Új
A BUDAPESTI BÉRLETI HÁZ: TÖRTÉNELMI FÉNY A KOR VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRHAZ?
A bérházak alapvetően olyan bérlemények, amelyek több lakóegységgel rendelkeznek, és hosszú távra bérbe adják őket. A "kamat" szó itt a "bérletet" jelenti. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem a modernebb épületek is, amelyekben lakások bérbeadásra kínálnak. Összességében a bérházak száma hazánkban nagyobb, mint általában gondolják. Azonban nem tartoznak ide az önkormányzati lakások és a támogatott lakások.
ÖREG ÉS ÚJ ÉPÍTÉS
A 1953. június 30. után épült bérházakat új építésűnek tekintik, és a bérleti jog törvényének korlátozottan vannak alávetve. Az új építésű ingatlanok hozamai általában magasabbak, a fenntartási költségek pedig alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen a magas régi bérlői arányú ingatlanoknál, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor a régi bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS BEVÉTELEK
Egy bérház értéke a hozamtól, a helytől, a mérettől, az állapotától és a bérbeadási aránytól függ. A pontos értékelés szakértelmet és tudást igényel. A felújítások drágák, különösen a homlokzatjavítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás növelheti a folyamatos költségeket, amelyek a plafonozott bérleti díjak mellett nehezen visszaszerezhetők.
A vásárlási ár pontos megbecsléséhez érdemes egy szakember segítségét igénybe venni. Szakértőink szívesen segítenek Önnek!
TÖRTÉNELMI KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapítók ideje Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és különösen a lenyűgöző építkezési láz időszakát jelöli. Ez az időszak formálta a várost a jellegzetes bérházakkal, amelyek a mai napig díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés onnan ered, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadásra szánt befektetési célú objektumokként tervezték. Bérelhető lakások és alkalmanként üzlethelyiségek találhatók a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak az eredete az iparosítás során bekövetkező népességrobbanásra vezethető vissza. Bécsbe irányuló erős bevándorlás óriási lakásigényt teremtett. Az építkezési korszak három szakaszra osztható: korai építkezési korszak (kb. 1840 – 1870), virágzó építkezési korszak (kb. 1870 – 1890) és késői építkezési korszak (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés Ferenc József I. uralkodása alatt valósult meg, aki 1857-ben elrendelte a védművek lebontását és a körút megépítését. Ez a pazar sugárút a 19. század ékessége lett, és meghatározta a város fejlődését.
A győri időszak bérházi építészete a társadalmi változásokat tükrözi. A korai győri időszakban a díszítésekkel szegény homlokzatok domináltak, míg a késő győri időszak a körútról átvett reprezentatív elemek által inspirálódott. A késő győri időszak a telkek sűrített beépítését hozta magával, de az lakásminőség rovására.
BÉKÉLTETŐ JÖVEDELEM
A békebérlet, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágzó korszakának végét jelentette. Ez a bérleti díj szabályozási forma meghatározta, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági körülmények alapján kell megállapítani. Ezzel korlátozták a bérbeadók jövedelmét, és a historizáló bérházak vonzereje csökkent a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A béketartalom bevezetése és háttere
A bérek, más néven bérekronbér, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések legnagyobb bérleti díjaként kerültek bevezetésre. Ezt a lakások háború miatti túlzsúfoltságára reagálva tették, különösen a katonák és családjaik védelme érdekében a bérleti díjak emelése és felmondások ellen. A stratégia a bérleti díjak korlátozásának, a háború utáni pénzromlásnak és a bérlők széleskörű védelmének kombinációjában állt.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békekamat fő célja az volt, hogy a bérleteket a maximális díj befagyasztásával korlátozza. Ez az évek során a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot eredményezett, ami pénzügyi enyhülést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást, aminek következtében az 1914 előtt nagyon jelentős magánbérházak építése a megvalósítható hozam hiánya miatt leállt. A helyette elindult önkormányzati lakásépítés a két világháború közötti időszakban adófinanszírozott volt. A régi épületek szükséges javításai, ha nem volt elegendő bérleti bevétel a háztulajdonosok számára, a hatóság által jóváhagyott költségmegosztási eljárás keretében a 7. § bérleti törvény (később a 18. § MRG) szerint finanszírozhatók voltak. Mivel ezek a karbantartási munkálatok nagymértékben hatottak a tényleges bérletre, a 7. §-os felújításként voltak ismertek.
Ma több mint 100 évvel később a bérleti díjak kérdése ismét heves viták középpontjába kerül, mivel a kormány egy új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐKÉPEK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg a bécsi alapító időszakú bérházak átalakuláson mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek szinte 12%-a eltűnt, főként parifálás, eladás vagy bontás miatt.
A parifikáció, a bérlakások tulajdonlába való átalakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképre és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként egyesek lebontásokra építenek, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
A gründerzeit-i bérházak elvesztése így olcsó lakások csökkenését eredményezi a központi elhelyezkedésben. Ez fenyegeti a társadalmi sokszínűséget és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogszabályi kihívások, különösen a bérleti törvényben, állnak ezeknek a fejleményeknek a középpontjában. Bécs városának szembe kell néznie azzal a kihívással, hogy megtalálja az egyensúlyt a műemlékvédelem és a lakásigény között.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzbeli ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. A befektetőket így arra lehetne motiválni, hogy az ilyen építészeti gyöngyszemek felújításába és karbantartásába fektessenek be.
A bécsi alapító korszakos bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt álló kihívás, hogy megőrizzék a hagyatékot, miközben megfelelnek a jelenlegi lakóhelyi igényeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjakra, a városképre és a bécsi életminőségre gyakorolt hatásokkal kapcsolatban. Várni kell, hogy a város hogyan kezeli ezt a történelm és fejlődés közötti feszültséget.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger háza, Riemergasse 2, 1948/49 a: Általános Építési Újság 17 (1852) 438. oldal