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LA CASA DE INTERESES VIENESA: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERESES?
Los edificios de renta son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí representa "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 se incluyen en la definición de edificios de renta, sino también las construcciones más recientes donde se ofrecen apartamentos en alquiler. En total, el número de edificios de renta en este país es mayor de lo que comúnmente se supone. Sin embargo, no se incluyen en esta categoría los apartamentos cooperativos y los apartamentos subvencionados.
VIEJO Y NUEVO EDIFICIO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones son generalmente más altos, y los costos de mantenimiento son menores. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con una alta proporción de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de ingresos cuando estos inquilinos se marchan.
COSTOS Y RENDIMIENTOS
El valor de un inmueble de rentas depende de la rentabilidad, la ubicación, el tamaño, la calidad de la construcción y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las renovaciones de fachadas pueden volverse caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo cual es difícil de recuperar cuando los alquileres están regulados.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe recurrir a un profesional. Nuestros expertos en edificios de alquiler estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de los fundadores entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, de cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de construcción. Esta era definió la ciudad con los característicos edificios de la época de los fundadores, que todavía hoy adornan el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene del hecho de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquilar. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también locales comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estas casas de alquiler se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena generó una enorme demanda de viviendas. La época de fundación se divide en época de fundación temprana (aprox. 1840 - 1870), época de fundación alta (aprox. 1870 - 1890) y época de fundación tardía (aprox. 1890 - 1918).
La primera expansión de la ciudad tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción del bulevar Ringstraße. Este impresionante bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de alquiler de la época de las fundaciones refleja los cambios sociales. En la primera etapa de fundación predominaban las fachadas poco ornamentadas, mientras que la alta época de fundación estuvo inspirada por elementos representativos tomados de la Ringstraße. La última etapa de fundación trajo consigo una mayor ocupación de las parcelas, aunque a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El alquiler de paz, introducido en 1917, marcó el final de la época dorada de las casas de alquiler. Esta forma de regulación de precios de alquiler determinó que el alquiler se calculaba según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores, y las casas de alquiler de la época de la fundación se volvieron menos atractivas para los propietarios e arrendadores.
Introducción y antecedentes de la renta de la paz
El interés de paz, también conocido como interés de la paz de la corona, fue introducido en la legislación de alquiler austriaca como el alquiler máximo legalmente establecido para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de agosto de 1914. Esto ocurrió como respuesta a la sobreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y desalojos. La estrategia consistió en combinar la restricción de precios de alquiler, la depreciación monetaria tras el fin de la guerra y una protección integral para los inquilinos.
Desarrollo y efectos sobre inquilinos y arrendadores.
El objetivo principal del interés de paz consistía en limitar los alquileres congelándolos a este máximo. Esto condujo a lo largo de los años a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significaba alivio financiero, pero para los propietarios una expropiación gradual, lo que detuvo la construcción de viviendas privadas de alquiler, que era muy significativa antes de 1914, debido a la falta de rendimientos alcanzables. La construcción de viviendas comunales que comenzó en su lugar durante el período de entreguerras fue financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían ser financiadas en caso de que los ingresos por alquiler no fueran suficientes mediante un procedimiento de asignación que debía ser aprobado por la autoridad según el § 7 de la Ley de Alquiler (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación afectaban enormemente el alquiler efectivo, se conocían como renovación § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de intensos debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler que podría presentar ciertas similitudes con la situación de 1917.
PERSPECTIVAS FUTURAS Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época fundacional en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la conversión en propiedad, la venta o la demolición.
La parificación, la conversión de viviendas de alquiler a propiedad, abre a los arrendadores oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios, de modo que no se apliquen regulaciones de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional conduce a una reducción de la vivienda asequible en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de alquiler, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el reto de equilibrar la protección patrimonial y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Así, se podrían motivar a los inversores a invertir en la rehabilitación y el cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de preservar el legado al mismo tiempo que satisfacen las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre el impacto en los precios de alquiler, el paisaje urbano y la calidad de vida en Viena. Habrá que esperar para ver cómo la ciudad manejará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438