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LA CASA DE INTERESES VIENESA: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Las casas de renta son en esencia edificios de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí representa "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 caen bajo la definición de casas de renta, sino también las construcciones más recientes en las que se ofrecen viviendas para alquilar. En total, el stock de casas de renta en este país es mayor de lo que comúnmente se asume. Sin embargo, no se incluyen en esta categoría los apartamentos de cooperativas y las viviendas subvencionadas.
Edificio antiguo y nuevo
Los edificios de alquiler que se construyeron después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de forma limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones son generalmente más altos y los costos de mantenimiento son menores. La estética de los nuevos edificios de alquiler puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de rendimiento cuando los inquilinos antiguos se van.
COSTOS Y RENDIMIENTOS
El valor de un edificio de apartamentos depende de la rentabilidad, la ubicación, el tamaño, la sustancia y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimiento y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las rehabilitaciones de fachadas pueden resultar caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar cuando los alquileres están regulados.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de alquiler estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época fundacional entre 1848 y 1918 marca en Viena una era de auge, de cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de construcción. Esta era dio forma a la ciudad con los característicos edificios de alquiler de la época fundacional, que todavía hoy adornan el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene del hecho de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estas casas de alquiler se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época fundacional se divide en época fundacional temprana (aprox. 1840 - 1870), época fundacional alta (aprox. 1870 - 1890) y época fundacional tardía (aprox. 1890 - 1918).
La primera expansión de la ciudad se llevó a cabo durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción de la calle del anillo. Este espléndido bulevar se convirtió en una joya del siglo XIX y moldeó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de renta de la época fundacional refleja los cambios sociales. En la primera época fundacional dominaban las fachadas poco ornamentadas, mientras que la época alta fundacional fue inspirada por elementos representativos que fueron tomados de la Ringstraße. La época tardía fundacional trajo consigo una mayor construcción de las superficies, pero a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El interés de la paz, introducido en 1917, marcó el fin de la época dorada de las casas de interés. Esta forma de regulación de precios de alquiler establecía que el alquiler se calculaba según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los propietarios, y las casas de interés de la época fundacional se hicieron menos atractivas para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes de la renta de paz
El interés de la paz, también conocido como interés de la corona de paz, se introdujo en el derecho de arrendamiento austriaco como un alquiler máximo legalmente establecido para los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de agosto de 1914. Esto se hizo como respuesta a la sobreocupación de viviendas provocada por la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y desalojos. La estrategia consistió en la combinación de la regulación del precio del alquiler, la devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una amplia protección para los inquilinos.
Desarrollo y efectos sobre arrendatarios y arrendadores
El objetivo principal del alquiler de paz era limitar los alquileres mediante su congelación a este máximo. Esto llevó a lo largo de los años a una especie de derecho similar al de propiedad para los inquilinos, lo que significaba un alivio financiero, pero para los arrendadores una expropiación insidiosa, lo que detuvo la construcción de casas de alquiler privadas, que era muy significativa antes de 1914, debido a la falta de rendimientos realizables. La construcción de vivienda comunal que comenzó en su lugar durante el período de entreguerras fue financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en los edificios antiguos podían financiarse a través de un procedimiento de distribución que debía ser aprobado por las autoridades, en caso de que los ingresos del alquiler no fueran suficientes para los propietarios, según el § 7 de la ley de alquiler (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación afectaban en gran medida al alquiler efectivo, eran conocidos como renovación del § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres está nuevamente en el centro de intensos debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler que podría presentar ciertas paralelismos con la situación de 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época del fundador en Viena están pasando por un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parificación, venta o demolición.
La parificación, la transformación de apartamentos de alquiler a propiedades, abre posibilidades lucrativas para los arrendadores. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios, de modo que no se apliquen regulaciones de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional conduce a una disminución de viviendas asequibles en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de alquiler, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el desafío de equilibrar la protección del patrimonio con la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. De esta manera, se podría motivar a los inversores a invertir en la rehabilitación y conservación de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de alquiler de la época de los fundadores en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de conservar el patrimonio y, al mismo tiempo, cumplir con las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas respecto a los efectos en los precios de alquiler, en la imagen de la ciudad y en la calidad de vida en Viena. Queda por ver cómo la ciudad abordará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-en-viena-segun-nuevo-estudio-sobreestimada-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438.