Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI FÉNY AZ IDŐ VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRHAZ?
A bérházak alapvetően több lakásból álló bérlemények, amelyeket hosszú távra bérbe adnak. A "bér" szó itt a "járulékot" jelenti. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtti épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem az újabb építmények is, amelyekben lakásokat kínálnak bérbeadásra. Összességében a bérházak száma hazánkban nagyobb, mint általában gondolják. Azonban nem tartoznak ide a szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
Ó- ÉS ÚJÉPÍTÉS
A 1953. június 30. után épült bérházak új építésnek számítanak, és korlátozottan alá vannak vetve a bérleti törvénynek. Az új épületek hozamai általában magasabbak, a karbantartási költségek pedig alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen az olyan ingatlanok esetében, ahol magas az öreg bérlők aránya, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor az öreg bérlők kiválnak.
KÖLTSÉGEK ÉS JÖVEDELEMEK
Egy bérház értéke a hozam, a hely, a méret, az állapot és a bérbeadottság függvénye. A pontos értékeléshez szakértelem és tudás szükséges. A felújítások drágák, különösen a homlokzatfelújítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás növelheti a folyamatos költségeket, amit a korlátozott bérleti díjak esetén nehéz visszakapni.
A vásárlási ár pontos megbecsüléséhez szakember segítségét kell igénybe venni. Szakértőink szívesen segítenek a bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapító időszak Bécsben egy fellendülés, társadalmi változások és elsősorban egy lenyűgöző építkezési láz korszakát jelöli. Ez az időszak formálta meg a várost a jellegzetes alapító időszaki bérházakkal, amelyek még ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés abból ered, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadási célokra tervezték. Bérlakások és néha üzlethelyiségek vegyesen találhatók az alsó szinten.
E zen bérházak eredete a népességnövekedésben rejlik az iparosítás idején. Bécsbe történő erős bevándorlás hatalmas lakásigényt teremtett. Az alapító időszak három részre oszlik: korai alapítói időszak (kb. 1840 – 1870), magas alapítói időszak (kb. 1870 – 1890) és késői alapítói időszak (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés Ferenc József I. császár uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védművek lebontását és a körút megépítését. Ez a díszes sugárút a 19. század ékessége lett, és meghatározta a város fejlődését.
A gründői időszak bérházainak építészete a társadalmi változásokat tükrözi. A korai gründői időszakban a díszítések nélküli homlokzatok uralkodtak, míg a magasabb gründői időszakot a sugárútról átvett reprezentatív elemek inspirálták. A késői gründői időszak a telekterületek fokozott beépítését hozta, azonban a lakásminőség rovására.
BÉKESSÉGI JÁRADÉK
A békekamat, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelezte. Ez a bérleti díj szabályozási forma azt állapította meg, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági körülmények alapján kellett meghatározni. Ezzel korlátozták a bérbeadók bevételeit, és a historizáló bérházak kevesebb vonzerejűek lettek a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békejáradék bevezetése és háttere
A békejáradék, más néven békekoronajáradék, az osztrák bérleti jogban, mint törvény által megszabott legmagasabb bérleti díj a 1914. augusztus 1. előtt kötött bérleti szerződésekre lett bevezetve. Ezt a lakások háborús jellegű túltelítettségére válaszul tették, különösen azért, hogy megvédjék a katonákat és családjaikat a bérleti díjak emelkedésétől és a felmondásoktól. A stratégia a bérleti díjak korlátozásának, a háború utáni pénzromlásnak és az átfogó bérlővédelmi intézkedések kombinációján alapult.
Fejlődés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békítő bérleti díj fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat a maximális összegre történő befagyasztásukkal korlátozza. Ez az évek során egyfajta tulajdonjoghoz hasonló jogot teremtett a bérlők számára, ami pénzügyi enyhülést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást eredményezett, ami miatt az 1914 előtt nagyon jelentős magánbérház-építkezés a megvalósítható hozamok hiánya miatt leállt. A helyette megkezdődő közalapú lakásépítkezés a két háború közötti időszakban adófinanszírozott volt. A régi épületek szükséges felújításait, ha a bérbeadók bérleti díjbevételi forrásai nem voltak elegendőek, a bérleti törvény 7. paragrafusa (később a 18. § MRG) szerinti, hivatalosan jóváhagyott költségosztási eljárás keretében finanszírozhatták. Mivel ezek a karbantartási munkák jelentős hatással voltak a tényleges bérleti díjra, § 7-es felújítás néven voltak ismertek.
Ma, több mint 100 évvel később, a bérleti díjak témája ismét a heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg Bécsben a régi bérházak átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek majdnem 12%-a eltűnt, főként parifikáció, eladás vagy lebontás révén.
A parifizáció, a bérlakások tulajdonlaki ingatlanokká alakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképra és a társadalmi vegyülésre. Alternatívaként néhányan a bontásokra támaszkodnak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
A bérházak elvesztése így a kedvező árú lakások csökkenéséhez vezet a központi helyszínen. Ez veszélyezteti a társadalmi keveredést és Bécs karakteres hangulatát. Jogi kihívások, különösen a bérleti törvényben, állnak ezeknek a fejleményeknek a középpontjában. Bécs városa előtt áll a kihívás, hogy megoldja az emlékvédelmi és lakásigény közötti egyensúlyt.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzők és támogatási programok szükségesek. A befektetők így motiválhatók lennének, hogy a város ezen építészeti gyöngyszemeinek felújításába és karbantartásába fektessenek.
A bécsi bérházak jövője bizonytalan. A város és annak lakói előtt áll a kihívás, hogy megőrizzék a hagyatékot, miközben megfelelnek a jelenlegi lakóhelyi követelményeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjakra, a városképra és a bécsi életszínvonalra gyakorolt hatásokról. Még várni kell, hogy a város hogyan fog megbirkózni e történelem és fejlődés közötti feszültséggel.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 a: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Lap 438