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EL EDIFICIO DE INTERÉS VIENÉS: ESPLENDOR HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Los edificios de renta son en esencia casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí se refiere a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 entran en la definición de edificios de renta, sino también las construcciones más recientes, en las que se ofrecen apartamentos para alquilar. En total, el stock de edificios de renta en este país es mayor de lo que comúnmente se asume. Sin embargo, no se incluyen en esto los apartamentos de cooperativa y los apartamentos subsidiados.
ANTIGUO Y NUEVO EDIFICIO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos en parte a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones suelen ser más altos y los costos de mantenimiento son menores. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede diferir, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de ingresos cuando los inquilinos antiguos se marchan.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de apartamentos depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la calidad y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente la renovación de fachadas puede resultar muy cara. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo cual es difícil de recuperar en caso de tener alquileres máximos.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de renta están encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de los fundadores entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era configuró la ciudad con los característicos edificios de la época de los fundadores, que aún hoy adornan el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquilar. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estas casas de rente se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de los fundadores se divide en la primera época de fundación (aproximadamente de 1840 a 1870), la época alta de fundación (aproximadamente de 1870 a 1890) y la última época de fundación (aproximadamente de 1890 a 1918).
La primera expansión urbana se llevó a cabo durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción de la Ringstraße. Este majestuoso bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y moldeó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de rentas de la época de fundación refleja los cambios sociales. En la primera época de fundación dominaban las fachadas sencillas, mientras que la época de gran fundación estaba inspirada en elementos representativos, tomados de la Ringstraße. La última época de fundación trajo consigo una mayor construcción en las superficies, aunque a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El interés de paz, introducido en 1917, marcó el final de la época dorada de los edificios de alquiler. Esta forma de regulación de los precios de alquiler estableció que el alquiler se basara en las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores y los edificios de alquiler de la era fundacional se volvieron menos atractivos para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes de la renta de paz
El interés de paz, también conocido como interés de paz, se introdujo en la legislación de arrendamientos austriaca como un alquiler máximo legalmente establecido para los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de agosto de 1914. Esto se llevó a cabo como respuesta a la sobrepoblación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y despidos. La estrategia consistió en una combinación de control de precios de alquiler, desvalorización monetaria tras el final de la guerra y una protección integral de los inquilinos.
Desarrollo e impacto en inquilinos y propietarios
El objetivo principal del alquiler de paz era limitar los alquileres congelándolos en este máximo. Esto llevó, a lo largo de los años, a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significaba un alivio financiero, pero para los propietarios, una expropiación lenta, lo que detuvo la construcción privada de edificios de alquiler, que antes de 1914 era muy significativa, debido a la falta de rendimientos alcanzables. La construcción de viviendas comunales que comenzó en su lugar durante el período de entreguerras fue financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían financiarse, en caso de que los ingresos por alquiler no fueran suficientes, a través de un procedimiento de asignación aprobado por la autoridad según el § 7 de la ley de alquileres (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación tenían un impacto importante en el alquiler efectivo, eran conocidos como renovaciones de § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema del alquiler vuelve a estar en el centro de intensos debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler, que podría tener ciertas paralelas con la situación de antes de 1917.
PERSPECTIVAS FUTURAS Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de época Gründerzeit en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de apartamentos de alquiler en condominios, brinda a los arrendadores oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos apuestan por demoliciones para construir nuevos edificios, de modo que no se apliquen las regulaciones de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional conduce a una disminución de vivienda asequible en una ubicación central. Esto amenaza la mezcla social y el característico ambiente de Viena. Desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el desafío de equilibrar la protección del patrimonio y la necesidad de espacio habitable.
Para promover la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. De esta manera, los inversores podrían sentirse motivados a invertir en la restauración y el mantenimiento de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de apartamentos de la época fundacional en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de preservar el legado mientras cumplen con las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas respecto a los efectos en los precios de alquiler, el paisaje urbano y la calidad de vida en Viena. Queda por ver cómo la ciudad manejará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438