¿CUÁNTO VALE SU INMUEBLE?

¿QUÉ PROCEDIMIENTOS HAY?

Para calcular el valor de una propiedad hay tres métodos de valoración posibles: el método del valor comparativo, el método del valor de sustitución y el método del valor de ingresos. El método que se aplica en la valoración depende de la propiedad que se valora. Sin embargo, también es posible aplicar varios métodos de valoración al mismo tiempo. Según la ley de valoración de bienes raíces, esto puede ser necesario para tener en cuenta todas las circunstancias que determinan el valor de la propiedad.

EL MÉTODO DEL VALOR COMPARATIVO

En un procedimiento de comparación, el valor del inmueble se determina mediante la comparación de los precios de compra de inmuebles similares. A partir del inventario de objetos comparables se calcula un precio medio. En este contexto, se aplica la regla: cuanto más precios de comparación se incluyan en este cálculo, más precisa será la estimación. La antigüedad del inmueble, el consumo de energía o los acabados se incorporan al resultado a través de recargos y descuentos. Este procedimiento se utiliza, por ejemplo, en apartamentos usados, terrenos edificables o casas adosadas.

EL PROCEDIMIENTO DE VALOR REAL

En este procedimiento se determinan el valor del terreno y de la construcción, así como el valor de otros componentes de la propiedad. Esto incluye, si corresponde, el mobiliario o el equipamiento del objeto. También aquí influyen el desgaste por antigüedad, la ubicación, los costos de construcción, etc. El método del valor material se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en casas unifamiliares y bifamiliares.

EL MÉTODO DEL VALOR DE RENDIMIENTO

En el método de valor de ingresos, el valor de la propiedad se determina mediante la capitalización de los ingresos netos generados por este objeto. Este método se utiliza principalmente para propiedades en alquiler, como edificios multifamiliares o inmuebles comerciales y de oficinas, así como edificios de renta. Los inversores de capital no solo están interesados en la ubicación, el equipamiento, etc., sino, sobre todo, en cuánto pueden generar con esta propiedad.

CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR

Además de estos tres métodos, también hay otros criterios que deben tenerse en cuenta en la valoración de un inmueble. Para que el valor real pueda determinarse lo más exactamente posible, es necesario considerar tanto las características del inmueble, como la ubicación, año de construcción, superficie útil y habitable, equipamiento y estado, así como el certificado de eficiencia energética, como factores legales, como los derechos de uso especial y la cantidad de la reserva para reparaciones. Estos criterios tienen diferentes pesos entre sí. Así, por ejemplo, una casa con una mayor superficie habitable puede ser más barata que una casa pequeña, y eso solo debido a la ubicación.

En principio, la interacción de todos estos criterios relevantes es decisiva para la determinación del valor. Un tasador de bienes raíces profesional y experimentado tiene en cuenta todos estos factores para determinar, al final, el valor de la manera más exacta y precisa posible. Porque un valor inmobiliario correctamente determinado no solo acelera la intermediación, sino que también logra el mejor precio posible para el vendedor.

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