¿CUÁNTO VALE SU INMUEBLE?

¿QUÉ MÉTODOS HAY?

Para el cálculo del valor de una propiedad hay tres posibles métodos de valoración: el método de comparación, el método de valor de reemplazo y el método de valor de ingresos. El método que se aplica en la valoración depende de la propiedad que se va a valorar. Sin embargo, también es posible aplicar varios métodos de valoración al mismo tiempo. Según la ley de valoración de propiedades, esto puede ser necesario para tener en cuenta todas las circunstancias que determinan el valor de la propiedad.

EL MÉTODO DE VALOR COMPARABLE

En un procedimiento de comparación, el valor de la propiedad se determina mediante la comparación de los precios de compra de propiedades similares. A partir del inventario de objetos comparables, se calcula un precio medio. En este sentido, se aplica la regla: cuanto más precios de comparación se incluyan en este cálculo, más precisa será la estimación. La antigüedad de la propiedad, el consumo de energía o, por ejemplo, el equipamiento se tienen en cuenta en el resultado mediante aumentos y disminuciones. Este procedimiento se aplica, por ejemplo, a apartamentos de segunda mano, terrenos o también a casas adosadas.

EL PROCEDIMIENTO DE VALOR SUSTANCIAL

En este procedimiento se determinan el valor del suelo y de la construcción, así como el valor de otros componentes de la propiedad. Esto incluye, si es necesario, el mobiliario o el equipamiento del objeto. También aquí se tiene en cuenta el desgaste por antigüedad, la ubicación, los costos de construcción, etc. El método del valor de bienes se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en casas unifamiliares y bifamiliares.

EL MÉTODO DEL VALOR DE RENDIMIENTO

En el método del valor de rendimiento, el valor de la propiedad se determina mediante la capitalización de los ingresos netos que se generan con este objeto. Este procedimiento se utiliza principalmente en propiedades de alquiler, como por ejemplo, edificios de apartamentos o edificios comerciales y oficinas, así como en casas de interés. A los inversores de capital no solo les interesa la ubicación, el equipamiento, etc., sino, sobre todo, cuánto pueden obtener con esta propiedad.

CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR

Además de estos tres procedimientos, también existen otros criterios que deben tenerse en cuenta en la evaluación de una propiedad. Para poder determinar el valor real de la manera más exacta posible, deben considerarse tanto las características de la propiedad, como por ejemplo la ubicación, el año de construcción, la superficie útil y habitable, el equipamiento y el estado, así como el certificado de eficiencia energética, como factores legales, tales como derechos de uso especial y el monto de la reserva de reparación. Estos criterios tienen un peso diferente entre sí. Por ejemplo, una casa con mayor superficie habitable puede ser más barata que una casa pequeña, y eso solo debido a la ubicación.

En principio, la interacción de todos estos criterios relevantes es decisiva para la valoración. Un evaluador de propiedades profesional y experimentado tiene en cuenta todos estos factores para determinar el valor de la manera más precisa y exacta posible. Porque un valor de inmueble correctamente determinado no solo acelera la mediación, sino que también logra el mejor precio posible para el vendedor.

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