Új
A BÉCSI BÉRLETI HÁZ: TÖRTÉNELMI FÉNY A IDŐ KERESZTÜL
MI AZ A BÉRLEMÉNYHÁZ?
A bérházak alapvetően olyan bérlakások, amelyek több lakóegységgel rendelkeznek, és hosszú távra bérbe adják őket. A "kamat" szó itt "bért" jelent. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem az újabb épületek is, amelyekben bérbeadásra kínálnak lakásokat. Összességében a bérházak állománya az országban nagyobb, mint általában gondolják. A lakásszövetkezeti lakások és a támogatott lakások azonban nem tartoznak közéjük.
Ó- ÉS ÚJÉPÜLET
A 1953. június 30. után épült bérházak újépítésnek minősülnek, és a bérleti törvényből korlátozottan esnek alá. Az újépítésű bérházak esetében általában magasabb a hozam, és alacsonyabb a fenntartási költség. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol magas az öreg bérlők aránya, hogy növeljék a jövedelmezőséget, amikor az öreg bérlők kilépnek.
KÖLTSÉGEK ÉS JÖVEDELMEK
Egy bérház értéke a hozam, a helyszín, a méret, a szerkezet és a bérbeadási arány függvénye. A pontos becslés tudást és szakértelmet igényel. A felújítások drágák, különösen a homlokzati felújítások nagyon költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás emelheti a folyamatos költségeket, ami a befagyasztott bérleti díjak esetén nehezen visszahúzható.
A vásárlási ár pontos becsléséhez szakember bevonása ajánlott. Szakértőink örömmel segítenek Önnek a bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI KITÉRŐ
A 1848 és 1918 közötti alapítók ideje Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és különösen a lenyűgöző építkezési láz korszakát jelzi. Ez az időszak formálta meg a várost a jellegzetes alapítók idejéből származó bérházakkal, amelyek ma is a városkép ékességei. A "bérház" kifejezés onnan ered, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadásra szánt befektetésként tervezték. Lakásokat és alkalmanként üzlethelyiségeket is tartalmaznak a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak az eredete a népességnövekedésben rejlik az iparosítás idején. A Bécsbe érkező nagyszámú bevándorló óriási igényt teremtett a lakóhelyekre. Az alapító időszakra a korai alapító időszak (kb. 1840 – 1870), a magas alapító időszak (kb. 1870 – 1890) és a késői alapító időszak (kb. 1890 – 1918) jellemző.
Az első városbővítés I. Ferenc József császár uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védművek lerombolását és a körút építését. Ez a pompás sugárút a 19. század ékkövévé vált, és meghatározta a város fejlődését.
A bölcsődeidőszak bérházainak architektúrája visszatükrözi a társadalmi változásokat. A korai bölcsődeidőszakban a dísztelen homlokzatok uralkodtak, míg a későbbi időszakot reprezentatív elemek inspirálták, amelyeket a Körgyűrű adta. A késői bölcsődeidőszak a telek területeinek fokozott beépítését hozta magával, azonban a lakhatás minőségének rovására.
BÉKÉS KAMAT
A békejáradék, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelezte. Ez a bérleti díj szabályozásának formája meghatározta, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági körülmények alapján kell megállapítani. Ennek következtében a bérbeadók bevételei korlátozva lettek, és a térségbeli bérházak kevésbé vonzóvá váltak a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békeadó bevezetése és háttere
A békekamat, más néven békekoronakamat, az osztrák bérleti jogban törvényileg meghatározott legmagasabb bérleti díjként lett bevezetve a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződésekre. Erre a háború miatt túltelített lakásokra adott válaszként került sor, különösen a katonák és családjaik bérleti díjemelésektől és felmondásoktól való védelmére. A stratégia a bérleti díj korlátozásának, a háború utáni pénzromlásnak és a széleskörű bérlővédelemnek a kombinációjában állt.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békekamat fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat a maximális szintre történő befagyasztással korlátozza. Ez évek során a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot eredményezett, ami pénzügyi könnyítést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást, amely miatt az 1914 előtt nagyon jelentős magánbérházak építkezése a megvalósítható hozamok hiányában leállt. A helyette induló kommunális lakásépítkezés a két világháború közötti időszakban adófizetésből finanszírozott. Az öreg épületek szükséges javításait, ha a bérleti díjak nem voltak elegendőek, a háztulajdonosok a hatóság által jóváhagyandó költségmegosztó eljárás keretében a 7. § bérleti törvény (később a 18. § MRG) szerint finanszírozhatták. Mivel ezek a fenntartási munkák erősen hatottak a tényleges bérleti díjra, a 7. § felújításként váltak ismertté.
Ma több mint 100 évvel később a bérleti díjak kérdése ismét a heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg Bécsben a gyáralapú bérházak átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek majdnem 12%-a eltűnt, főként parifálás, eladás vagy lebontás révén.
A parifikáció, a bérlakások tulajdonlakásokká történő átalakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképra és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként egyesek bontásra összpontosítanak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
A bérházak elvesztése így a központi elhelyezkedésű kedvező árú lakások csökkenéséhez vezet. Ez fenyegeti a társadalmi vegyítést és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogi kihívások, különösen a bérleti törvényben, állnak ezen fejlődések középpontjában. Bécs városa előtt álló kihívás, hogy megoldja az emlékvédelem és a lakásigény közötti ellentétet.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. Így a befektetőket motiválni lehetne, hogy a műemlékek felújításába és gondozásába fektessenek be.
A bécsi bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt áll a kihívás, hogy megőrizzék az örökséget, miközben megfelelnek a jelenlegi lakóhelyi követelményeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérletárak, a városkép és a bécsi életminőség hatásait illetően. Meg kell várni, hogyan kezeli a város ezt a történelmi és fejlődési feszültségtartományt.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 in: Általános Építési Újság 17 (1852) 438. oldal