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EL EDIFICIO DE VIVIENDAS DE VIENA: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERESES?
Los edificios de renta son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades de vivienda que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" aquí se refiere a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 caen bajo la definición de edificios de renta, sino también las construcciones más recientes en las que se ofrecen apartamentos para alquilar. En total, el número de edificios de renta en este país es mayor de lo que comúnmente se piensa. Sin embargo, no se incluyen en esta categoría los apartamentos cooperativos y los apartamentos subvencionados.
EDIFICIO ANTIGUO Y NUEVO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de obra nueva y están sujetos de manera limitada a la ley de arrendamientos. Los rendimientos en los edificios nuevos suelen ser más altos, y el costo de mantenimiento es menor. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede diferir, pero ofrecen oportunidades a los inversores a largo plazo, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de rendimiento cuando los inquilinos antiguos se van.
COSTOS Y INGRESOS
El valor de un edificio de viviendas depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, el estado y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las reformas de fachadas pueden resultar caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden aumentar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar en el caso de alquileres con límites.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debe consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de alquiler estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época fundacional entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, de cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante boom de la construcción. Esta era dio forma a la ciudad con los característicos edificios de alquiler de la época fundacional, que aún hoy decoran el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para el alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, en ocasiones, también locales comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estos edificios de renta se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época del Gründer se divide en la primera época de fundación (aprox. 1840 – 1870), la época alta de fundación (aprox. 1870 – 1890) y la última época de fundación (aprox. 1890 – 1918).
La primera expansión de la ciudad se llevó a cabo durante el reinado del emperador Francisco José I, quien en 1857 ordenó la demolición de las fortificaciones y la construcción de la Ringstraße. Este bulvar majestuoso se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo de la ciudad.
La arquitectura de los edificios de renta de la época fundacional refleja los cambios sociales. En la primera época fundacional dominaban las fachadas poco ornamentadas, mientras que la época alta fundacional estaba inspirada en elementos representativos, que eran tomados de la Ringstraße. La época tardía fundacional trajo consigo una mayor construcción en las parcelas, aunque a costa de la calidad de vida.
RENTA DE PAZ
El alquiler de paz, introducido en 1917, marcó el final de la época dorada de los edificios de alquiler. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se calculara según las condiciones económicas del año 1914. Así, los ingresos de los propietarios se limitaron y los edificios de alquiler de la época fundacional se volvieron menos atractivos para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes del interés por la paz
El alquiler de paz, también conocido como alquiler de la Corona de Paz, se introdujo en el derecho de arrendamiento austriaco como un alquiler máximo legalmente establecido para los contratos de arrendamiento antes del 1 de agosto de 1914. Esto se hizo como reacción a la sobreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de los aumentos de alquiler y desalojos. La estrategia consistió en la combinación de la fijación de precios de alquiler, la devaluación del dinero tras el fin de la guerra y una amplia protección al inquilino.
Desarrollo e impactos en inquilinos y arrendadores.
El objetivo principal del interés de paz era limitar los alquileres congelándolos a este máximo. Esto condujo, a lo largo de los años, a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significó un alivio financiero, pero para los propietarios una expropiación gradual, lo que detuvo la construcción de viviendas privadas alquiladas, muy significativa antes de 1914, debido a la falta de rendimientos alcanzables. La construcción de viviendas municipales que comenzó en su lugar durante el período de entreguerras fue financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos podían financiarse, en caso de ingresos por alquiler insuficientes de los propietarios, a través de un procedimiento de distribución aprobado por la autoridad según el § 7 de la ley de alquileres (más tarde §18 MRG (Ley de Arrendamientos)). Dado que estos trabajos de conservación afectaban significativamente al alquiler efectivo, se conocían como renovación § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres está nuevamente en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de arrendamiento que podría presentar ciertas similitudes con la situación de 1917.
PERSPECTIVAS FUTURAS Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de apartamentos de alquiler en propiedades, ofrece a los propietarios oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene un impacto en el paisaje urbano y en la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevas edificaciones y así evitar las regulaciones de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de renta de la época fundacional conduce a una reducción de la vivienda asequible en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el desafío de equilibrar la protección del patrimonio con la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. Así, se podría motivar a los inversores a invertir en la restauración y cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de renta de la época de los fundadores en Viena permanece incierto. La ciudad y sus habitantes se enfrentan al desafío de preservar el legado mientras cumplen con las actuales demandas de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre el impacto en los precios del alquiler, el paisaje urbano y la calidad de vida en Viena. Queda por ver cómo la ciudad manejará este campo de tensiones entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaätzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438