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LA CASA DE INTERÉS VIENESA: BRILLO HISTÓRICO EN CAMBIO A TRAVÉS DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERESES?
Los edificios de apartamentos son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí representa "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 entran en la definición de edificios de apartamentos, sino también las construcciones más recientes en las que se ofrecen viviendas para alquilar. En total, el stock de edificios de apartamentos en este país es mayor de lo que comúnmente se supone. Sin embargo, no se incluyen aquí los apartamentos de cooperativa y los apartamentos subsidiados.
ANTIGUO Y NUEVO EDIFICIO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones son generalmente más altos y el costo de mantenimiento es menor. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con una alta proporción de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de rentabilidad cuando los inquilinos antiguos se marchan.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de apartamentos depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la calidad y la tasa de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son caras, especialmente las rehabilitaciones de fachadas pueden resultar costosas. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar en caso de que los alquileres estén plafonados.
Para la estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de renta estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de la fundación entre 1848 y 1918 marca en Viena una era de auge, de cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era moldeó la ciudad con los característicos edificios de alquiler de la época de la fundación, que todavía adornan el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estas casas de alquiler se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de los fundadores se divide en una primera época de fundadores (aproximadamente de 1840 a 1870), una época de fundadores alta (aproximadamente de 1870 a 1890) y una época de fundadores tardía (aproximadamente de 1890 a 1918).
La primera expansión de la ciudad tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, que en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción del boulevard Ringstraße. Este espléndido bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de renta de la época fundacional refleja los cambios sociales. En la primera etapa fundacional predominaban fachadas poco ornamentadas, mientras que la alta época fundacional estaba inspirada en elementos representativos tomados de la Ringstraße. La última etapa fundacional trajo consigo una mayor edificación de las superficies, pero a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El alquiler de paz, introducido en 1917, marcó el final del apogeo de las casas de renta. Esta forma de regulación de precios de alquiler establecía que el alquiler se calculara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los propietarios, y las casas de renta de la época fundacional se volvieron menos atractivas para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes de la tasa de paz
El interés de paz, también conocido como interés de la corona de paz, se introdujo en el derecho de arrendamiento austríaco como un alquiler máximo legalmente establecido para contratos de arrendamiento anteriores al 1 de agosto de 1914. Esto ocurrió como reacción a la sobreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y despidos. La estrategia consistió en la combinación de control de precios de alquiler, devaluación monetaria tras el fin de la guerra y una amplia protección de los inquilinos.
Desarrollo e impactos en inquilinos y arrendadores
El objetivo principal de la renta de paz era limitar los alquileres congelándolos a este máximo. Esto llevó a lo largo de los años a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significó un alivio financiero, pero para los propietarios significó una expropiación gradual, lo que detuvo la importante construcción de casas de alquiler privadas antes de 1914 debido a la falta de rendimientos alcanzables. La construcción de viviendas municipales que comenzó en su lugar durante el período de entreguerras fue financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían ser financiadas en caso de ingresos por alquiler insuficientes de los propietarios a través de un procedimiento de distribución aprobado por la autoridad según el § 7 de la ley de arrendamientos (más tarde § 18 MRG) (Ley de Arrendamientos). Dado que estas obras de conservación afectaban fuertemente el alquiler efectivo, se conocían como renovación según el § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler que podría presentar ciertas paralelismos con la situación anterior a 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época fundacional en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de viviendas de alquiler en propiedades, abre oportunidades lucrativas para los arrendadores. Sin embargo, esto tiene un impacto en la imagen urbana y en la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios, de modo que no se apliquen regulaciones sobre los precios de alquiler.
La pérdida de edificios de renta de la era fundacional lleva a una reducción de viviendas asequibles en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el desafío de equilibrar la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. De este modo, los inversores podrían sentirse motivados a invertir en la renovación y el cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época del Gründerzeit en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes se enfrentan al desafío de preservar el legado mientras satisfacen las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre el impacto en los precios de alquiler, el paisaje urbano y la calidad de vida en Viena. Será necesario esperar para ver cómo la ciudad manejará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438