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EL EDIFICIO DE VIVIENDA VIENÉS: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DE LOS TIEMPOS
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERESES?
Los edificios de apartamentos son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" se refiere aquí a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 entran en la definición de edificios de apartamentos, sino también las construcciones más recientes en las que se ofrecen viviendas para alquilar. En total, el número de edificios de apartamentos en este país es mayor de lo que comúnmente se asume. Sin embargo, no se incluyen en esto los apartamentos de cooperativa y las viviendas subvencionadas.
EDIFICIO ANTIGUO Y NUEVO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de forma limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones suelen ser más altos y el costo de mantenimiento es menor. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con una alta proporción de antiguos inquilinos, para aumentar el potencial de rendimiento cuando los antiguos inquilinos se van.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de renta depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la calidad y el grado de alquiler. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, y las rehabilitaciones de fachadas pueden resultar particularmente caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar en caso de alquileres regulados.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de renta estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de la Gründerzeit entre 1848 y 1918 marca en Viena una era de auge, cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de construcción. Esta era dio forma a la ciudad con los característicos edificios de renta de la Gründerzeit, que aún hoy adornan el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estas casas de intereses se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época fundacional se divide en la primera época fundacional (aprox. 1840 – 1870), la época fundacional alta (aprox. 1870 – 1890) y la última época fundacional (aprox. 1890 – 1918).
La primera expansión de la ciudad tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción del Ringstraße. Este majestuoso bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de apartamentos de la época fundacional refleja los cambios sociales. En la primera época fundacional predominaban las fachadas simples, mientras que la época alta fundacional estuvo inspirada por elementos representativos tomados de la Ringstraße. La última época fundacional trajo consigo una mayor construcción de las superficies, pero a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El interés de paz, introducido en 1917, marcó el final del auge de las casas de alquiler. Esta forma de regulación de precios de alquiler estipuló que el alquiler se calculara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los propietarios, y las casas de alquiler de la época de formación se volvieron menos atractivas para el propietario y arrendador.
Introducción y antecedentes del interés por la paz
La renta de paz, también conocida como el interés de la corona de paz, fue introducida en el derecho de alquiler austriaco como el alquiler máximo legalmente establecido para contratos de alquiler anteriores al 1 de agosto de 1914. Esto se hizo en respuesta a la sobreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y despidos. La estrategia consistió en la combinación de control de precios de alquiler, devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una amplia protección al inquilino.
Desarrollo y efectos sobre inquilinos y propietarios
El objetivo principal del interés por la paz era limitar los alquileres mediante su congelación a este máximo. Esto llevó, a lo largo de los años, a una especie de derecho similar al de propiedad para los inquilinos, lo que significó alivio financiero, pero para los arrendadores significó una expropiación gradual, lo que provocó que la construcción de edificios de alquiler privados, muy significativa antes de 1914, se detuviera por falta de rentabilidad. La construcción de vivienda municipal que comenzó en su lugar en la época de entre guerras fue financiada por impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían ser financiadas, en caso de que los ingresos por alquiler no fueran suficientes, mediante un procedimiento de distribución aprobado por la autoridad según el § 7 de la Ley de Alquiler (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de mantenimiento afectaban significativamente el alquiler efectivo, se conocían como renovación § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema del alquiler vuelve a estar en el centro de intensos debates, ya que el gobierno trabaja en una nueva ley de alquiler que podría presentar ciertas paralelas a la situación de 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época del fundador en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parificación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de viviendas de alquiler a viviendas de propiedad, ofrece a los arrendadores oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios y así evitar las regulaciones de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional lleva a una reducción de la vivienda asequible en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el característico ambiente de Viena. Desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el desafío de equilibrar la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Así, se podría motivar a los inversores a invertir en la rehabilitación y mantenimiento de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época fundacional en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes se enfrentan al desafío de preservar el legado mientras satisfacen las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas respecto a los efectos en los precios de alquiler, la imagen urbana y la calidad de vida en Viena. Queda por ver cómo la ciudad manejará este campo de tensión entre historia y progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438