Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI FÉNY AZ IDŐ VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRHAZ?
A bérházak jellemzően olyan bérlakások, amelyek több lakóegységgel rendelkeznek és hosszú távra bérbeadásra kerülnek. Az "kamat" szó itt a "bérletet" jelenti. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem az újabb építésű ingatlanok is, amelyekben bérbeadásra kínálnak lakásokat. Összességében a bérházak állománya az országban nagyobb, mint általában gondolják. Azonban nem tartoznak ide az önkormányzati lakások és a támogatott lakások.
Ó és új épület
A 1953. június 30. után épült bérházak új építésnek számítanak, és korlátozottan a bérleti jog szabályainak vannak alávetve. Az új épületek általában magasabb hozamot kínálnak, és a fenntartási költségek alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen a magas régi bérlői arányú ingatlanok esetében, hogy növeljék a jövedelmezőséget, amikor a régi bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS BEVÉTELEK
Egy bérház értékét a hozam, a helyszín, a méret, az állapot és a bérbeadás mértéke határozza meg. A pontos értékeléshez szakértelem és tudás szükséges. A felújítások költségesek, különösen a homlokzatfelújítások lehetnek drágák. A javítások és a karbantartás növelheti a folyamatos költségeket, amelyeket a korlátozott bérleti díjak mellett nehéz visszaszerezni.
A vásárlási ár pontos meghatározásához szakember bevonása szükséges. Szakértőink szívesen segítenek Önnek a bérházak ügyében!
HISTÓRIKUS KILÁTÁS
A 1848 és 1918 közötti alapító időszak Bécsben egy fellendülés, társadalmi változások és elsősorban lenyűgöző építkezési láz korszakát jelzi. Ez az időszak formálta meg a várost a jellegzetes alapító időszaki bérházakkal, amelyek ma is ékesítik a városképet. A "bérház" kifejezés onnan ered, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbe adásra szánt beruházási objektumoknak tervezték. Ezek kevert bérlakásokat és időnként üzlethelyiségeket is tartalmaznak a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak az eredete az iparosodás alatti népességnövekedésre vezethető vissza. Bécsbe áramló nagy számban érkezett bevándorlás hatalmas lakásigényt teremtett. Az alapító korszakot három részre oszthatjuk: korai alapító korszak (kb. 1840 – 1870), magas alapító korszak (kb. 1870 – 1890) és késői alapító korszak (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés II. Franz-József császár uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védművek lebontását és a körút építését. Ez a Pompás sugárút a 19. század ékessége lett, és meghatározta a város fejlődését.
A korai kapitalista bérházak építészete tükrözi a társadalmi változásokat. A korai időszakban a díszítéstelen homlokzatok uralkodtak, míg a későbbi időszakot a körúton átvett reprezentatív elemek ihlették. A késői időszak a talajok sűrített beépítését hozta, azonban a lakóminőség rovására.
BÉKEJÁRANDÓ
A békebérlet, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelentette. Ez a bérleti díj regulációs forma azt határozta meg, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági viszonyok alapján kell megállapítani. Ennek következtében a bérbeadók bevételei korlátozottak lettek, és a századfordulós bérházak kevésbé vonzóak lettek a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békeadó bevezetése és háttere
A békebérlet, más néven békekoronabérlet, az osztrák bérleti törvényben a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések maximális bérleti díjaként lett bevezetve. Ezt a háborús körülmények miatt bekövetkezett lakás túlzsúfoltságra válaszul tették, különösen a katonák és családjaik bérleti díjemelésektől és felmondásoktól való megvédése érdekében. A stratégia a bérleti díj maximumának rögzítéséből, a háború utáni pénzromlásból és a széleskörű bérlővédelemből állt.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békebérleti célja az volt, hogy a lakbéreket a legmagasabb összeg befagyasztásával korlátozza. Ez az évek során a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot eredményezett, ami pénzügyi megkönnyebbülést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást, ami miatt az 1914 előtt rendkívül jelentős magánbérházak építése a várható hozamok hiánya miatt megállt. A helyébe lépő, a két világháború közötti időszakban megindult önkormányzati lakásépítés adófinanszírozott volt. A szükséges felújítások régi épületeknél, amennyiben nem volt elegendő bérleti bevétel, a háztulajdonosok számára egy hivatalosan engedélyezendő költségviselési eljárás keretében a 7. § bérleti törvény (később a 18. § MRG) alapján finanszírozhatók voltak. Mivel ezek a karbantartási munkák jelentősen befolyásolták a tényleges bérleti díjat, a 7. §-os felújításként voltak ismertek.
Ma több mint 100 évvel később, a bérleti díjak témája újra a heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti jogszabályon dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat az 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg a bécsi bérházak átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között e történelmi épületek közel 12%-a tűnt el, főleg parifikáció, értékesítés vagy bontás miatt.
A parifizáció, a bérlakások magánlakásokká alakítása vonzó lehetőségeket teremt a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképre és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként néhányan a bontásokra támaszkodnak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
Az időszaki bérházak elvesztése így a központi elhelyezkedésű olcsó lakások csökkenéséhez vezet. Ez veszélyezteti a társadalmi keveredést és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogi kihívások, különösen a bérleti jogszabályokban, állnak e fejlődések középpontjában. Bécs városa előtt álló kihívás az épületvédelem és a lakásigény közötti egyensúly megteremtése.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítéséhez pénzügyi ösztönzők és támogatási programok szükségesek. A befektetők így motiválva lennének, hogy investáljanak e építészeti gyöngyszemek felújításába és karbantartásába.
A bécsi Gründerzeit-bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt álló kihívás, hogy megőrizzék az örökséget, miközben eleget tesznek a jelenlegi lakhatási követelményeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjakra, a városképra és a bécsi életminőségre gyakorolt hatásokról. Kérdéses, hogyan fog a város kezelni ezt a múlt és a fejlődés közti feszültséget.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger háza, Riemergasse 2, 1948/49 a: Általános Építési Lap 17 (1852) Lap 438