¿CUÁNTO VALE SU INMUEBLE?

¿QUÉ PROCEDIMIENTOS HAY?

Para el cálculo del valor de un inmueble hay tres métodos de valoración posibles: el método de comparación de valores, el método del valor sustantivo y el método de valor de ingresos. Qué método se aplica en la valoración depende del inmueble a valorar. Sin embargo, también es posible aplicar varios métodos de valoración al mismo tiempo. Según la Ley de Valoración de Bienes Inmuebles, esto puede ser necesario para considerar todas las circunstancias que determinan el valor del inmueble.

EL MÉTODO DEL VALOR COMPARATIVO

En un procedimiento de comparación, el valor de la propiedad se determina mediante una comparación de los precios de compra de propiedades similares. A partir del stock de objetos comparables, se calcula un precio promedio. En este caso, se aplica la regla de que cuántos más precios de comparación se tengan en cuenta, más precisa será la estimación. La antigüedad de la propiedad, el consumo de energía o el equipamiento se consideran en el resultado mediante recargos y descuentos. Este procedimiento se aplica, por ejemplo, a apartamentos usados, terrenos construibles o casas adosadas.

EL PROCEDIMIENTO DE VALOR REAL

En este procedimiento se determinan el valor del suelo y de la construcción, así como los valores de otros componentes de la propiedad. Esto incluye, si es necesario, los accesorios o el equipamiento del objeto. Aquí también se tiene en cuenta el desgaste por la edad, la ubicación, los costos de construcción, etc. El método del valor material se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en casas unifamiliares y bifamiliares.

EL MÉTODO DEL VALOR DE RENDIMIENTO

En el método de valoración por ingresos, el valor de la propiedad se determina mediante la capitalización de los ingresos netos generados por este objeto. Este método se utiliza principalmente en propiedades de alquiler, como edificios de apartamentos o edificios comerciales y oficinas, pero también en inmuebles de interés. A los inversores de capital no solo les interesa la ubicación, las comodidades, etc., sino, sobre todo, cuánto pueden generar con esta propiedad.

CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR

Además de estos tres procedimientos, hay otros criterios que también deben tenerse en cuenta en la evaluación de una propiedad. Para que el valor real pueda ser determinado de la manera más exacta posible, deben considerarse tanto las características de la propiedad, como la ubicación, el año de construcción, la superficie útil y habitable, las instalaciones y el estado, así como el certificado de energía, como factores legales, tales como los derechos de uso especial y el monto de la reserva para reparaciones. Estos criterios tienen un peso diferente entre sí. Por ejemplo, una casa con una mayor superficie habitable puede ser más barata que una casa pequeña, y eso solo debido a la ubicación.

En principio, la interacción de todos estos criterios relevantes es decisiva para la determinación del valor. Un tasador de bienes raíces profesional y experimentado toma en cuenta todos estos factores para, en última instancia, determinar el valor de la manera más precisa posible. Porque un valor de propiedad correctamente determinado no solo acelera la mediación, sino que también logra el mejor precio posible para el vendedor.

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