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EL EDIFICIO DE RENTA VIENÉS: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Los edificios de rentas son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" se refiere aquí a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 se incluyen en la definición de edificios de rentas, sino también las construcciones más recientes en las que se ofrecen apartamentos para alquilar. En general, la cantidad de edificios de rentas en este país es mayor de lo que normalmente se supone. Sin embargo, no se incluyen en esto los apartamentos de cooperativas y los apartamentos subsidiados.
ANTIGUO Y NUEVO EDIFICIO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de forma limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos en nuevas construcciones son generalmente más altos, y los costos de mantenimiento son menores. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de ingresos cuando los inquilinos antiguos se marchan.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de apartamentos depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la calidad de la construcción y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son caras, especialmente las reformas de fachadas pueden resultar costosas. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo cual es difícil de recuperar en caso de rentas limitadas.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe recurrir a un profesional. Nuestros expertos en edificios de renta estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de los fundadores entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era definió la ciudad con los característicos edificios de renta de la época de los fundadores, que todavía embellecen el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene del hecho de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estas casas de alquiler se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme necesidad de vivienda. La época de los fundadores se divide en la primera época de fundadores (aproximadamente de 1840 a 1870), la época alta de fundadores (aproximadamente de 1870 a 1890) y la última época de fundadores (aproximadamente de 1890 a 1918).
La primera expansión de la ciudad tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción de la Ringstraße. Este magnífico bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y moldeó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de alquiler de la época de la fundación refleja los cambios sociales. En la primera época de fundación predominaban las fachadas poco adornadas, mientras que la alta época de fundación estaba inspirada en elementos representativos tomados de la Ringstraße. La última época de fundación trajo consigo una mayor construcción en las parcelas, pero a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El interés de paz, introducido en 1917, marcó el final de la época de auge de las casas de interés. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se calculara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores, y las casas de interés de la época fundacional se volvieron menos atractivas para el propietario y arrendador.
Introducción y antecedentes del interés por la paz
El interés de paz, también conocido como el interés de la corona de paz, fue introducido en el derecho de arrendamiento austriaco como un alquiler máximo legalmente establecido para contratos de arrendamiento antes del 1 de agosto de 1914. Esto fue en respuesta a la sobrepoblación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y desahucios. La estrategia consistía en una combinación de control de precios de alquiler, devaluación monetaria después del final de la guerra y una protección integral de los inquilinos.
Desarrollo y efectos sobre inquilinos y propietarios.
El objetivo principal del "Friedenszins" consistía en limitar los alquileres congelándolos a esta tasa máxima. Esto llevó, a lo largo de los años, a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significaba un alivio financiero, pero una expropiación gradual para los arrendadores, lo que causó que la construcción de edificios de renta privada, que había sido muy significativa antes de 1914, se detuviera por la falta de rentabilidades alcanzables. La construcción de vivienda municipal que tuvo lugar en su lugar durante el período de entreguerras estaba financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían ser financiadas, en caso de ingresos por alquiler insuficientes, a través de un procedimiento de asignación que debía ser aprobado por la autoridad, de acuerdo con el § 7 de la Ley de Alquileres (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de mantenimiento tenían un gran impacto en el alquiler efectivo, eran conocidos como renovación según § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler que podría presentar ciertas similitudes con la situación anterior a 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente por parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de apartamentos en alquiler a propiedades, abre a los arrendadores oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene repercusiones en el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios y así evitar la regulación de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de rente de la época fundacional lleva a una disminución de viviendas asequibles en una ubicación central. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena se enfrenta al desafío de lograr un equilibrio entre la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. De esta manera, se podría motivar a los inversores a invertir en la renovación y el mantenimiento de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de interés histórico de la época de los fundadores en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de preservar el legado mientras satisfacen las actuales demandas de vivienda. Quedan abiertas preguntas sobre el impacto en los precios de alquiler, la imagen de la ciudad y la calidad de vida en Viena. Queda por ver cómo la ciudad manejará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Revista General de Construcción 17 (1852) Hoja 438