Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI FÉNY A KOR VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRLETI HÁZ?
A bérházak lényegében olyan bérlakások, amelyek több lakóegységet tartalmaznak és hosszú távra bérbe adják őket. A "kamat" szó itt a "bérlet" jelentést hordozza. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem az újabb építmények is, amelyek lakásokat kínálnak bérbeadásra. Összességében a bérházak állománya a mi országunkban nagyobb, mint általában feltételezik. Nem tartoznak ide azonban a szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
Régi és új épület
A 1953. június 30. után épült bérházakat új építésűnek tekintik, és korlátozottan a bérleti törvény hatálya alá tartoznak. Az új építésű ingatlanokhoz általában magasabb hozam társul, és a fenntartási költségek alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen a magas régi bérlői aránnyal rendelkező ingatlanok esetében, hogy növeljék a jövedelem potenciált, amikor a régi bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS BEVÉTELEK
Egy bérház értéke a hozamtól, a helyszíntől, a mérettől, az állapottól és a bérbeadási aránytól függ. A pontos értékeléshez szakértelem és tudás szükséges. A felújítások drágák, különösen a homlokzati felújítások jelenthetnek magas költségeket. A javítások és a karbantartás emelhetik a folyamatos költségeket, amit a korlátozott bérleti díjak mellett nehéz visszaszerezni.
A vásárlási ár pontos becsléséhez szakember bevonása ajánlott. Szakértőink szívesen segítenek Önnek a bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI KILÁTÁS
A 1848 és 1918 közötti alapítók időszaka Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és különösen a lenyűgöző építkezési láz korszakát jelzi. Ez az időszak jellemezte a várost a jellegzetes bérházakkal, amelyek ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés abból ered, hogy ezeket az épületeket gyakran befektetési célzattal, bérbeadásra tervezték. Bérlakások és alkalmanként üzlethelyiségek keverékét tartalmazzák a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak az eredete a népességrobbanásra vezethető vissza az iparosítás idején. A Bécsbe irányuló jelentős bevándorlás hatalmas lakásigényt teremtett. A bontási időszak a korai bontási időszakra (kb. 1840 – 1870), a virágzó bontási időszakra (kb. 1870 – 1890) és a késői bontási időszakra (kb. 1890 – 1918) oszlik.
Az első városbővítés Ferenc József I. császár uralkodása alatt valósult meg, aki 1857-ben elrendelte a védművek lebontását és a körút építését. Ez a nagyszerű sugárút a 19. század ékességévé vált és meghatározta a város fejlődését.
A gründerek kora bérházainak építészete a társadalmi változásokat tükrözi. A korai gründerek korában a díszítetlen homlokzatok domináltak, míg a magassági gründerek kora a Nagykörút által inspirált reprezentatív elemek voltak jellemzők. A késői gründerek korszakában erősödött a telkek beépítése, azonban a lakóminőség rovására.
BÉKÉTŐKE
A békejáradék, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelölte. Ez a bérleti díj szabályozási forma azt állapította meg, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági körülmények alapján kell megállapítani. Ezzel korlátozták a bérbeadók bevételeit, és a bérházak a tulajdonosok és bérbeadók számára kevésbé vonzóvá váltak.
A békeadomány bevezetése és háttere
A békepénz, más néven békekoronapénz, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtt megkötött bérleti szerződések maximális bérleti díjaként került bevezetésre. Ezt a háborús körülmények miatt bekövetkezett lakás túlterhelésére reagálva tették, különösen a katonák és családjaik védelme érdekében a bérleti díjak emelésével és felmondásokkal szemben. A stratégia a bérleti díjakkal való korlátozás, a háború utáni pénzromlás és a széleskörű bérlői védelem egyesítésén alapult.
Fejlődés és hatások a bérlőkre és bérbeadókra
A békeadó fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat a legmagasabb szintre való befagyasztásukkal korlátozza. Ez az évek során a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot eredményezett, ami pénzügyi könnyítést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást, amely miatt az 1914 előtt nagyon jelentős magánbérházak építése a megszerezhető hozamok hiánya miatt leállt. A helyette meginduló, a két világháború közötti időszak közösségi lakásépítése adófizetésből finanszírozott. A régi épületek szükséges javításait, ha a bérbevételek nem voltak elegendőek, a háztulajdonosok egy hatóság által jóváhagyott költségmegosztási eljárás keretében a 7. §-ra vonatkozó bérleti törvény (később a 18. § MRG) alapján tudták finanszírozni. Mivel ezek a karbantartási munkák erősen befolyásolták a hatékony bérleti díjat, § 7-renoválás néven váltak ismertté.
Ma, több mint 100 évvel később, a bérleti díj kérdése ismét a heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat az 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg a bécsi bérházak a Gründerzeit időszakából átalakuláson mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek csaknem 12%-a eltűnt, főként parifizálás, eladás vagy bontás miatt.
A bérlakások tulajdoni lakásokká való átalakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadóknak. Ennek azonban hatása van a városképra és a társadalmi keveredésre. Alternatívaként egyesek bontásokra támaszkodnak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
A Gründerzeit-bérházak elvesztése így a központi elhelyezkedésű kedvező lakások csökkenéséhez vezet. Ez fenyegeti a társadalmi keveredést és Bécs jellegzetes varázsát. Jogi kihívások, különösen a bérleti jogszabály területén, állnak e fejlődések középpontjában. Bécs városának szembe kell néznie azzal a kihívással, hogy egyensúlyt találjon a műemlékvédelem és a lakásigény között.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítéséhez pénzügyi ösztönzők és támogatási programok szükségesek. Ezzel a befektetőket motiválni lehetne, hogy beruházzanak e klasszikus építészeti gyöngyszemek felújításába és karbantartásába.
A bécsi bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt álló kihívás megőrizni a hagyományokat, miközben a jelenlegi lakhatási igényeknek is eleget tesznek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjak, a városképre és a bécsi életminőségre gyakorolt hatásokkal kapcsolatban. Kérdéses, hogyan fog a város megbirkózni a történelem és a fejlődés közötti feszültséggel.
Források és hivatkozások
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 a: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Lapkép 438