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EL EDIFICIO DE VIVIENDAS VIENÉS: BRILLO HISTÓRICO EN CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Los edificios de renta son esencialmente edificios de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí se refiere a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 se incluyen en la definición de edificios de renta, sino también las construcciones más recientes en las que se ofrecen apartamentos en alquiler. En total, la cantidad de edificios de renta en este país es mayor de lo que comúnmente se asume. Sin embargo, no se incluyen aquí los apartamentos de cooperativas y los apartamentos subsidiados.
EDIFICIO ANTIGUO Y NUEVO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos en nuevas construcciones suelen ser más altos y los costos de mantenimiento más bajos. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con una alta proporción de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de rentabilidad cuando los inquilinos antiguos se marchan.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de alquiler depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la sustancia y el grado de arrendamiento. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las renovaciones de fachadas pueden resultar caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costes operativos, lo que es difícil de recuperar en caso de alquileres regulados.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestras expertos en edificios de renta estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de la fundación entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, de cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era dio forma a la ciudad con los característicos edificios de renta de la época, que aún hoy adornan el paisaje urbano. El término "edificio de renta" proviene de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también locales comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estos edificios de alquiler se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de viviendas. La época de la fundación se divide en la temprana época de fundación (aproximadamente 1840 - 1870), la alta época de fundación (aproximadamente 1870 - 1890) y la tardía época de fundación (aproximadamente 1890 - 1918).
La primera expansión urbana se llevó a cabo durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción del bulevar Ringstraße. Este majestuoso bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de renta de la época fundacional refleja los cambios sociales. En la primera época fundacional predominaban las fachadas poco ornamentadas, mientras que la época alta fundacional estaba inspirada en elementos representativos tomados de la Ringstraße. La época tardía fundacional trajo consigo una mayor edificación de las superficies, aunque a costa de la calidad de vida.
INTERÉS DE PAZ
El interés de paz, introducido en 1917, marcó el fin de la época de esplendor de los edificios de alquiler. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se calculara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores y los edificios de alquiler de la época fundacional se volvieron menos atractivos para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes del interés por la paz.
El alquiler de paz, también conocido como el alquiler de la corona de paz, fue introducido en el derecho de arrendamiento austriaco como un límite máximo legal para los contratos de alquiler celebrados antes del 1 de agosto de 1914. Esto se hizo en respuesta a la sobrepoblación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y desalojos. La estrategia consistió en una combinación de control de precios de alquiler, devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una protección integral de los inquilinos.
Desarrollo e impactos sobre arrendatarios y arrendadores.
El objetivo principal del alquiler de paz era limitar los alquileres congelándolos a esta tasa máxima. Esto llevó a lo largo de los años a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significaba un alivio financiero, pero para los propietarios una expropiación gradual, lo que detuvo la construcción de casas de alquiler privadas, que era muy significativa antes de 1914, debido a la falta de rentabilidad. La construcción de viviendas comunales que comenzó en su lugar durante el período de entre guerras estaba financiada por impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían ser financiadas por los propietarios de la casa a través de un procedimiento de carga que debía ser aprobado por las autoridades en caso de ingresos por alquiler insuficientes, de acuerdo con el § 7 de la ley de alquiler (más tarde §18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación afectaban mucho al alquiler efectivo, eran conocidos como renovación § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema del alquiler vuelve a estar en el centro de intensos debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de arrendamientos que podría tener ciertas similitudes con la situación de antes de 1917.
PERSPECTIVAS FUTURAS Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época fundacional en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de apartamentos de alquiler en propiedades, ofrece a los arrendadores oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y en la mezcla social. Alternativamente, algunos apuestan por demoliciones para construir nuevos edificios de modo que las regulaciones de precios de alquiler no se apliquen.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional conduce a una disminución de la vivienda asequible en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el ambiente característico de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena se enfrenta al desafío de encontrar un equilibrio entre la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Así, se podría motivar a los inversores para que inviertan en la rehabilitación y el mantenimiento de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época fundacional en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de preservar el legado y al mismo tiempo satisfacer las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre el impacto en los precios de alquiler, el paisaje urbano y la calidad de vida en Viena. Será interesante ver cómo la ciudad manejará este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438