¿CUÁNTO VALE SU PROPIEDAD?

¿QUÉ PROCEDIMIENTOS HAY?

Para el cálculo del valor de una propiedad hay tres procedimientos de valoración posibles: el procedimiento de valor de comparación, el procedimiento de valor de costo y el procedimiento de valor de ingresos. Cuál de estos métodos se aplica en la valoración depende de la propiedad que se está evaluando. Sin embargo, también es posible aplicar varios métodos de determinación de valor al mismo tiempo. Según la ley de valoración de bienes raíces, esto puede ser necesario para poder considerar todas las circunstancias que determinan el valor de la propiedad.

EL MÉTODO DE VALUACIÓN COMPARATIVA

En un método de comparación, el valor de la propiedad se determina mediante la comparación de los precios de compra de propiedades similares. A partir del inventario de objetos comparables, se calcula un precio promedio. Se aplica lo siguiente: Cuantos más precios de comparación se incluyan en este cálculo, más precisa es la estimación. La edad de la propiedad, el consumo de energía o el equipamiento se tienen en cuenta mediante incrementos y decrementos en el resultado. Este método se utiliza, por ejemplo, en apartamentos de segunda mano, terrenos edificables o también en casas adosadas.

EL PROCEDIMIENTO DE VALOR REAL

En este procedimiento se determinan el valor del terreno y de la construcción, así como los valores de otros componentes de la propiedad. Esto incluye, si es necesario, los accesorios o el equipamiento del objeto. También se tiene en cuenta el desgaste por la edad, la ubicación, los costos de construcción, etc. El método del valor de los bienes se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en casas unifamiliares y bifamiliares.

EL MÉTODO DEL VALOR DE RENDIMIENTO

En el método de valor de rentas, el valor de la propiedad se determina capitalizando los ingresos netos generados por este objeto. Este método se utiliza especialmente en propiedades de alquiler, como por ejemplo, edificios de apartamentos o edificios de uso comercial y oficinas, así como en casas de interés. A los inversores de capital no solo les interesa la ubicación, el equipamiento, etc., sino sobre todo cuánto pueden generar con esta propiedad.

CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR

Además de estos tres métodos, también hay otros criterios que deben tenerse en cuenta en la evaluación de una propiedad. Para que se pueda determinar el valor real con la mayor precisión posible, deben considerarse tanto las características de la propiedad, como la ubicación, el año de construcción, la superficie útil y habitable, el equipamiento y el estado, así como el certificado de eficiencia energética, como factores legales, como los derechos de uso especial y la cantidad de la reserva para reparaciones. Estos criterios tienen un peso diferente entre sí. Por ejemplo, una casa con una superficie habitable mayor puede ser más barata que una casa pequeña, y eso solo por la ubicación.

En principio, la interacción de todos estos criterios relevantes es decisiva para la evaluación del valor. Un tasador de bienes raíces profesional y experimentado toma en cuenta todos estos factores para determinar el valor de la manera más precisa posible. Porque un valor de propiedad correctamente determinado no solo acelera la mediación, sino que también logra el mejor precio posible para el vendedor.

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