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EL EDIFICIO DE RENTA VIENÉS: BRILLO HISTÓRICO EN CAMBIO A LO LARGO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Los edificios de renta son, en esencia, edificios de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" se refiere aquí a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 se incluyen en la definición de edificios de renta, sino también las construcciones más recientes en las que se ofrecen apartamentos para alquiler. En total, el stock de edificios de renta en este país es mayor de lo que generalmente se asume. Sin embargo, no se incluyen en esto los apartamentos cooperativos y los apartamentos subvencionados.
EDIFICIO ANTIGUO Y NUEVO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetas de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones son generalmente más altos, y el costo de mantenimiento es menor. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con una alta proporción de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de ingresos cuando esos inquilinos se marchen.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de apartamentos depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la calidad y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las rehabilitaciones de fachadas pueden resultar caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que puede ser difícil de recuperar en caso de alquileres máximos.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestro equipo de expertos en edificios de apartamentos estará encantado de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época del Gründerzeit entre 1848 y 1918 marca en Viena un período de auge, cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de construcción. Esta era moldeó la ciudad con los característicos edificios de renta del Gründerzeit, que aún hoy embellecen el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene del hecho de que estos edificios a menudo fueron diseñados como objetos de inversión para el alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y ocasionalmente también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estos edificios de rentas se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de los fundadores se divide en la temprana época de fundación (aproximadamente de 1840 a 1870), la época de apogeo de los fundadores (aproximadamente de 1870 a 1890) y la tardía época de fundación (aproximadamente de 1890 a 1918).
La primera expansión de la ciudad se llevó a cabo durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción de la Ringstraße. Este magnífico bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo urbano.
La arquitectura de los edificios de alquiler de la época fundacional refleja los cambios sociales. En la primera época fundacional dominaban las fachadas poco ornamentadas, mientras que la alta época fundacional estuvo inspirada por elementos representativos, tomados de la Ringstraße. La última época fundacional trajo consigo una mayor construcción de las superficies, pero a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El interés de paz, introducido en 1917, marcó el fin de la época dorada de las casas de alquiler. Esta forma de regulación del precio del alquiler estableció que el alquiler se determinara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los propietarios, y las casas de alquiler de la época fundacional se volvieron menos atractivas para los propietarios e arrendadores.
Introducción y antecedentes del interés de paz.
El alquiler de paz, también conocido como renta de la paz, se introdujo en la legislación de arrendamientos austriaca como el alquiler máximo legalmente establecido para contratos de alquiler antes del 1 de agosto de 1914. Esto se hizo como reacción a la sobrerreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y desalojos. La estrategia consistía en una combinación de regulación de precios de alquiler, devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una amplia protección al inquilino.
Desarrollo e impacto en inquilinos y propietarios.
El objetivo principal de la renta de paz era limitar los alquileres mediante su congelación en este tope máximo. Esto condujo a lo largo de los años a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significó un alivio financiero, pero para los arrendadores una expropiación lenta, lo que provocó que la construcción de casas de alquiler privadas, que era muy significativa antes de 1914, se detuviera por falta de rendimientos alcanzables. La construcción de viviendas municipales que comenzó en su lugar durante el período de entreguerras estaba financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían ser financiadas en el caso de ingresos por alquiler insuficientes de los propietarios en un procedimiento de cotización que debía ser aprobado por la autoridad según el § 7 de la Ley de Alquileres (más tarde §18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación afectaban en gran medida el alquiler efectivo, eran conocidos como renovación según § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquileres que podría mostrar ciertas paralelas con la situación antes de 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, la venta o la demolición.
La parificación, la transformación de apartamentos de alquiler en propiedades, ofrece a los arrendadores oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios y evitar que se apliquen regulaciones sobre los precios de alquiler.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional lleva a una disminución de vivienda asequible en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el reto de equilibrar la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Así, se podría motivar a los inversores a invertir en la restauración y el cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de rentas de la época de fundación en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes se enfrentan al desafío de preservar el patrimonio mientras satisfacen las actuales demandas de vivienda. Quedan abiertas preguntas sobre los efectos en los precios de alquiler, la imagen urbana y la calidad de vida en Viena. Habrá que esperar para ver cómo la ciudad manejará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Revista General de Construcción 17 (1852) Hoja 438