Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI FÉNY AZ IDŐ VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRHAZ?
A bérházak lényegében több lakóegységgel rendelkező bérházak, amelyeket hosszú távra bérbe adnak. A "kamat" szó itt a "bérleti díjat" jelenti. Ezért nemcsak az 1945 előtt épített épületek tartoznak a bérházak meghatározásába, hanem a modernebb épületek is, amelyekben lakások bérbeadása történik. Összességében a bérházak állománya az országban nagyobb, mint általában gondolják. Nem tartoznak azonban ide a lakásszövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
VAN DER ÉS ÚJ ÉPÍTÉS
A 1953. június 30. után épült bérházak új építésnek számítanak, és korlátozottan a bérleti jogszabály hatálya alá tartoznak. Az új építésű ingatlanok jellemzően magasabb hozamot kínálnak, a fenntartási költségek pedig alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol a régi bérlők aránya magas, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor a régi bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS JÖVEDELMEK
Egy bérház értéke a hozamtól, elhelyezkedéstől, mérettől, állapottól és bérbeadási szinttől függ. A pontos becslés szaktudást és szakértelmet igényel. A felújítások költségesek, különösen a homlokzati felújítások drágák lehetnek. A javítások és karbantartás növelheti a folyamatos költségeket, ami a korlátozott bérleti díjak esetében nehezen behajtható.
A vásárlási ár pontos megállapításához szakember bevonása javasolt. Szakértőink szívesen segítenek Önnek a bérházakkal kapcsolatban!
HISTÓRICALIS KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapítói időszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és elsősorban a figyelemre méltó építkezési láz korát jelöli. Ez a korszak formálta meg a várost a jellegzetes alapítói időszaki bérházakkal, amelyek ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés onnan származik, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadásra szánt befektetési objektumként tervezték. Bérlakások és időnként üzlethelyiségek keverékét foglalják magukban a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak az eredete a népességrobbanásban gyökerezik az iparosodás idején. Bécsbe irányuló jelentős bevándorlás hatalmas lakásigényt teremtett. Az építkezési időszak három részre osztható: korai építkezési időszak (kb. 1840 – 1870), a csúcsépítkezés időszaka (kb. 1870 – 1890) és a késői építkezési időszak (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítést I. Ferenc József császársága alatt hajtották végre, aki 1857-ben elrendelte a védművek lerombolását és a körút építését. Ez a pompás sugárút a 19. század ékkövévé vált és meghatározta a város fejlődését.
A Gründerzeit-bérházak architektúrája a társadalmi változásokat tükrözi. A korai Gründerzeit-ben a díszítetlen homlokzatok voltak uralkodóak, míg a magas Gründerzeit-et a körúton átvett reprezentatív elemek ihlették. A késői Gründerzeit a telek területének fokozott beépítését hozta magával, azonban a lakáskörülmények rovására.
BÉKEJÁRULÉK
A békekamat, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelezte. Ez a bérleti díj szabályozási forma azt határozta meg, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági feltételek alapján kell megállapítani. Ezzel korlátozták a bérbeadók jövedelmét, és a polgári építésű bérházak kevésbé vonzóak lettek a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békejuttatás bevezetése és háttere
A békebér, más néven békekoronabér, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1-je előtti bérleti szerződések legmagasabb bérleti díjaként került bevezetésre. Ezt a háborús körülmények okozta lakás túlzsúfoltságra válaszként tették, különösen a katonák és családjaik bérleti díjemelkedésektől és felmondásoktól való védelme érdekében. A stratégia a bérleti díjak korlátozásának, a háború végét követő pénzromlásnak és a kiterjedt bérlővédelemnek a kombinációjában állt.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békeadónak az alapvető célja az volt, hogy a bérleti díjakat a maximális szintre fagyasztva korlátozza. Ez évek során a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot hozott létre, ami pénzügyi megkönnyebbülést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást eredményezett, ami miatt az 1914 előtti, jelentős magánházépítési tevékenység leállt a elérhető hozamok hiánya miatt. A helyette induló kommunális lakásépítés a két világháború közötti időszakban adóból finanszírozott. A régi épületek szükséges javításait, ha nem volt elegendő bérleti bevétel a háztulajdonosok számára, a hatóság által jóváhagyott költségmegosztási eljárás keretében a 7. § bérleti törvény (később 18. § Bérleti Törvény) alapján lehetett finanszírozni. Mivel ezek a karbantartási munkák jelentősen befolyásolták a tényleges bérleti díjat, 7. §-os felújításként ismerték őket.
Ma, több mint 100 évvel később a bérleti díjak kérdése ismét heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti jogszabályon dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI KÉPEK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg a bécsi alapítókorból származó bérházak átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek közel 12%-a eltűnt, főként parcellázás, eladás vagy lebontás miatt.
A bérlakások tulajdonlássá való átalakítása lehetőségeket kínál a bérbeadóknak. Ennek azonban hatása van a városképre és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként néhányan lebontásokra támaszkodnak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérár- szabályozásokat.
A Gründerzeit bérházak elvesztése így a központi területen elérhető olcsó lakóhelyek csökkenéséhez vezet. Ez fenyegeti a szociális sokszínűséget és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogi kihívások, különösen a bérleti jogszabályokban, állnak ezen fejlődések középpontjában. Bécs városa előtt álló kihívás az, hogy megoldja az érdemvédelmi és a lakásigény közötti egyensúlyt.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. Így a befektetőket motiválni lehetne, hogy beruházzanak ezen építészeti gyöngyszemek felújításába és gondozásába.
A bécsi bérházi épületek jövője bizonytalan. A város és lakói előtt az a kihívás áll, hogy megőrizzék a hagyatékot, miközben megfelelnek a jelenlegi lakásigényeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjakra, a városképre és a bécsi életminőségre gyakorolt hatásokkal kapcsolatban. Meg kell várni, hogyan fog a város kezelni ezt a feszültséget a történelem és a fejlődés között.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 a: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Lap 438