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LA CASA DE INTERESES VIENESA: BRILLO HISTÓRICO EN CAMBIO A TRAVÉS DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Los edificios de alquiler son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí se refiere a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 se incluyen en la definición de edificios de alquiler, sino también las construcciones más recientes que ofrecen apartamentos para alquilar. En total, la cantidad de edificios de alquiler en este país es mayor de lo que generalmente se supone. Sin embargo, no se incluyen en ello los apartamentos de cooperación y los apartamentos subvencionados.
ANTIGUO Y NUEVO EDIFICIO
Los edificios de alquiler construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran nuevos y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de los nuevos edificios suelen ser más altos y los costos de mantenimiento son menores. La estética de los nuevos edificios de alquiler puede diferir, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con una alta proporción de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de rentabilidad cuando los inquilinos antiguos se marchan.
COSTOS Y RENDIMIENTOS
El valor de un edificio de apartamentos depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, el estado y el grado de ocupación. Una valoración precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son caras, especialmente las rehabilitaciones de fachadas pueden resultar costosas. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar con rentas máximas.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe recurrir a un profesional. Nuestros expertos en casas de renta estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de la Gründerzeit entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, de cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era moldeó la ciudad con los característicos edificios de renta de la Gründerzeit, que aún hoy adornan el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene de que estos edificios a menudo estaban concebidos como objetos de inversión para alquilar. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estas casas de alquiler se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de los fundadores se divide en la primera época de fundación (aprox. 1840 – 1870), la época alta de fundación (aprox. 1870 – 1890) y la última época de fundación (aprox. 1890 – 1918).
La primera expansión de la ciudad tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción de la Ringstraße. Este majestuoso bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de renta de la época fundacional refleja los cambios sociales. En la primera época fundacional predominaban las fachadas poco ornamentadas, mientras que la época alta fundacional se inspiró en elementos representativos tomados de la Ringstraße. La época tardía fundacional trajo consigo una mayor densificación de las superficies, aunque a costa de la calidad de vida.
INTERÉS DE PAZ
El alquiler de la paz, introducido en 1917, marcó el fin de la época dorada de las casas de alquiler. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se determinara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores, y las casas de alquiler de la época fundacional se volvieron menos atractivas para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes del interés de paz
La renta de paz, también conocida como el interés de la paz, se introdujo en la legislación de arrendamientos austriaca como el alquiler máximo legalmente establecido para los contratos de alquiler antes del 1 de agosto de 1914. Esto se hizo en respuesta a la sobreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y despidos. La estrategia consistió en una combinación de control de precios de alquiler, devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una protección integral para los inquilinos.
Desarrollo y efectos sobre inquilinos y propietarios
El objetivo principal del interés de paz era limitar los alquileres congelándolos a este máximo. Esto condujo, a lo largo de los años, a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significó un alivio financiero, pero para los propietarios significó una expropiación gradual, lo que provocó que la construcción privada de viviendas de renta, que había sido muy significativa antes de 1914, se detuviera por falta de rentabilidad. La construcción municipal de viviendas que comenzó en su lugar en el período de entreguerras fue financiada por impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían financiarse, en caso de ingresos por alquiler insuficientes de los propietarios, a través de un procedimiento de reparto que debía ser aprobado por la autoridad según el § 7 de la Ley de Alquileres (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de mantenimiento impactaban fuertemente en el alquiler efectivo, se conocían como renovación § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler que podría presentar ciertas paralelas a la situación de 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época del fundador en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente por parificación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de viviendas de alquiler a viviendas en propiedad, ofrece a los arrendadores oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene consecuencias para el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevas edificaciones, para que las regulaciones de precios de alquiler no sean efectivas.
La pérdida de edificios de época fundacional conduce a una disminución de la vivienda asequible en una ubicación central. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, se encuentran en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el reto de encontrar el equilibrio entre la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Así, se podría motivar a los inversores a invertir en la rehabilitación y el cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época fundacional en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de preservar el legado y, al mismo tiempo, satisfacer las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre las repercusiones en los precios de alquiler, la imagen de la ciudad y la calidad de vida en Viena. Queda por ver cómo la ciudad manejará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438