Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI FÉNY AZ IDŐK VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRHAZ?
A bérházak alapvetően több lakóegységgel rendelkező bérlemények, amelyeket hosszú távra bérelnek ki. A "kamat" szó itt a "bérletet" jelenti. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem a újabb épületek is, amelyekben lakások bérelhetők. Összességében a bérházak száma ezen a területen nagyobb, mint általában feltételezik. Azonban nem tartoznak ide a szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
ÖREG ÉS ÚJ ÉPÜLET
Azok a bérházak, amelyek 1953. június 30. után épültek, új építésűnek minősülnek, és a bérleti törvénynek csak korlátozottan van alávetve. Az új építésű ingatlanok általában magasabb hozamot kínálnak, a fenntartási költségek pedig alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen azon ingatlanok esetében, amelyekben magas az öreg bérlők aránya, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor az öreg bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS BEVÉTELEK
Egy bérház értéke a hozamtól, a helytől, a mérettől, az állapottól és a bérbeadási mértéktől függ. A pontos értékeléshez szaktudásra és szakértelemre van szükség. A felújítások drágák, különösen a homlokzatfelújítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás növelheti a folyamatos költségeket, amelyeket a maximált bérleti díjak mellett nehéz visszaszerezni.
A vásárlási ár pontos becsléséhez érdemes profikat bevonni. Szakértőink szívesen segítenek Önnek!
TÖRTÉNELMI KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapítói korszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és főként a lenyűgöző építkezési láz időszakát jelenti. Ez az időszak formálta meg a várost a jellegzetes alapítói bérházakkal, amelyek még ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés abból származik, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadásra tervezték. Ezek lakások és alkalmi üzlethelyiségek keverékét tartalmazzák a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak a gyökerei az iparosítás idején bekövetkező népességrobbanásra vezethetők vissza. A Bécsbe irányuló jelentős bevándorlás hatalmas lakásigényt teremtett. Az alapító időszak három szakaszra osztható: korai alapító időszak (kb. 1840 – 1870), magasan virágzó alapító időszak (kb. 1870 – 1890) és késői alapító időszak (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés I. Ferenc József császár uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védmű lebontását és a körút építését. Ez a fényűző sugárút a 19. század ékességévé vált és meghatározta a város fejlődését.
A munkáslakások építészete tükrözi a társadalmi változásokat. A korai alapítási időszakban a díszítésektől mentes homlokzatok voltak a jellemzők, míg a magas alapítási időszakot a körutak inspirálta reprezentatív elemek dominálták. A késői alapítási időszak a telekterület sűrűbb beépítését hozta magával, azonban a lakásminőség rovására.
BÉKÉS BÉR
A békejáradék, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelentette. Ez a bérleti díj szabályozási forma megállapította, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági feltételek alapján kell meghatározni. Ezzel korlátozták a bérbeadók bevételeit, és a századfordulós bérházak kevésbé vonzóvá váltak a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békeadomány bevezetése és háttere
A békebérleti díj, más néven békekoronabérleti díj, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések maximális bérletének törvényileg meghatározott mértékeként lett bevezetve. Ezt a háborúval összefüggő lakásérések, különösen a katonák és családjaik bérleti díjak emelésektől és felmondásoktól való védelme érdekében vezették be. A stratégia a bérleti díj maximalizálásának, a háború utáni pénzromlásnak és a széleskörű bérlővédelmi intézkedések kombinációján alapult.
Fejlesztés és hatások bérlőkre és bérbeadókra
A békekamat fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat a legmagasabb szintre történő befagyasztással korlátozza. Ez az évek során a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot teremtett, ami pénzügyi megkönnyebbülést jelentett, de a bérbeadók számára lassú kisajátítást eredményezett, így az 1914 előtti jelentős magánbérház-építés a megvalósítható hozamok hiánya miatt leállt. Helyette a két világháború közötti időszakban meginduló önkormányzati lakásépítés adófinanszírozott volt. A régi épületek szükséges javításait a bérbeadók számára nem elegendő bérleti díj esetén a megfelelő hatósági engedélyezési eljárás keretében a 7. § bérleti törvény (később a 18. § MRG) szerint finanszírozhatták. Mivel ezek a karbantartási munkák jelentős hatással voltak a hatékony bérleti díjra, a 7. §-os felújításként váltak ismertté.
Ma, több mint 100 évvel később, a bérleti díjak témája ismét heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
Jövőbeli kilátások és kihívások
Jelenleg a bécsi bérházak egy átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek közel 12%-a eltűnt, főként parcellázás, értékesítés vagy lebontás miatt.
A parifizálás, a bérlakások tulajdonossá való átalakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképre és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként néhányan a bontásra összpontosítanak, hogy új épületeket emeljenek, így a bérleti díjak szabályozása ne érvényesüljön.
A bérházak elvesztése tehát a kedvező lakóhelyek csökkenéséhez vezet a központi helyszíneken. Ez veszélyezteti a társadalmi keveredést és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogi kihívások, különösen a bérleti törvényben, állnak ezen fejlemények középpontjában. Bécs előtt az a kihívás áll, hogy megtalálja az egyensúlyt a műemlékvédelem és a lakásigény között.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. Így a befektetőket motiválni lehetne, hogy invesztáljanak e művészi gyöngyszemek felújításába és karbantartásába.
A bécsi bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt álló kihívás az örökség megőrzése, miközben a jelenlegi lakásigényeknek is eleget kell tenni. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjakra, a városképra és Bécs életminőségére gyakorolt hatásokról. Meg kell várni, hogy a város hogyan kezeli ezt a múlt és a fejlődés közötti feszültséget.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 az: Általános Építési Újság 17 (1852) Lap 438