Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI FÉNY AZ IDŐ VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRHÁZ?
A bérházak alapvetően olyan bérlakások, amelyek több lakóegységet tartalmaznak és hosszú távra kiadók. A "bér" szó itt a "lakbér"-t jelöli. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épített épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem a modernebb épületek is, amelyekben lakásokat kínálnak bérbeadásra. Összességében a bérházak állománya hazánkban nagyobb, mint általában feltételezik. A bérbeadás alól azonban nem esnek ki a szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
ÖREG ÉS ÚJ ÉPÜLET
A 1953. június 30. után épült bérházak új építésűnek számítanak, és korlátozottan a bérleti törvény hatálya alá tartoznak. Az új építésű ingatlanok hozamai általában magasabbak, a fenntartási költségek alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol magas a régi bérlők aránya, hogy növeljék a jövedelem potenciálját, amikor a régi bérlők távozognak.
Költségek és bevételek
Egy bérház értéke a hozamból, a helyből, a méretből, az állapotból és a bérbeadottságból függ. A pontos becslés szaktudást és szakértelmet igényel. A felújítások drágák, különösen a homlokzatfelújítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás magasabb működési költségeket eredményezhetnek, ami a plafonált bérleti díjak mellett nehezen visszaigényelhető.
A vásárlási ár pontos meghatározásához szakember bevonása javasolt. Szakértőink szívesen segítenek Önnek a bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapító időszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és elsősorban a lenyűgöző építkezési boom időszaka. Ez az időszak formálta a várost a jellegzetes alapító időszaki bérházakkal, amelyek még ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés onnan származik, hogy ezeket az épületeket gyakran befektetési célokra tervezték, hogy bérbe adják őket. E vegyes funkciójú épületek bérlakásokat és időnként üzlethelyiségeket is magukban foglalnak a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak a gyökerei az iparosodás alatti népességnövekedésre vezethetők vissza. A Bécsbe irányuló nagyarányú bevándorlás óriási lakásigényt teremtett. Az alapító időszakot korai alapítói időszakra (kb. 1840 – 1870), magas alapítói időszakra (kb. 1870 – 1890) és késői alapítói időszakra (kb. 1890 – 1918) oszthatjuk.
Az első városbővítés Franz-Joseph I. császár uralkodása alatt zajlott, aki 1857-ben elrendelte a védművek lebontását és a Körút megépítését. Ez a gyönyörű sugárút a 19. század ékessége lett, és formálta a város fejlődését.
A müncheni időszak bérházainak építészete tükrözi a társadalmi változásokat. A korai müncheni időszakban a díszítéstelen homlokzatok domináltak, míg a magas müncheni időszakot a reprezentatív elemek ihlették, amelyeket a Gyűrű útról vettek át. A késői müncheni időszak a telek területének fokozott beépítését hozta magával, de a lakóminőség rovására.
BÉKÉS JÖVEDELEM
A békebérleti rendszer, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelölte. Ez a bérleti díj szabályozási forma meghatározta, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági körülmények alapján kellett megállapítani. Ennek következtében a bérbeadók bevételei korlátozódtak, és a historizáló bérházak kevésbé váltak vonzóvá a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békeadó bevezetése és háttere
A békeadó, amelyet béke koronabérletként is ismernek, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződésekre vonatkozóan törvényileg meghatározott legmagasabb bérletként került bevezetésre. Ezt a háborús körülmények miatti túlzsúfoltságra reagálva tették, különösen a katonák és családjaik bérleti díjemelkedésektől és felmondásoktól való védelme érdekében. A stratégia a bérleti díj rögzítésének, a háború utáni pénzromlásnak és a széleskörű bérlővédelmi intézkedések kombinációjára épült.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békebérlet fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat a maximális összegre történő befagyasztással korlátozza. Ez évek alatt a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot eredményezett, ami pénzügyi tehermentesítést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást, így az 1914 előtti jelentős magánbérház-építkezés a megszerezhető hozam hiánya miatt leállt. Helyette a két világháború közötti időszakban meginduló önkormányzati lakásépítés adófinanszírozott volt. A szükséges javítások a régi épületekben, ha a bérbeadók számára a bérleti díjbevételek nem voltak elegendőek, a hatóság által jóváhagyott költségmegosztási eljárás keretében a 7. § bérleti törvény alapján (később a 18. § MRG) finanszírozhatók voltak. Mivel ezek a fenntartási munkák jelentősen befolyásolták a tényleges bérleti díjat, a 7. §-os renoválásként váltak ismertté.
Ma, több mint 100 évvel később, a bérleti díjak témája ismét heves viták középpontjában áll, mivel a kormány új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
Jövőbeli kilátások és kihívások
Jelenleg a bécsi bérházak átalakuláson mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek szinte 12%-a eltűnt, főként parifikáció, eladás vagy bontás révén.
A parifikálás, a bérlakások tulajdonlással való átváltása vonzó lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképre és a társadalmi keveredésre. Alternatívaként egyesek bontásokra támaszkodnak, hogy új épületeket emeljenek, ezzel megakadályozva a bérleti díjak szabályozását.
A bérházak elvesztése így csökkenti a kedvező árú lakások számát központi helyen. Ez veszélyezteti a társadalmi sokszínűséget és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogszabályi kihívások, különösen a bérleti törvényben, állnak ezeknek a fejleményeknek a középpontjában. Bécs városának az a kihívása, hogy megtalálja az egyensúlyt a műemlékvédelem és a lakásigény között.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítéséhez pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. Így a befektetők motiválhatóak lennének arra, hogy invesztáljanak e építészeti gyöngyszemek felújításába és karbantartásába.
A bécsi alapító korszakú bérházak jövője továbbra is kérdéses. A város és lakói előtt áll a kihívás, hogy megőrizzék a hagyományokat, miközben megfelelnek a jelenlegi lakhatási követelményeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjakra, a városképra és Bécs életminőségére gyakorolt hatásokról. Kíváncsian várjuk, hogyan kezeli a város ezt a történelem és fejlődés közötti feszültséget.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 az: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) 438. oldal