Új
A Bécsi bérház: Történelmi fény az idő változásában
MI AZ A BÉRHÁZ?
A bérházak alapvetően több lakóegységgel rendelkező bérlakások, amelyeket hosszú távra bérelnek. A "bér" szó itt a "kiadás" értelmében szerepel. Így nemcsak 1945 előtt épült épületek tartoznak a bérházak meghatározásába, hanem újabb épületek is, amelyekben bérbeadásra kínált lakások találhatók. Összességében a bérházak száma hazánkban nagyobb, mint általában vélik. Nem tartoznak azonban ide az szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
ÖREG ÉS ÚJ ÉPÜLET
A 1953. június 30. után épült bérházak új építésnek számítanak, és korlátozottan a bérjogi törvény hatálya alá tartoznak. Az új építésű ingatlanok általában magasabb hozamot biztosítanak, a fenntartási költségek viszont alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol magas az idősebb bérlők aránya, hogy növeljék a hozampotenciált, amikor az idősebb bérlők távoznak.
KÖLTSÉGEK ÉS JÖVEDELEM
Egy bérház értéke a hozamtól, a helytől, a mérettől, az állapotától és a bérbeadás mértékétől függ. A pontos becslés szakértelmet és tudást igényel. A felújítások drágák, különösen a homlokzatfelújítások költségesek lehetnek. A javítások és karbantartások növelhetik a folyamatos költségeket, ami a korlátozott bérleti díjak mellett nehezen behajtható.
A vásárlási ár pontos megállapításához szakembert kell bevonni. Szakértőink szívesen segítenek Önnek!
TÖRTÉNELMI KITÉRÉS
Az 1848 és 1918 közötti alapító korszak Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és különösen a lenyűgöző építkezési láz időszaka. Ez az időszak formálta meg a várost a jellegzetes alapító időszaki bérházakkal, amelyek ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés onnan ered, hogy ezeket az épületeket gyakran bérbeadásra szánt befektetési célú ingatlanoknak tervezték. Vegyes lakásokat és alkalmanként üzlethelyiségeket is tartalmaznak a földszinten.
A bérházak eredete a népességrobbanásra vezethető vissza, amely az iparosítás alatt következett be. A Bécsbe áramló nagy számú bevándorló óriási igényt teremtett a lakóhelyekre. Az alapítók kora három időszakra osztható: korai alapítók kora (kb. 1840 – 1870), virágzó alapítók kora (kb. 1870 – 1890) és késői alapítók kora (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés Ferenc József I. császár uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védművek eltüntetését és a körút megépítését. Ez a pompás folyópart a 19. század ékkövévé vált, és meghatározta a város fejlődését.
A támogatási időszak építészetének jellemzői visszatükrözik a társadalmi változásokat. A korai támogatási időszakban a díszítményektől mentes homlokzatok uralkodtak, míg a magas támogatási időszakot a Ringstrasséról átvett reprezentatív elemek inspirálták. A késői támogatási időszak a telkek fokozott beépítését hozta magával, azonban a lakásminőség rovására.
BÉKETŐKE
A békejáradék, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágzásának végét jelentette. Ez a bérleti díj szabályozásának formája előírta, hogy a bérleti díjat az 1914-es gazdasági körülmények alapján kell meghatározni. Ezáltal a bérbeadók jövedelme korlátozott lett, és az alapító korabeli bérházak kevésbé váltak vonzóvá a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A békeadó bevezetése és háttere
A béke bérleti díjat, más néven béke koronabérletnek is nevezik, az osztrák bérleti jogban vezették be, mint törvényileg meghatározott legmagasabb bérleti díjat az 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződésekre. Ezt a háborús körülmények miatt bekövetkezett lakás túlzsúfoltságra adott válaszként tették, különösen a katonák és családjaik bérleti díjemelések és felmondások elleni védelme érdekében. A stratégia az bérleti díj maximalizálásának, a háború utáni pénzromlásnak és a széleskörű bérlővédelmi intézkedések kombinációjában állt.
Fejlődés és hatások a bérlőkre és a bérbeadókra
A békebérleti díj fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat ennek a legmagasabb összegnek a befagyasztásával korlátozza. Ez az évek során egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot biztosított a bérlők számára, ami pénzügyi megkönnyebbülést jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást eredményezett, ami miatt 1914 előtt nagyon jelentős magánbérház-építkezés leállt a realizálható hozamok hiánya miatt. A helyette beinduló községi lakásépítés a két világháború közötti időszakban adófinanszírozású volt. A szükséges felújítások a régi épületeken az ingatlanok tulajdonosainak elegendő bérleti bevétel hiányában a 7. § bérleti törvény (később a 18. § Bérleti Törvény) alapján, hatósági engedéllyel, költségmegosztási eljárás keretében finanszírozhatók voltak. Mivel ezek a fenntartási munkálatok nagymértékben befolyásolták a tényleges bérleti díjat, 7. §-os renoválásként váltak ismertté.
Ma több mint 100 évvel később a bérleti díjak témája ismét a heves viták középpontjában áll, mivel a kormány új bérleti törvényen dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg a bécsi bérházak átalakulási folyamaton mennek keresztül. 2007 és 2019 között a történelmi épületek közel 12%-a eltűnt, főként parifikálás, értékesítés vagy lebontás miatt.
A parifikáció, a bérlakások tulajdoni lakásokra való átalakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképra és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként egyesek bontásokra alapoznak, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülve a bérleti díjak szabályozását.
A Gründerzeit-bérházak elvesztése így kedvező lakóhelyek csökkenéséhez vezet a központi területeken. Ez fenyegeti a társadalmi vegyítést és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogi kihívások, különösen a bérleti törvényben, állnak ezen fejlemények középpontjában. Bécs városa előtt áll a feladat, hogy megoldja a műemlékvédelem és a lakásigény közötti egyensúlyt.
A történelmi épületek megőrzésének előmozdításához pénzügyi ösztönzőkre és támogató programokra van szükség. Így a befektetőket motiválni lehetne, hogy beruházzanak e műszaki gyöngyszemek helyreállításába és karbantartásába.
A bécsi bérházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt álló kihívás, hogy megőrizzék a örökséget, miközben a jelenlegi lakhatási igényeknek is megfelelnek. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjak, a városképről és Bécs életminőségéről szóló hatásokat illetően. Meg kell várni, hogy a város hogyan kezeli ezt a történelmi és fejlődési feszültséget.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 a: Általános Építési Újság 17 (1852) 438. lap