¿CUÁNTO VALE SU INMUEBLE?

¿QUÉ PROCEDIMIENTOS HAY?

Para el cálculo del valor de una propiedad, existen tres procedimientos de valoración posibles: el método de comparación, el método de valor de activos y el método de valor de ingresos. Cuál de estos métodos se aplica en la valoración depende de la propiedad a valorar. Sin embargo, también es posible aplicar varios métodos de valoración al mismo tiempo. De acuerdo con la Ley de Valoración de Bienes Inmuebles, esto puede ser necesario para poder considerar todas las circunstancias que determinan el valor de la propiedad.

EL MÉTODO DEL VALOR COMPARATIVO

En un procedimiento de comparación, el valor de la propiedad se determina mediante la comparación de los precios de compra de propiedades similares. A partir del inventario de objetos comparables, se calcula un precio promedio. En este contexto, se establece que: Cuantos más precios de comparación se incluyan en este cálculo, más precisa será la estimación. La antigüedad de la propiedad, el consumo de energía o el equipamiento se tienen en cuenta en el resultado mediante recargos y descuentos. Este procedimiento se aplica, por ejemplo, a departamentos de segunda mano, terrenos para construir o casas adosadas.

EL PROCEDIMIENTO DE VALOR SUSTANTIVO

En este procedimiento se determina el valor del terreno y de la construcción, así como los valores de otros componentes de la propiedad. Esto incluye, si es necesario, los accesorios o el equipamiento del objeto. También aquí se tienen en cuenta el desgaste por antigüedad, la ubicación, los costos de construcción, etc., en el cálculo. El método del valor de mercado se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en casas unifamiliares y bifamiliares.

EL MÉTODO DEL VALOR DE RENDIMIENTO

En el método de capitalización de ingresos, el valor de la propiedad se determina mediante la capitalización de los ingresos netos generados por este objeto. Este método se utiliza principalmente en propiedades de alquiler, como por ejemplo, edificios de apartamentos o edificios de uso comercial y oficinas, así como en casas de renta. A los inversores de capital no solo les interesa la ubicación, el equipamiento, etc., sino sobre todo cuánto pueden generar con esta propiedad.

CRITERIOS PARA LA ESTIMACIÓN DEL VALOR

Además de estos tres métodos, también hay otros criterios que deben tenerse en cuenta en la evaluación de una propiedad. Para que el valor real pueda determinarse con la mayor precisión posible, deben considerarse tanto las características de la propiedad, como por ejemplo la ubicación, el año de construcción, la superficie utilizable y habitable, el equipamiento y el estado, así como el certificado energético, como los factores legales, como los derechos de uso especial y la cantidad de la reserva para reparaciones. Estos criterios tienen un peso diferente entre sí. Así, por ejemplo, una casa con mayor superficie habitable puede ser más barata que una casa pequeña, y esto solo por la ubicación.

Básicamente, la interacción de todos estos criterios relevantes es decisiva para la valoración. Un tasador de propiedades profesional y experimentado tiene en cuenta todos estos factores para determinar el valor de la manera más precisa posible. Porque un valor de propiedad correctamente determinado no solo acelera la mediación, sino que también logra el mejor precio posible para el vendedor.

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