¿CUÁNTO VALE SU INMUEBLE?

¿QUÉ PROCEDIMIENTOS HAY?

Para el cálculo del valor de una propiedad, existen tres métodos de evaluación posibles: el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los ingresos. El método que se aplica en la valoración depende de la propiedad a evaluar. Sin embargo, también es posible aplicar varios métodos de determinación del valor al mismo tiempo. Según la Ley de Evaluación de Propiedades, esto puede ser necesario para poder considerar todas las circunstancias que determinan el valor de la propiedad.

EL MÉTODO DEL VALOR DE COMPARACIÓN

En un procedimiento de comparación, el valor de la propiedad se determina mediante la comparación de los precios de compra de propiedades similares. A partir del stock de objetos comparables, se calcula un precio promedio. Cuantos más precios de comparación se incluyan en este cálculo, más precisa es la estimación. La antigüedad de la propiedad, el consumo de energía o, por ejemplo, el equipamiento se tienen en cuenta mediante recargos y descuentos en el resultado. Este procedimiento se aplica, por ejemplo, a apartamentos de segunda mano, terrenos para construcción o casas adosadas.

EL PROCEDIMIENTO DE VALOR REAL

En este procedimiento se determina el valor del terreno y de la construcción, así como la valoración de otros componentes de la propiedad. Esto incluye, si corresponde, los accesorios o el equipamiento del objeto. También aquí se toma en cuenta el desgaste por antigüedad, la ubicación, los costos de construcción, etc., en el cálculo. El método del valor de los activos se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en viviendas unifamiliares y bifamiliares.

EL MÉTODO DEL VALOR DE RENDIMIENTO

En el método de valor de ingresos, el valor de la propiedad se determina mediante la capitalización de los ingresos netos que se generan con este objeto. Este método se utiliza principalmente en propiedades de alquiler, como edificios de apartamentos o edificios de uso comercial y oficinas, así como en casas de renta. A los inversores de capital no solo les interesa la ubicación, el equipo, etc., sino sobre todo cuánto pueden generar con esta propiedad.

CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR

Además de estos tres procedimientos, también hay otros criterios que deben tenerse en cuenta en la valoración de una propiedad. Para que el valor real se pueda determinar con la mayor precisión posible, se deben considerar tanto las características de la propiedad, como la ubicación, el año de construcción, la superficie útil y habitable, las instalaciones y el estado, así como el certificado de eficiencia energética, así como factores legales, como los derechos de uso especial y la cantidad de la reserva para reparaciones. Estos criterios tienen diferentes pesos entre sí. Por ejemplo, una casa con una mayor superficie habitable puede ser más barata que una casa pequeña, y eso solo por su ubicación.

En principio, la interacción de todos estos criterios relevantes es crucial para la valoración. Un tasador inmobiliario profesional y experimentado tiene en cuenta todos estos factores para, en última instancia, determinar el valor de la manera más exacta y precisa posible. Porque un valor inmobiliario correctamente determinado no solo acelera la intermediación, sino que también obtiene el mejor precio posible para el vendedor.

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