¿CUÁNTO VALE SU INMUEBLE?

¿QUÉ PROCEDIMIENTOS HAY?

Para el cálculo del valor de un inmueble hay tres posibles métodos de valoración: el método de comparación, el método de valor sustantivo y el método de valor de rendimiento. Cuál de estos métodos se aplica en la valoración depende del inmueble que se esté valorando. Sin embargo, también es posible aplicar varios métodos de valoración al mismo tiempo. Según la ley de valoración de bienes inmuebles, esto puede ser necesario para poder tener en cuenta todas las circunstancias que determinan el valor del inmueble.

EL MÉTODO DEL VALOR DE COMPARACIÓN

En un procedimiento de comparación, el valor de la propiedad se determina mediante una comparación de los precios de compra de propiedades similares. A partir del stock de objetos comparables, se calcula un precio medio. En este caso, se cumple lo siguiente: cuanto más precios de comparación se incluyan en este cálculo, más precisa es la estimación. La antigüedad de la propiedad, el consumo de energía o el equipamiento se tienen en cuenta a través de aumentos y disminuciones en el resultado. Este procedimiento se aplica, por ejemplo, en apartamentos usados, terrenos edificables o casas adosadas.

EL PROCEDIMIENTO DE VALOR REAL

En este procedimiento, se determinan el valor del terreno y de la construcción, así como los valores de otros componentes de la propiedad. Esto incluye, si es necesario, los accesorios o la equipación del objeto. También aquí se tiene en cuenta el desgaste por la antigüedad, la ubicación, los costos de construcción, etc. El procedimiento de valor de sustancia se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en casas unifamiliares y bifamiliares.

EL MÉTODO DEL VALOR DE INGRESO

En el método de ingresos, el valor de la propiedad se determina mediante la capitalización de los ingresos netos generados por este objeto. Este método se utiliza principalmente en propiedades de alquiler, como edificios de apartamentos o edificios comerciales y oficinas, así como en casas de renta. Los inversionistas de capital no solo se interesan por la ubicación, las características, etc., sino, sobre todo, por cuánto pueden generar con esta propiedad.

CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR

Además de estos tres métodos, también hay otros criterios que deben tenerse en cuenta en la valoración de una propiedad. Para que el valor real se pueda determinar lo más exactamente posible, es necesario considerar tanto las características de la propiedad, como la ubicación, el año de construcción, el área útil y habitacional, las instalaciones y el estado, como el certificado energético, así como factores legales, como los derechos de uso especial y la cantidad de reserva para reparaciones. Estos criterios tienen diferentes pesos entre sí. Por ejemplo, una casa con mayor superficie habitable puede ser más barata que una casa pequeña, y eso solo debido a la ubicación.

Fundamentalmente, la interacción de todos estos criterios relevantes es decisiva para la evaluación del valor. Un tasador de bienes raíces profesional y experimentado tiene en cuenta todos estos factores para determinar, al final, el valor de la manera más precisa y exacta posible. Porque un valor de propiedad correctamente determinado no solo acelera la mediación, sino que también logra el mejor precio posible para el vendedor.

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