Noticias
EL EDIFICIO DE RENTA DE VIENA: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Los edificios de alquiler son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" se refiere aquí a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 entran en la definición de edificios de alquiler, sino también las construcciones más nuevas que ofrecen apartamentos en alquiler. En total, la cantidad de edificios de alquiler en este país es mayor de lo que generalmente se asume. Sin embargo, no se incluyen en esto los apartamentos de cooperativas ni los apartamentos subvencionados.
ANTIGUO Y NUEVO EDIFICIO
Los edificios de alquiler construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran nuevas construcciones y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos en nuevas construcciones suelen ser más altos, y los gastos de mantenimiento son menores. La estética de los nuevos edificios de alquiler puede variar, pero ofrecen a los inversores a largo plazo oportunidades, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de rendimiento cuando los inquilinos antiguos se vayan.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de alquiler depende de la rentabilidad, la ubicación, el tamaño, la calidad y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las rehabilitaciones de fachadas pueden volverse caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar con alquileres máximos.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe recurrir a un profesional. Nuestros expertos en edificios de apartamentos estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de los fundadores entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de construcción. Esta era moldeó la ciudad con los característicos edificios de renta de la época de los fundadores, que todavía adornan el paisaje urbano hoy en día. El término "Zinshaus" proviene del hecho de que estos edificios a menudo se concebían como objetos de inversión para el alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estos edificios de renta se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de los fundadores se divide en la primera época de fundación (aproximadamente 1840 - 1870), la época alta de fundación (aproximadamente 1870 - 1890) y la última época de fundación (aproximadamente 1890 - 1918).
La primera expansión de la ciudad tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción del Ringstraße. Este bulevar majestuoso se convirtió en la joya del siglo XIX y dio forma al desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de rentas de la época de la fundación refleja los cambios sociales. En la primera época de la fundación predominaban fachadas sin adornos, mientras que la época media fue inspirada por elementos representativos que se tomaron de la Ringstraße. La última época de la fundación trajo consigo una mayor construcción de las superficies, aunque a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El interés de paz, introducido en 1917, marcó el fin de la época dorada de las casas de interés. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se fijara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores, y las casas de interés de la época fundacional se volvieron menos atractivas para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes de la renta de paz
El alquiler de paz, también conocido como alquiler de la corona de paz, fue introducido en el derecho de alquiler austriaco como el alquiler máximo legalmente establecido para los contratos de alquiler anteriores al 1 de agosto de 1914. Esto se hizo como respuesta a la sobreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y desalojos. La estrategia consistió en la combinación de la regulación del precio del alquiler, la devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una amplia protección al inquilino.
Desarrollo y impactos en inquilinos y propietarios
El principal objetivo del interés de paz consistía en limitar los alquileres congelándolos en este importe máximo. Esto llevó a lo largo de los años a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significaba un alivio financiero, pero para los propietarios una expropiación gradual, lo que detuvo la construcción de viviendas de alquiler privadas, que era muy importante antes de 1914, debido a la falta de rentabilidad. La construcción de viviendas comunitarias que comenzó en su lugar durante el periodo de entreguerras fue financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podrían financiarse, en caso de ingresos por alquiler insuficientes de los propietarios, a través de un procedimiento de distribución aprobado por las autoridades según el § 7 de la Ley de Alquiler (más tarde § 18 MRG). Dado que estas obras de conservación afectaban considerablemente al alquiler efectivo, eran conocidas como renovación § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema del alquiler vuelve a estar en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler que podría presentar ciertas paralelismos con la situación antes de 1917.
PERSPECTIVAS FUTURAS Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parificación, la venta o la demolición.
La parificación, la conversión de alquileres en propiedades, abre oportunidades lucrativas para los arrendadores. Sin embargo, esto tiene efectos en la imagen de la ciudad y en la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios y así evitar que las regulaciones de precios de alquiler entren en vigor.
La pérdida de edificios de viviendas de la época fundacional conduce a una disminución de vivienda asequible en una ubicación central. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, se encuentran en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el desafío de equilibrar la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para promover la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Los inversores podrían ser motivados para invertir en la restauración y el mantenimiento de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de viviendas de la época de los fundadores en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de preservar el patrimonio y, al mismo tiempo, cumplir con las demandas actuales de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre el impacto en los precios de alquiler, el paisaje urbano y la calidad de vida en Viena. Habrá que esperar a ver cómo la ciudad abordará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438