Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI FÉNY AZ IDŐK VÁLTOZÁSA KÖZBEN
MI AZ A BÉRHÁZ?
A bérházak alapvetően több lakásból álló bérleti ingatlanok, amelyeket hosszú távra adnak bérbe. A „kamat” szó itt a „bérleti díjat” jelenti. Ebből következik, hogy nemcsak 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak meghatározásába, hanem újabb építmények is, amelyekben lakásokat kínálnak bérbeadásra. Összességében a bérházak állománya hazánkban nagyobb, mint általában gondolják. Nem számítanak azonban ide az önkormányzati lakások és a támogatott lakások.
Ó- ÉS ÚJÉPÍTÉS
A 1953. június 30. után épült bérházak újépítésnek számítanak, és korlátozottan a bérleti törvénynek vannak alávetve. Az új építések hozamai általában magasabbak, a fenntartási költségek alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol magas a régi bérlők aránya, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor a régi bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS BEVÉTELEK
Egy bérház értéke a hozamtól, elhelyezkedéstől, mérettől, állapottól és bérbeadottságtól függ. A pontos értékeléshez szaktudás és szakértelem szükséges. A felújítások drágák, különösen a homlokzati felújítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartás növelheti a folyamatos költségeket, ami a plafonozott bérleti díjak mellett nehezen behajtható.
A vételár pontos meghatározásához szakember bevonása javasolt. Szakértőink szívesen segítenek bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI KITEKINTÉS
A 1848 és 1918 közötti alapító időszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és különösen a figyelemre méltó építkezési láz korszakát jelenti. Ez az időszak formálta meg a várost a jellegzetes alapítói lakóépületeivel, amelyek még ma is a városképet díszítik. A "lakóépület" kifejezés onnan ered, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadásra szánt befektetési objektumként tervezték. Egy keverékét tartalmazzák a bérlakásoknak, és alkalmanként üzlethelyiségeknek is az földszinten.
Ezeknek a bérházaknak az eredete a népességnövekedésben rejlik az iparosítás idején. A Bécsbe áramló nagy számú bevándorló hatalmas lakásigényt teremtett. Az iparfejlődés korszakát három részre oszthatjuk: korai iparfejlesztési időszak (kb. 1840 – 1870), magas iparfejlesztési időszak (kb. 1870 – 1890) és késői iparfejlesztési időszak (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés II. Ferenc József császársága alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a várfal lebontását és a Körutat megépítését. Ez a pompás sugárút a 19. század ékessége lett, és meghatározta a város fejlődését.
A történelem előtti lakóházak építészete tükrözi a társadalmi változásokat. A korai történelmi időszakban a díszítetlen homlokzatok uralkodtak, míg a tetős történelmi időszakot a képviseleti elemek inspirálták, amelyeket a körútról vettek át. A késői történelmi időszakban fokozódott a telekbeépítés, ám a lakásminőség rovására.
BÉKÉSJÖVEDLEM
A békeadót, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágzásának végét jelölte. Ez a bérleti díj szabályozási forma azt határozta meg, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági feltételek alapján kellett megállapítani. Ennek következtében a bérbeadók jövedelme korlátozott lett, és a régi bérházak kevésbé vonzóak lettek a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békeadó bevezetése és háttere
A békebérlet, más néven békekronabérlet, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések maximális bérleti díjaként került bevezetésre. Ez a háborús időszak alatt a lakások túlzsúfoltságára adott válaszként történt, különösen a katonák és családjaik bérleti díjának emelkedésektől és felmondásoktól való megóvása érdekében. A stratégia a bérleti díj korlátozásának, a háború utáni pénzromlásnak és a széleskörű bérlővédelmi intézkedéseknek a kombinációjára épült.
Fejlődés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békefenntartás fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat e maximális összeg befagyasztásával korlátozza. Ez az évek során a bérlők számára egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot eredményezett, ami pénzügyi könnyítést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást, aminek következtében az 1914 előtti jelentős magánbérház-építés a várható hozamok hiánya miatt leállt. A helyette induló községi lakásépítés a két világháború között adófinanszírozott volt. A szükséges felújítások a régi épületeken, ha a bérleti díjak nem voltak elegendőek, az ingatlan-tulajdonosok számára egy hatósági jóváhagyást igénylő költségosztási eljárás keretében a 7. § bérleti törvény (később 18. § MRG (bérleti jogszabály)) alapján finanszírozhatók voltak. Mivel ezek a fenntartási munkák jelentősen befolyásolták a tényleges bérleti díjat, a 7. §-os felújításként voltak ismertek.
Ma több mint 100 évvel később a bérletek témája újra a heves viták középpontjában áll, mivel a kormány egy új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat az 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg átalakulási folyamaton mennek keresztül a bécsi bérházak, amelyek a századforduló idején épültek. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek szinte 12%-a eltűnt, főként parifikálás, eladás vagy bontás révén.
A bérleti jog átalakítása, a bérlakások tulajdonossá való átalakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképra és a szociális keveredésre. Alternatívaként egyesek a bontásokra támaszkodnak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
A gründzeit-beli bérházak elvesztése így a központi elhelyezkedésű kedvező árú lakások számának csökkenéséhez vezet. Ez fenyegeti a társadalmi sokszínűséget és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogszabályi kihívások, különösen a bérleti jogszabályban, állnak e fejlemények középpontjában. Bécs városa előtt álló kihívás, hogy megtalálja az egyensúlyt a műemlékvédelem és a lakásigény között.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. A befektetők így motiválhatók lennének arra, hogy a felújításba és ezeknek az építészeti gyöngyszemeknek a karbantartásába fektessenek be.
A bécsi Gründerzeit-bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt ott áll a kihívás, hogy megőrizzék a hagyatékot, miközben eleget tesznek a jelenlegi lakóhelyi követelményeknek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjakra, a városképra és a bécsi életminőségre gyakorolt hatásokkal kapcsolatban. Meg kell várni, hogy a város hogyan kezeli ezt a történelem és a fejlődés közötti feszültséget.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 in: Általános Építési Lap 17 (1852) Lap 438