Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI RAGYOGÁS AZ IDŐ VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRHAZ?
A bérházak alapvetően olyan bérleti ingatlanok, amelyek több lakóegységgel rendelkeznek és hosszú távra vannak kiadva. A "bér" szó itt a "bérletet" jelenti. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem az újabb építmények is, amelyek lakásokat kínálnak bérletre. Összességében az országos bérház-készlet nagyobb, mint általában gondolják. Azonban nem tartoznak ide a szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
Ó- ÉS ÚJÉPÜLET
A 1953. június 30. után épült lakóházak újépítésnek számítanak, és a bérleti jogszabály limitált hatálya alá tartoznak. Az új építések általában magasabb hozamot kínálnak, és a fenntartási költségek alacsonyabbak. Az új lakóházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen az olyan ingatlanok esetében, ahol magas a régi bérlők aránya, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor a régi bérlők kilépnek.
KÖLTSÉGEK ÉS JÖVEDELMEK
A bérház értéke a hozamtól, a helyszíntől, a mérettől, az állapottól és a bérbeadási aránytól függ. A pontos értékeléshez szaktudás és szakértelem szükséges. A felújítások drágák, különösen a homlokzati felújítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás növelheti a folyó költségeket, amit a rögzített bérleti díjak esetén nehezen lehet visszaigényelni.
A vásárlási ár pontos meghatározásához egy szakember bevonása javasolt. Szakértőink szívesen segítenek a bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapító időszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és elsősorban a lenyűgöző építkezési láz korszakát jelenti. Ez az időszak formálta a várost a jellegzetes alapító időszaki bérházakkal, amelyek még ma is díszítik a városképet. Az "bérház" kifejezés onnan ered, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadásra szánt befektetési célú objektumként tervezték. Ezek bérlakások és időnként üzlethelyiségek keverékét tartalmazzák a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak az eredete a népességrobbanásban rejlik az iparosodás idején. Bécsbe irányuló jelentős bevándorlás hatalmas lakásigényt teremtett. Az alapítók korszaka három részre oszlik: korai alapítók kora (kb. 1840 – 1870), a virágzó alapítók kora (kb. 1870 – 1890) és a késői alapítók kora (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés I. Ferenc József császár uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védművek lebontását és a körút megépítését. Ez a pompás sugárút a 19. század ékkövévé vált és formálta a város fejlődését.
A történelemi bérházak építészete tükrözi a társadalmi változásokat. A korai alapítók idején a díszítetlen homlokzatok uralkodtak, míg a virágzó alapítók idejét reprezentatív elemek inspirálták, amelyek a Körútról származtak. A késői alapítók időszaka a telkek sűrűbb beépítését hozta magával, azonban a lakóminőség rovására.
BÉKEKAMAT
A békebérlet, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágzásának végét jelezte. Ez a bérleti díj szabályozásának formája meghatározta, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági körülmények szerint kell megállapítani. Ennek következtében a bérbeadók bevételei korlátozásra kerültek, és az alapító időszaki bérházak kevésbé vonzóvá váltak a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békeadó bevezetése és háttere
A békebér, más néven békekronsz, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések maximális bérleti díjaként került bevezetésre. Ezt a lépést a háború miatt kialakult lakászsúfoltságra reagálva hozták, különösen a katonák és családjaik bérleti díjemelések és felmondások elleni védelme érdekében. A stratégia a bérleti díjak rögzítésének, a háború utáni pénzromlásnak és a széleskörű bérlővédelmi intézkedéseknek a kombinációjában állt.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békekölcsön fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat ezen maximális összegre befagyasztva korlátozza. Ez az évek során a bérlők számára egyfajta tulajdonszerű jogot eredményezett, ami pénzügyi megkönnyebbülést hozott, de a bérbeadók számára egy fokozatos kisajátítást jelentett, ami miatt 1914 előtt nagyon jelentős magánházépítési tevékenység a elérhető hozamok hiánya miatt leállt. Ezt követően a két világháború közötti időszakban elinduló önkormányzati lakásépítés az adófizetők pénzéből valósult meg. A régi épületek szükséges javításait, ha a bérleti díjak nem voltak elegendőek, a háztulajdonosok a hatóság által jóváhagyott költségosztási eljárás keretében a 7. § bérleti törvény (később 18. § MRG) alapján finanszírozhatták. Mivel ezek a karbantartási munkák jelentősen hatottak a tényleges bérleti díjra, a 7. §-os felújítás néven voltak ismertek.
Ma, több mint 100 évvel később, a bérleti díjak kérdése újra a heves viták középpontjába került, mivel a kormány új bérleti jogszabályon dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐKÉPEK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg a bérházak a bécsi alapítók korából átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek szinte 12%-a eltűnt, főként parifáció, értékesítés vagy bontás miatt.
A parifizálás, a bérlakásokból lakástulajdonokba való átalakítás jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ez azonban hatással van a városképre és a társadalmi keveredésre. Alternatívaként néhányan bontásra támaszkodnak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérár-szabályozás hatályát.
A Gründerzeit-bérházak elvesztése így kedvezőtlen hatással van a központi fekvésű olcsó lakóhelyek csökkenésére. Ez veszélyezteti a társadalmi sokszínűséget és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogi kihívások, különösen a bérjogi törvényben, állnak e fejlődések középpontjában. Bécs városának szembe kell néznie azzal a kihívással, hogy egyensúlyt teremtsen a műemlékvédelem és a lakásigény között.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogató programokra van szükség. A befektetőket így motiválhatják, hogy a helyreállításba és ezeknek az építészeti gyöngyszemeknek a karbantartásába fektessenek be.
A bécsi alapítóházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt álló kihívás, hogy megőrizzék a hagyatékot, miközben megfelelnek a jelenlegi lakóhelyi követelményeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjak, a városkép és Bécs életminősége szempontjából. Várni kell, hogyan birkózik meg a város e történelmi és fejlődési feszültséggel.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 az: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Lap 438