Új
A BÉCSI ZSINAGÓGA: TÖRTÉNELMI FÉNYAZÁR VÁLTOZÓ IDŐK KÖZÖTT
MI AZ A BÉRLAKÁS?
A bérházak alapvetően olyan bérlakások, amelyek több lakóegységgel rendelkeznek, és hosszú távra bérbeadásra kerülnek. A "kamat" szó itt "bérleti díjat" jelent. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épített épületek tartoznak a bérházak meghatározásába, hanem az újabb épületek is, amelyek bérlésre kínálnak lakásokat. Összességében a bérházak állománya ebben az országban nagyobb, mint általában feltételezik. Ezen kívül nem tartoznak ide a szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
ÖREG ÉS ÚJ ÉPÍTÉS
Az 1953. június 30. után épült bérházak újépítésnek számítanak, és korlátozottan a bérleti jogszabálynak vannak alávetve. Az új építésű ingatlanok hozamai általában magasabbak, a fenntartási költségek alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetőknek lehetőségeket kínálnak, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol magas az öreg bérlők aránya, hogy növeljék a jövedelem potenciált, amikor az öreg bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS JÖVEDELMEK
Egy bérház értéke a hozamtól, a helytől, a mérettől, az állapottól és a bérbeadottságtól függ. A pontos értékeléshez szakértelem és tudás szükséges. A felújítások drágák, különösen a homlokzatfelújítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartások növelhetik a folyónk költségeit, ami a maximált bérleti díjak mellett nehezen visszahatható.
A vásárlási ár pontos meghatározásához érdemes egy szakembert bevonni. Szakértőink szívesen segítenek Önnek!
TÖRTÉNELMI KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapítói korszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások, és különösen a lenyűgöző építkezési láz időszakát jelöli. Ez az era formálta a várost a jellegzetes alapítói bérházakkal, amelyek ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés onnan ered, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadásra szánt befektetési célú ingatlanokként tervezték. Keverékét alkotják a bérlakásoknak, és időnként üzlethelyiségeknek is az első emeleten.
A bérházak eredete a népességnövekedésben rejlik az iparosodás idején. A Bécsbe irányuló erős bevándorlás hatalmas lakásigényt teremtett. Az alapító korszak három szakaszra oszlik: korai alapító korszak (kb. 1840 - 1870), klasszikus alapító korszak (kb. 1870 - 1890) és késői alapító korszak (kb. 1890 - 1918).
Az első városfejlesztés I. Ferenc József császár uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a várfal lebontását és a körút építését. Ez a díszes sugárút a 19. század ékessége lett és meghatározta a város fejlődését.
A tanácsadó időszak bérpalotáinak építészete a társadalmi változásokat tükrözi. A korai tanácsadó időszakban a díszítetlen homlokzatok uralkodtak, míg a késői tanácsadó időszakot a reprezentatív elemek inspirálták, amelyeket a Körúton vettek át. A késői tanácsadó időszak a telekterületek fokozott beépítését hozta magával, azonban a lakóminőség kárára.
BÉKEJÁRANDA
A béke bérleti díja, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelölte. Ez a bérleti díj szabályozási forma azt állapította meg, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági feltételek alapján kell megállapítani. Ezzel korlátozták a bérbeadók jövedelmét, és a régi bérházak kevésbé vonzóvá váltak a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békéltetési díj bevezetése és háttere
A békejáradék, más néven béke koronajáradék, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések legmagasabb törvényben megállapított bérleti díjaként került bevezetésre. Ezt a háborús körülmények miatt kialakuló túltelítettségre adott válaszként tették, különösen a katonák és családjaik bérleti díjemeléstől és felmondástól való védelmére. A stratégia a bérleti díj maximalizálásának, a háború utáni pénzromlásnak és a széleskörű bérlővédelemnek a kombinálására épült.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békeadó fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat a maxima felfagyasztásával korlátozza. Ez az évek során a bérlők számára tulajdonhoz hasonló jogok kialakulásához vezetett, ami pénzügyi könnyítést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást eredményezett, ami miatt az 1914 előtt jelentős magánbérházépítések a várható hozam hiánya miatt leálltak. A helyette meginduló kommunális lakásépítés a két világháború közötti időszakban adófinanszírozott volt. A szükséges karbantartási munkák régi épületeknél, amennyiben a bérleti díjak nem voltak elegendőek, az ingatlantulajdonosok részéről egy, a hatóság által jóváhagyandó költségmegosztó eljárás keretében a bérleti díjak törvénye 7. § (később 18. § MRG) alapján finanszírozhatók voltak. Mivel ezek a fenntartási munkák jelentősen befolyásolták a tényleges bérleti díjat, a 7. §-os felújítás néven váltak ismertek.
Ma, több mint 100 évvel később, a bérlés témája ismét heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBeli PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg Bécsben a grundhozott bérházak átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek szinte 12%-a eltűnt, főként parifokozás, értékesítés vagy bontás miatt.
A parifikáció, a bérlakások tulajdonlássá történő átalakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképra és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként egyesek bontásokra alapoznak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
A bérházak elvesztése így olcsó lakóterek csökkenéséhez vezet a központi elhelyezkedésben. Ez veszélyezteti a társadalmi keveredést és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogszabályi kihívások, különösen a bérleti törvényben, állnak e fejlemények középpontjában. Bécs városának szembesülnie kell azzal a kihívással, hogy miként alakítsa ki az egyensúlyt a műemlékvédelem és a lakásigény között.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. Így a befektetők motiváltak lehetnek, hogy invesztáljanak e építészeti gyöngyszemek felújításába és karbantartásába.
A bécsi bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt az örökség megőrzésének, miközben a jelenlegi lakásigényeknek is megfelelnek, kihívása áll. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjak, a városkép és a bécsi életminőség hatásait illetően. Kérdéses, hogyan fog a város kezelni e történelmi és fejlődési feszültséget.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 az: Általános Építési Újság 17 (1852) Lap 438