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LA CASA DE INTERESES VIENESA: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERESES?
Los edificios de renta son, en esencia, edificios de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" se refiere aquí a "alquiler". Por lo tanto, no sólo los edificios construidos antes de 1945 se incluyen en la definición de edificios de renta, sino también las construcciones más recientes, en las que se ofrecen apartamentos en alquiler. En total, la existencia de edificios de renta en este país es mayor de lo que comúnmente se piensa. Sin embargo, no se incluyen los apartamentos de cooperativas y los apartamentos subvencionados.
ANTIGUO Y NUEVO EDIFICIO
Los edificios de apartamentos que se construyeron después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos a una regulación limitada de la ley de arrendamientos. Los rendimientos en las nuevas construcciones suelen ser más altos, y los gastos de mantenimiento son menores. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de ingresos cuando los inquilinos antiguos se marchan.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de apartamentos depende de la rentabilidad, la ubicación, el tamaño, la calidad y el grado de alquiler. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las rehabilitaciones de fachadas pueden salir caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar en caso de alquileres controlados.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de renta estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época fundacional entre 1848 y 1918 marca en Viena una era de auge, cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era dejó su huella en la ciudad con los característicos edificios de rente de la época fundacional, que aún hoy adornan el paisaje urbano. El término "edificio de rente" proviene del hecho de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para el alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y ocasionalmente también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estos edificios de rentas se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de la fundación se divide en la primera época de fundación (aproximadamente de 1840 a 1870), la época alta de fundación (aproximadamente de 1870 a 1890) y la última época de fundación (aproximadamente de 1890 a 1918).
La primera expansión urbana se llevó a cabo durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción del Ringstraße. Este magnífico bulevar se convirtió en una obra maestra del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de renta de la época fundacional refleja los cambios sociales. En la primera época fundacional predominaban las fachadas poco decorativas, mientras que la época alta fue inspirada por elementos representativos tomados de la Ringstraße. La época tardía trajo consigo una mayor construcción en las superficies, pero a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El interés de paz, introducido en 1917, marcó el final del periodo de esplendor de las casas de alquiler. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se calculara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los propietarios y las casas de alquiler de la época de fundación se volvieron menos atractivas para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes del impuesto de paz
El interés de paz, también conocido como interés de corona de paz, fue introducido en el derecho de alquiler austríaco como un alquiler máximo legalmente establecido para contratos de alquiler celebrados antes del 1 de agosto de 1914. Esto se hizo como respuesta a la sobreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de los aumentos de alquiler y despidos. La estrategia consistía en una combinación de control de precios de alquiler, devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una amplia protección a los inquilinos.
Desarrollo e impactos en arrendatarios e arrendadores
El objetivo principal del interés de paz era limitar los alquileres mediante su congelación a esta tarifa máxima. Esto condujo a lo largo de los años a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significaba un alivio financiero, pero para los propietarios una expropiación gradual, lo que provocó que la construcción de casas de alquiler privadas, muy significativa antes de 1914, se detuviera por falta de rendimientos alcanzables. La construcción de viviendas comunales de la entre guerra que la reemplazó fue financiada por impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían ser financiadas, en caso de ingresos por alquiler insuficientes de los propietarios, mediante un procedimiento de reparto aprobado por la autoridad de acuerdo con el § 7 de la ley de alquileres (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación afectaban fuertemente al alquiler efectivo, eran conocidos como renovación según el § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de intensos debates, ya que el gobierno trabaja en una nueva ley de arrendamiento que podría mostrar ciertas paralelismos con la situación anterior a 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de la época fundacional en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parificación, la venta o la demolición.
La parificación, la conversión de apartamentos de alquiler a propiedad, abre oportunidades lucrativas para los propietarios. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios y así evitar las regulaciones de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional lleva a una reducción de viviendas asequibles en una ubicación central. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, son el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el desafío de equilibrar la protección del patrimonio con la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Así, se podría motivar a los inversores a invertir en la rehabilitación y el cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época fundacional en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes se enfrentan al desafío de preservar el patrimonio mientras satisfacen las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre los efectos en los precios de alquiler, la imagen urbana y la calidad de vida en Viena. Habrá que esperar para ver cómo la ciudad abordará este campo de tensión entre historia y progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438