¿CUÁNTO VALE SU PROPIEDAD?

¿CUÁLES SON LOS PROCEDIMIENTOS?

Para calcular el valor de una propiedad hay tres métodos de evaluación posibles: el método de comparación, el método del valor de los costos y el método del valor de ingresos. Qué método se aplica en la evaluación depende de la propiedad que se está valorando. Sin embargo, también es posible utilizar varios métodos de valoración al mismo tiempo. Según la ley de evaluación de bienes raíces, esto puede ser necesario para poder considerar todas las circunstancias que determinan el valor de la propiedad.

EL MÉTODO DEL VALOR DE COMPARACIÓN

En un procedimiento de comparación, el valor de la propiedad se determina mediante una comparación de los precios de compra de propiedades similares. A partir del inventario de objetos comparables se calcula un precio medio. En este caso, se aplica lo siguiente: cuanto más precios de comparación se incluyan en este cálculo, más precisa será la estimación. La antigüedad de la propiedad, el consumo de energía o el equipamiento se tienen en cuenta en el resultado mediante recargos y descuentos. Este procedimiento se aplica, por ejemplo, a apartamentos de segunda mano, terrenos edificables o casas adosadas.

EL PROCEDIMIENTO DE VALOR REAL

En este procedimiento se determinan el valor del suelo y de la construcción, así como los valores de otros componentes de la propiedad. Esto incluye, si es pertinente, los accesorios o el equipamiento del objeto. También aquí se tiene en cuenta el desgaste por la antigüedad, la ubicación, los costos de construcción, etc. El método del valor de los activos se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en casas unifamiliares y bifamiliares.

EL MÉTODO DE VALOR DE RENTA

En el método de valor de rendimiento, el valor de la propiedad se determina mediante la capitalización de los ingresos netos generados por este objeto. Este método se utiliza principalmente para propiedades en alquiler, como por ejemplo, edificios de apartamentos o edificios comerciales y oficinas, así como casas de renta. A los inversores de capital no solo les interesa la ubicación, las características, etc., sino sobre todo cuánto pueden generar con esta propiedad.

CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR

Además de estos tres procedimientos, también existen otros criterios que deben tenerse en cuenta en la valoración de un inmueble. Para que se pueda determinar el valor real con la mayor precisión posible, deben considerarse tanto las características del inmueble, como por ejemplo, la ubicación, el año de construcción, el área útil y la superficie habitable, las instalaciones y el estado, así como el certificado de eficiencia energética, como factores legales, como los derechos de uso especial y la cantidad de la reserva para reparaciones. Estos criterios tienen un peso diferente entre sí. Por ejemplo, una casa con mayor superficie habitable puede ser más barata que una casa pequeña, y eso solo debido a la ubicación.

En principio, la interacción de todos estos criterios relevantes es crucial para la determinación del valor. Un tasador de bienes raíces profesional y experimentado considera todos estos factores para, en última instancia, determinar el valor de la manera más precisa y exacta posible. Porque un valor inmobiliario bien determinado no solo acelera la intermediación, sino que también logra el mejor precio posible para el vendedor.

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