Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI RAGYOGÁS AZ IDŐK VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRLETI HÁZ?
A bérházak alapvetően olyan bérlakások, amelyek több lakóegységet tartalmaznak és hosszú távra bérbe adják őket. A "bér" szó itt a "kamatot" jelenti. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem az olyan újabb építmények is, amelyek bérbeadásra kínálnak lakásokat. Összességében a bérházak száma nálunk nagyobb, mint általában gondolják. Ebbe azonban nem tartoznak a szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
ÖREG ÉS ÚJ ÉPÜLET
A 1953. június 30. után épült bérházakat új építésűnek tekintik, és a bérleti jogszabályoknak korlátozottan vannak alávetve. Az új épületek hozamai általában magasabbak, a fenntartási költségek pedig alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetőknek lehetőségeket kínálnak, különösen a magas régi bérlői arányú ingatlanoknál, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor régi bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS JÖVEDELEM
Egy bérház értéke a hozamtól, elhelyezkedéstől, mérettől, állapottól és bérbeadási aránytól függ. A pontos értékbecsléshez szakértelem és tudás szükséges. A felújítások drágák, különösen a homlokzatfelújítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás növelheti a folyamatos költségeket, amelyeket a plafonozott bérleti díjak esetében nehéz lesz visszahúzni.
A vásárlási ár pontos meghatározásához szakértő bevonása javasolt. Szakértőink örömmel segítenek Önnek a bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapítói időszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és főleg a lenyűgöző építkezési láz korszakát jelenti. Ez az időszak jellemezte a várost a jellegzetes alapítói bérházakkal, amelyek még ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés onnan származik, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadási célzattal tervezték. E keverékben bérlakások és alkalmanként kereskedelmi helyiségek találhatók a földszinten.
A bérházak eredete a népességnövekedésben rejlik az iparosítás alatt. A bécsi erős bevándorlás óriási lakásigényt teremtett. Az alapító időszak háromszakaszra oszlik: korai alapító időszak (kb. 1840 – 1870), magas alapító időszak (kb. 1870 – 1890) és késői alapító időszak (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés I. Ferenc József uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védművek lebontását és a körút építését. Ez a fényes sugárút a 19. század ékkövévé vált, és meghatározta a város fejlődését.
A polgárosodás időszakának bérházainak architektúrája tükrözi a társadalmi változásokat. A korai polgárosodás idején az egyszerű homlokzatok uralkodtak, míg a késői polgárosodás időszaka a körút által inspirált reprezentatív elemekről volt híres. A késői polgárosodás fokozottabb területbeépítést hozott magával, azonban a lakásminőség rovására.
BÉKETŐKE
A békebérlet, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágzásának végét jelezte. Ez a bérleti díj szabályozási forma azt írta elő, hogy a bérlet a 1914-es gazdasági körülmények alapján kerüljön meghatározásra. Ennek következtében a bérbeadók jövedelme korlátozott lett, és a kezdeti bérházak kevésbé vonzóvá váltak a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békedíj bevezetése és háttere
A békejáradék, más néven béke korona járadék, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések legmagasabb bérleti díjaként került bevezetésre. Ezt a lakások háborús túlzsúfoltságára adott válaszként tették, különösen a katonák és családjaik bérleti díjának emelésektől és felmondásoktól való védelme érdekében. A stratégia a bérleti díj korlátozásának, a háború utáni pénzromlásnak és a széleskörű bérlővédelemnek a kombinációjára épült.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békebérleti díj fő célja a bérleti díjak korlátozása volt, ezeknek a legmagasabb összegre való befagyasztásával. Ez évek alatt egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot teremtett a bérlők számára, ami pénzügyi könnyítést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást hozott, amely miatt az 1914 előtti jelentős magánbérházépítés a várható hozamok hiányában leállt. A helyette meginduló, a két háború közötti időszak önkormányzati lakásépítése adófinanszírozott volt. A szükséges javítások a régiek esetében, ha a bérleti díjak nem voltak elegendőek, a háztulajdonosok által egy hatóság által jóváhagyandó költségmegosztási eljárás keretében a 7. § bérleti díjtörvény (később a 18. § MRG) alapján finanszírozhatók voltak. Mivel ezek a fenntartási munkák jelentősen befolyásolták a tényleges bérleti díjat, 7. §-os felújítás néven voltak ismertek.
Ma több mint 100 évvel később a bérlés témája ismét a heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBeli PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg átalakulási folyamaton mennek keresztül a bécsi alapítókkori bérházak. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek szinte 12%-a eltűnt, főként parcellázás, eladás vagy bontás révén.
A parifikáció, a bérlakások tulajdonlaki lakásokká alakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképre és a társadalmi vegyítésre. Alternatívaként egyesek bontásra támaszkodnak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
A gründzeitbeli bérházak elvesztése így a központi területeken elérhető olcsó lakások csökkenéséhez vezet. Ez fenyegeti a társadalmi sokszínűséget és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogalkotási kihívások, különösen a bérleti jogtörvény terén, állnak e folyamatok középpontjában. Bécs városa előtt álló kihívás a műemlékvédelem és a lakásigény közötti egyensúly megteremtése.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. A befektetők így motiválva lennének, hogy beruházzanak e művészeti gyöngyszemek felújításába és karbantartásába.
A bécsi bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt a kihívás áll, hogy megőrizzék a hagyatékot, miközben megfelelnek a jelenlegi lakásigényeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjak, a városkép és az életminőség bécsben bekövetkező hatásairól. Még várni kell, hogy a város hogyan kezeli ezt a feszültséget a történelem és a fejlődés között.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 in: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Lap 438