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EL EDIFICIO DE RENTA VIENÉS: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERESES?
Los edificios de renta son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades habitacionales que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí se refiere a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 están incluidos en la definición de edificios de renta, sino también obras más recientes que ofrecen apartamentos en alquiler. En total, el stock de edificios de renta en este país es mayor de lo que comúnmente se supone. Sin embargo, no se incluyen en esto los apartamentos de cooperativas y los apartamentos subvencionados.
EDIFICIO ANTIGUO Y NUEVO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones suelen ser más altos y el gasto de mantenimiento menor. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de rentabilidad cuando los inquilinos antiguos se marchan.
COSTOS Y RENTAS
El valor de un edificio de apartamentos depende de la rentabilidad, la ubicación, el tamaño, la solidez y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimiento y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las renovaciones de fachadas pueden ser caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo cual es difícil de recuperar en alquileres con un límite establecido.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de renta están encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de la Gründerzeit entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, de cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era moldeó la ciudad con los característicos edificios de renta de la Gründerzeit, que aún hoy embellecen el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene del hecho de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estos edificios de renta están en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de la fundación se divide en época de fundación temprana (aprox. 1840 – 1870), época de fundación alta (aprox. 1870 – 1890) y época de fundación tardía (aprox. 1890 – 1918).
La primera expansión de la ciudad tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción del Ringstraße. Este majestuoso bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de renta de la era fundacional refleja los cambios sociales. En la primera era fundacional predominaban fachadas austeras, mientras que la alta era fundacional se inspiró en elementos representativos tomados de la Ringstraße. La última era fundacional trajo consigo una mayor construcción de las áreas de terreno, aunque a costa de la calidad de vida.
INTERÉS DE PAZ
El alquiler de paz, introducido en 1917, marcó el fin del auge de los edificios de renta. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se fijara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores, y los edificios de renta de la época de fundación se volvieron menos atractivos para el propietario y arrendador.
Introducción y antecedentes del interés por la paz
El interés de paz, también conocido como interés de paz de la corona, se introdujo en la legislación de arrendamientos austríaca como el alquiler máximo legalmente establecido para contratos de alquiler anteriores al 1 de agosto de 1914. Esto se hizo como respuesta a la sobrepoblación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y desalojo. La estrategia consistió en una combinación de control de precios de alquiler, devaluación del dinero después del final de la guerra y una amplia protección de los inquilinos.
Desarrollo e impactos en inquilinos y propietarios
El objetivo principal del alquiler de paz era limitar los alquileres mediante su congelación a este máximo. Esto llevó, a lo largo de los años, a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significó un alivio financiero, pero para los propietarios, una expropiación gradual, lo que provocó que la construcción de casas de renta privadas, que era muy significativa antes de 1914, se detuviera por falta de rentabilidad. La construcción de viviendas municipales que comenzó en su lugar durante el periodo de entreguerras estaba financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían, en caso de ingresos por alquiler insuficientes, ser financiadas por los propietarios a través de un procedimiento de repartición aprobado por la autoridad según el § 7 de la ley de alquileres (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación afectaban significativamente al alquiler efectivo, se conocían como renovación § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquileres que podría presentar ciertas paralelismos con la situación de 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época del fundador en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de alquileres en viviendas de propiedad, abre oportunidades lucrativas para los arrendadores. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios, de modo que las regulaciones de precios de alquiler no se apliquen.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional conduce así a una disminución de vivienda asequible en una ubicación central. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena se enfrenta al desafío de lograr un equilibrio entre la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Así, los inversores podrían sentirse motivados a invertir en la restauración y el mantenimiento de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de rentas de la época fundacional en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes se enfrentan al desafío de preservar el legado y, al mismo tiempo, satisfacer las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre el impacto en los precios de alquiler, la imagen urbana y la calidad de vida en Viena. Habrá que esperar a ver cómo la ciudad manejará este campo de tensiones entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438