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EL EDIFICIO DE RENTA VIENÉS: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Los edificios de rentas son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "renta" aquí se refiere a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 entran en la definición de edificios de rentas, sino también las construcciones más nuevas en las que se ofrecen apartamentos en alquiler. En total, el stock de edificios de rentas en este país es mayor de lo que generalmente se supone. Sin embargo, no se incluyen en esto los apartamentos de cooperativas y los apartamentos subvencionados.
EDIFICIO VIEJO Y NUEVO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos en las nuevas construcciones suelen ser más altos, y los costos de mantenimiento menores. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen oportunidades a inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de ingresos cuando estos inquilinos se marchen.
COSTOS Y RENDIMIENTOS
El valor de un edificio de alquiler depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la sustancia y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las rehabilitaciones de fachadas pueden resultar caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar en caso de rentas fijadas.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de alquiler estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de los fundadores entre 1848 y 1918 marca en Viena una era de auge, cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era dejó su huella en la ciudad con los característicos edificios de renta de la época de los fundadores, que aún hoy adornan el paisaje urbano. El término "edificio de renta" proviene de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también superficies comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estos edificios de alquiler se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de los fundadores se divide en la primera época de fundación (aprox. 1840 – 1870), la época de fundación alta (aprox. 1870 – 1890) y la última época de fundación (aprox. 1890 – 1918).
La primera expansión urbana se llevó a cabo durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción de la Ringstraße. Este majestuoso bulevar se convirtió en la pieza central del siglo XIX y moldeó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de apartamentos de la época fundadora refleja los cambios sociales. En la primera época fundadora predominaban fachadas poco ornamentadas, mientras que la época dorada estuvo inspirada por elementos representativos que fueron adoptados de la Ringstraße. La última época fundadora trajo consigo una mayor construcción de superficies, aunque a expensas de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El alquiler de paz, introducido en 1917, marcó el fin de la época dorada de las casas de alquiler. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se calculara según las condiciones económicas del año 1914. Esto limitó los ingresos de los arrendadores y las casas de alquiler de la época de fundación se volvieron menos atractivas para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes del interés por la paz
El interés de paz, también conocido como interés de la corona de paz, fue introducido en la legislación de alquiler austriaca como el alquiler máximo legalmente establecido para contratos de alquiler antes del 1 de agosto de 1914. Esto ocurrió como respuesta a la sobrepoblación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y desalojos. La estrategia consistía en una combinación de control de precios de alquiler, devaluación del dinero después del final de la guerra y una amplia protección del inquilino.
Desarrollo e impacto en inquilinos y propietarios
El objetivo principal del alquiler de paz consistía en limitar los alquileres congelándolos a este máximo. Esto condujo, con el tiempo, a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significó un alivio financiero, pero para los propietarios una expropiación gradual, lo que detuvo la construcción de edificios de alquiler privados, que era muy significativa antes de 1914, debido a la falta de rendimientos obtenibles. La construcción de viviendas municipales que comenzó en su lugar durante el período de entreguerras fue financiada con fondos fiscales. Las reparaciones necesarias de edificios antiguos podían financiarse, en caso de ingresos por alquiler insuficientes, mediante un procedimiento de reparto que debía ser aprobado por las autoridades de acuerdo con el § 7 de la ley de alquiler (más tarde §18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación impactaban fuertemente en el alquiler efectivo, eran conocidos como renovación § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de intensos debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de alquiler, que podría tener ciertas paralelismos con la situación de 1917.
PERSPECTIVAS DE FUTURO Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de viviendas de alquiler a propiedades, abre oportunidades lucrativas para los arrendadores. Sin embargo, esto tiene efectos en el paisaje urbano y en la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios y así evitar las regulaciones de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de renta de la época fundacional conduce a una disminución de viviendas asequibles en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena se enfrenta al reto de equilibrar la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. De este modo, se podría motivar a los inversores a invertir en la rehabilitación y el cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes enfrentan el desafío de preservar el patrimonio al mismo tiempo que cumplen con las demandas actuales de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre el impacto en los precios de alquiler, la imagen urbana y la calidad de vida en Viena. Habrá que esperar a ver cómo la ciudad maneja este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/financiar/inversion/que-es-un-edificio-de-rentas-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438