Új
A BÉCSI KAMATHÁZ: TÖRTÉNELMI FÉNY AZ IDŐ FORDULATÁBAN
MI AZ A BÉRLETI HÁZ?
A bérházak lényegében több lakásból álló bérleti ingatlanok, amelyeket hosszú távra bérelnek. A "bér" szó itt "bérletet" jelent. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem a modernebb épületek is, amelyekben lakásokat kínálnak bérbe. Összességében a bérházak állománya hazánkban nagyobb, mint általában gondolják. Nem tartoznak ide azonban a lakásszövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
REÖREG ÉS ÚJ ÉPÜLET
A 1953. június 30. után épült bérházakat újnak tekintik, és a bérleti jogszabályoknak korlátozottan vannak alávetve. Az új épületek jövedelmezősége általában magasabb, a fenntartási költségek pedig alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol magas az öreg bérlők aránya, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor az öreg bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS BEVÉTELEK
A bérház értéke a hozamtól, a helyszíntől, a mérettől, az állapotától és a bérbeadási aránytól függ. A pontos értékeléshez tudás és szakértelem szükséges. A felújítások drágák, különösen a homlokzatfelújítások nagyon költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás növelhetik a folyamatos költségeket, ami a korlátozott bérleti díjak esetén nehezen visszaigényelhető.
A vásárlási ár pontos megbecsléséhez érdemes szakembert bevonni. Szakértőink szívesen segítenek Önnek a bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI KILÁTÁS
A 1848 és 1918 közötti alapítói időszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és különösen a lenyűgöző építkezési láz korszakát jelöli. Ez a korszak formálta meg a várost a jellegzetes alapítói időszaki bérházakkal, amelyek még ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés onnan ered, hogy ezeket az épületeket gyakran befektetési célokra, bérbeadásra tervezték. Lakásokat és időnként üzlethelyiségeket is tartalmaznak a földszinten.
A bérházak eredete a népességrobbanásra vezethető vissza az iparosítás idején. A Bécsbe irányuló erős bevándorlás óriási lakásigényt teremtett. Az alapító időszak a korai alapító időszakra (kb. 1840 – 1870), a magas alapító időszakra (kb. 1870 – 1890) és a késői alapító időszakra (kb. 1890 – 1918) oszlik.
Az első városbővítés II. Ferenc József császársága alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védművek lebontását és a körutca megépítését. Ez a fényűző sugárút a 19. század ékkövévé vált és meghatározta a városfejlődést.
A kezdő időszak bérházainak építészete a társadalmi változásokat tükrözi. A korai kezdő időszakban a díszítetlen homlokzatok domináltak, míg a középkezdetben a Ringstraße által inspirált reprezentatív elemek voltak a meghatározóak. A késői kezdő időszak a telkek fokozott beépítését hozta magával, azonban a lakásminőség rovására.
BÉKEMIÓ
A békeadó, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak fénykorának végét jelölte. Ez a bérleti díj szabályozásának formája előírta, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági viszonyok alapján határozzák meg. Ennek következtében a bérbeadók bevételei korlátozottak lettek, és az alapító korabeli bérházak kevésbé vonzóvá váltak a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békeadó bevezetése és háttere
A békezálog, más néven békekoronazálog, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések legmagasabb bérleti díjaként került bevezetésre. Ezt a lépést a háború okozta lakások túltelítettsége miatt hozták, különösen azért, hogy megvédjék a katonákat és családjaikat a bérleti díjak emelésétől és a felmondásoktól. A stratégia a bérleti díjak korlátozásának, a háború utáni pénzromlásnak és átfogó bérlővédelmi intézkedéseknek a kombinációjára épült.
Fejlesztés és hatások bérlőkre és bérbeadókra
A békekamat fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat a maximális összegre való befagyasztásukkal korlátozza. Ez évről évre a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot eredményezett, amely pénzügyi könnyítést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást, ami miatt az 1914 előtt nagyon jelentős magán bérházépítés a megvalósítható hozamok hiánya miatt leállt. A helyette beinduló kommunális lakásépítés a két világháború közötti időszakban adófinanszírozott volt. A régi épületek szükséges javításait, amennyiben a bérleti díjak nem voltak elegendőek, a háztulajdonosoknak a hatóság által jóváhagyott költségmegosztási eljárás keretében, a 7. § bérleti törvény (később a 18. § MRG) alapján kellett finanszírozni. Mivel ezek a karbantartási munkák erősen befolyásolták a tényleges bérleti díjat, a 7. §-os felújítás néven voltak ismertek.
Ma, több mint 100 évvel később, a bérleti díjak témája újra a heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti jogszabályon dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg Bécsben a Gründerzeit-bérházak átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek szinte 12%-a eltűnt, főleg parifizálás, értékesítés vagy lebontás miatt.
A parifálás, a bérlakások tulajdonlaki lakásokká való átalakítása jövedelmező lehetőségeket nyit meg a bérbeadók előtt. Ennek azonban hatása van a városképra és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként egyesek bontásra vagy új épületek felhúzására támaszkodnak, hogy elkerüljék a bérleti díjak szabályozását.
A bérházak elvesztése így kedvező lakóterek csökkenéséhez vezet a központi helyeken. Ez veszélyezteti a társadalmi keveredést és Bécs jellegzetes hangulatát. A jogi kihívások, különösen a bérleti jogszabályok terén, a fejlemények középpontjában állnak. Bécs városa előtt álló kihívás a műemlékvédelem és a lakásigény közötti egyensúly megteremtése.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. Az befektetők így motiválttá válhatnak, hogy beruházzanak ezeknek az építészeti gyöngyszemeknek a felújításába és karbantartásába.
A bécsi bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt álló kihívás az örökség megőrzése, miközben a jelenlegi lakhatási igényeket is figyelembe kell venni. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjakra, a városképra és Bécs életminőségére gyakorolt hatásokkal kapcsolatban. Meglátjuk, hogyan kezeli a város ezt a történelmi és fejlődési feszültségmezőt.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 a: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Lap 438