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EL EDIFICIO DE RENTA VIENÉS: BRILLO HISTÓRICO EN CAMBIO CON EL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERESES?
Los edificios de renta son en esencia casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí se refiere a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 caen bajo la definición de edificios de renta, sino también construcciones más recientes en las que se ofrecen apartamentos para alquilar. En total, la existencia de edificios de renta en este país es mayor de lo que generalmente se asume. Sin embargo, no se incluyen en esto los apartamentos de cooperativa y los apartamentos subsidiados.
EDIFICIO ANTIGUO Y NUEVO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones son generalmente más altos, y el gasto de mantenimiento es menor. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con una alta proporción de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de rentabilidad cuando los inquilinos antiguos se van.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de apartamentos depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la calidad de la construcción y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las renovaciones de fachadas pueden volverse caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar en el caso de alquileres máximos.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en casas de alquiler estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de los fundadores entre 1848 y 1918 marca en Viena una era de auge, cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de construcción. Esta era dio forma a la ciudad con los característicos edificios de renta de la época de los fundadores, que aún hoy adornan el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene del hecho de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para el alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de renta y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estos edificios de alquiler se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La gran inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época del fundador se divide en época temprana de fundación (aproximadamente 1840 - 1870), época alta de fundación (aproximadamente 1870 - 1890) y época tardía de fundación (aproximadamente 1890 - 1918).
La primera expansión urbana tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de la fortificación y la construcción de la Ringstraße. Este majestuoso bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de renta de la época fundacional refleja los cambios sociales. En el inicio de la época fundacional predominaban fachadas simples, mientras que la época alta de la fundación estaba inspirada en elementos representativos de la Ringstraße. La época tardía de la fundación trajo consigo una mayor construcción de las superficies, aunque a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El interés de paz, introducido en 1917, marcó el final de la época dorada de las casas de renta. Esta forma de regulación de los precios de alquiler estableció que el alquiler se calculara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores y las casas de renta de la época de la fundación se volvieron menos atractivas para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes de la renta de la paz
El interés por la paz, también conocido como el interés de la paz, fue introducido en el derecho de arrendamiento austriaco como el alquiler máximo legalmente estipulado para contratos de arrendamiento antes del 1 de agosto de 1914. Esto ocurrió como respuesta a la sobrepoblación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a soldados y sus familias de aumentos de alquiler y despidos. La estrategia consistió en una combinación de limitación de precios de alquiler, devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una amplia protección de los inquilinos.
Desarrollo e impactos sobre inquilinos y arrendadores.
El objetivo principal del interés de paz consistía en limitar los alquileres congelándolos a este máximo. Esto condujo a lo largo de los años a una especie de derecho análogo a la propiedad para los inquilinos, lo que significó un alivio financiero, pero para los propietarios, una expropiación gradual, lo que hizo que la construcción de casas de alquiler privadas, muy significativa antes de 1914, se detuviera por falta de rendimientos obtenibles. La construcción municipal de viviendas que comenzó en su lugar durante el período de entreguerras fue financiada por impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían financiarse, en caso de ingresos por alquiler insuficientes de los propietarios, a través de un procedimiento de recargo aprobado por la autoridad de acuerdo con el § 7 de la Ley de Alquiler (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de mantenimiento tenían un gran impacto en el alquiler efectivo, se conocían como renovación del § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler que podría tener ciertas paralelas con la situación anterior a 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de apartamentos de alquiler en apartamentos propiedad, abre oportunidades lucrativas para los arrendadores. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y en la mezcla social. Alternativamente, algunos apuestan por demoliciones para construir nuevas edificaciones, de modo que no se aplique la regulación de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de viviendas de la época fundacional conduce a una disminución de la vivienda asequible en áreas centrales. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, en particular en la ley de alquileres, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el reto de equilibrar la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. De este modo, se podría motivar a los inversores a invertir en la renovación y el cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época fundacional en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de conservar el patrimonio y, al mismo tiempo, satisfacer las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre los impactos en los precios de alquiler, el paisaje urbano y la calidad de vida en Viena. Será interesante ver cómo la ciudad maneja este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438