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EL EDIFICIO DE RENTAS VIENÉS: BRILLO HISTÓRICO EN EL CAMBIO DEL TIEMPO
¿QUÉ ES UNA CASA DE INTERÉS?
Los edificios de renta son, en esencia, casas de alquiler con varias unidades residenciales que se alquilan a largo plazo. La palabra "interés" se refiere aquí a "alquiler". Por lo tanto, no solo los edificios construidos antes de 1945 caen bajo la definición de edificios de renta, sino también las construcciones más nuevas que ofrecen apartamentos para alquiler. En total, la cantidad de edificios de renta en este país es mayor de lo que se suele asumir. Sin embargo, no se incluyen en esta categoría los apartamentos de cooperativa y los apartamentos subvencionados.
VIEJO Y NUEVO EDIFICIO
Los edificios de apartamentos construidos después del 30 de junio de 1953 se consideran de nueva construcción y están sujetos, de manera limitada, a la ley de arrendamientos. Los rendimientos de las nuevas construcciones son generalmente más altos y los costos de mantenimiento son menores. La estética de los nuevos edificios de apartamentos puede variar, pero ofrecen a los inversores a largo plazo oportunidades, especialmente en propiedades con un alto porcentaje de inquilinos antiguos, para aumentar el potencial de ingresos cuando los inquilinos antiguos se van.
COSTOS Y RENDIMIENTOS
El valor de un edificio de alquiler depende del rendimiento, la ubicación, el tamaño, la sustancia y el grado de ocupación. Una estimación precisa requiere conocimientos y experiencia. Las renovaciones son costosas, especialmente las rehabilitaciones de fachadas pueden resultar caras. Las reparaciones y el mantenimiento pueden incrementar los costos operativos, lo que es difícil de recuperar cuando los alquileres están limitados.
Para una estimación precisa del precio de compra, se debería consultar a un profesional. Nuestros expertos en edificios de renta estarán encantados de asesorarle.
EXCURSO HISTÓRICO
La época de los fundadores entre 1848 y 1918 marca en Viena una época de auge, de cambios sociales y, sobre todo, de un impresionante auge de la construcción. Esta era ha dejado su huella en la ciudad con los característicos edificios de la época del fundador, que aún hoy embellecen el paisaje urbano. El término "Zinshaus" proviene del hecho de que estos edificios a menudo fueron concebidos como objetos de inversión para alquiler. Albergan una mezcla de apartamentos de alquiler y, ocasionalmente, también espacios comerciales en la planta baja.
Los orígenes de estas casas de renta se encuentran en la explosión demográfica durante la industrialización. La fuerte inmigración a Viena creó una enorme demanda de vivienda. La época de los fundadores se divide en época temprana de los fundadores (aprox. 1840 - 1870), época alta de los fundadores (aprox. 1870 - 1890) y época tardía de los fundadores (aprox. 1890 - 1918).
La primera expansión de la ciudad tuvo lugar durante el reinado del emperador Francisco José I, quien ordenó en 1857 la demolición de las fortificaciones y la construcción del anillo de la ciudad. Este espléndido bulevar se convirtió en la joya del siglo XIX y marcó el desarrollo urbano.
La arquitectura de los edificios de renta de la época de fundación refleja los cambios sociales. En la primera época de fundación dominaban las fachadas poco ornamentadas, mientras que la época alta de fundación fue inspirada por elementos representativos que se tomaron de la Ringstraße. La época tardía de fundación trajo consigo una mayor construcción en las superficies de suelo, pero a costa de la calidad de vida.
INTERÉS DE PAZ
El "Friedenszins", introducido en 1917, marcó el fin del apogeo de los edificios de alquiler. Esta forma de regulación de precios de alquiler estableció que el alquiler se fijara según las condiciones económicas del año 1914. Como resultado, se limitaron los ingresos de los arrendadores, y los edificios del periodo fundacional se volvieron menos atractivos para los propietarios y arrendadores.
Introducción y antecedentes del interés por la paz.
El alquiler de paz, también conocido como interés de la corona de paz, fue introducido en el derecho de arrendamiento austríaco como el alquiler máximo legalmente establecido para contratos de arrendamiento anteriores al 1 de agosto de 1914. Esto ocurrió como respuesta a la sobreocupación de viviendas debido a la guerra, especialmente para proteger a los soldados y sus familias de aumentos de alquiler y despidos. La estrategia consistía en una combinación de regulación de precios de alquiler, devaluación del dinero tras el final de la guerra y una amplia protección al inquilino.
Desarrollo e impacto en inquilinos y arrendadores
El objetivo principal del "interés por la paz" era limitar los alquileres congelándolos en esta tasa máxima. Esto condujo a lo largo de los años a una especie de derecho similar a la propiedad para los inquilinos, lo que significó alivio financiero, pero para los propietarios significó una expropiación gradual, lo que detuvo la construcción de viviendas privadas de alquiler, muy importante antes de 1914, debido a la falta de rendimientos alcanzables. La construcción habitacional municipal que comenzó en su lugar durante el periodo de entreguerras fue financiada con impuestos. Las reparaciones necesarias en edificios antiguos pudieron ser financiadas, en caso de ingresos por alquiler insuficientes, mediante un procedimiento de distribución que debía ser aprobado por la autoridad de acuerdo con el § 7 de la Ley de Alquiler (más tarde § 18 MRG). Dado que estos trabajos de conservación tenían un gran impacto en el alquiler efectivo, eran conocidos como renovaciones § 7.
Hoy, más de 100 años después, el tema de los alquileres vuelve a estar en el centro de acalorados debates, ya que el gobierno está trabajando en una nueva ley de arrendamientos que podría presentar ciertas paralelas a la situación de 1917.
PERSPECTIVAS FUTURAS Y DESAFÍOS
Actualmente, los edificios de apartamentos de la época de los fundadores en Viena están experimentando un proceso de transformación. Entre 2007 y 2019, casi el 12% de estos edificios históricos desaparecieron, principalmente debido a la parcelación, venta o demolición.
La parificación, la conversión de alquileres en viviendas de propiedad, abre a los arrendadores oportunidades lucrativas. Sin embargo, esto tiene un impacto en la fisonomía de la ciudad y la mezcla social. Alternativamente, algunos optan por demoliciones para construir nuevos edificios, de modo que no se apliquen las regulaciones de precios de alquiler.
La pérdida de edificios de apartamentos de la época fundacional conduce a una disminución de viviendas asequibles en ubicaciones centrales. Esto amenaza la mezcla social y el carácter distintivo de Viena. Los desafíos legales, especialmente en la ley de arrendamientos, están en el centro de estos desarrollos. La ciudad de Viena enfrenta el reto de equilibrar la protección del patrimonio y la necesidad de vivienda.
Para fomentar la conservación de estos edificios históricos, son necesarios incentivos financieros y programas de apoyo. De esta manera, se podría motivar a los inversores a invertir en la restauración y el cuidado de estas joyas arquitectónicas.
El futuro de los edificios de apartamentos de la época de los fundadores en Viena sigue siendo incierto. La ciudad y sus habitantes se enfrentan al desafío de preservar el patrimonio y, al mismo tiempo, satisfacer las demandas actuales de vivienda. Quedan preguntas abiertas sobre el impacto en los precios de alquiler, la imagen urbana y la calidad de vida en Viena. Será interesante ver cómo la ciudad maneja este campo de tensión entre la historia y el progreso.
Fuentes y enlaces
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Imagen: Ludwig Förster y Theophil Hansen, Casa Reger, Riemergasse 2, 1948/49 en: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Hoja 438