Új
A BÉCSI BÉRHAZ: TÖRTÉNELMI FÉNY AZ IDŐK VÁLTOZÁSÁBAN
MI AZ A BÉRHAJÓ?
A bérházak alapvetően olyan lakóépületek, amelyek több lakóegységet tartalmaznak, és hosszú távra bérbe vannak adva. A "bér" szó itt a "lakbért" jelenti. Ennek megfelelően nemcsak az 1945 előtt épített épületek tartoznak a bérházak definíciójába, hanem újabb épületek is, amelyekben lakások bérbeadása történik. Összességében a bérházak száma ebben az országban nagyobb, mint általában feltételezik. Azonban nem tartoznak ide a szövetkezeti lakások és a támogatott lakások.
Ó- ÉS ÚJÉPÍTÉS
Azok a bérházak, amelyeket 1953. június 30. után építettek, új épületnek számítanak és a bérleti jogszabálynak korlátozottan vannak alávetve. Az új épületek hozamai általában magasabbak, a fenntartási költségek pedig alacsonyabbak. Az új bérházak esztétikája eltérhet, de hosszú távú befektetők számára lehetőségeket kínálnak, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol a régi bérlők aránya magas, hogy növeljék a hozampotenciált a régi bérlők távozásakor.
Költségek és bevételek
Egy bérház értéke a hozamtól, a helytől, a mérettől, az állapotától és a bérbeadási aránytól függ. A pontos becsléshez szaktudás és szakértelem szükséges. A felújítások drágák, különösen a homlokzatfelújítások kerülhetnek sokba. A javítások és karbantartások növelhetik az üzemeltetési költségeket, ami a korlátozott bérleti díjak mellett nehezen behajtható.
A vásárlási ár pontos meghatározásához szakember bevonása ajánlott. Szakértőink örömmel segítenek a bérházakkal kapcsolatban!
TÖRTÉNELMI ELMÉLYÜLÉS
A Gründerzeit 1848 és 1918 között Bécsben a fellendülés, a társadalmi változások és elsősorban a lenyűgöző építkezési láz korszakát jelzi. Ez az időszak formálta meg a várost a jellegzetes Gründerzeit-bérházakkal, amelyek ma is díszítik a városképet. A "bérház" kifejezés abból ered, hogy ezeket az épületeket gyakran befektetési célú bérbeadásra tervezték. E vegyesen kialakított épületekben bérlakások és alkalmanként üzlethelyiségek is találhatók a földszinten.
Ezeknek a bérházaknak az eredete a népességnövekedésben rejlik az iparosítás idején. Bécsbe irányuló jelentős bevándorlás hatalmas lakásigényt teremtett. Az alapító korszak három részre oszlik: korai alapító korszak (kb. 1840 – 1870), magas alapító korszak (kb. 1870 – 1890) és késői alapító korszak (kb. 1890 – 1918).
Az első városbővítés I. Ferenc József császár uralkodása alatt történt, aki 1857-ben elrendelte a védművek lerombolását és a körút megépítését. Ez a pompás sugárút a 19. század díszévé vált, és meghatározta a város fejlődését.
A korai kapitalista bérházak építészete tükrözi a társadalmi változásokat. A korai időszakban az egyszerű homlokzatok uralkodtak, míg a virágzó időszakot a körúton átvett reprezentatív elemek inspirálták. A késői időszak jelentős növekedést hozott az alapterületek beépítésében, azonban a lakásminőség rovására.
Békebér
A béke-bérlet, amelyet 1917-ben vezettek be, a bérházak virágkorának végét jelezte. Ez a bérleti díj szabályozási forma azt határozta meg, hogy a bérletet az 1914-es gazdasági viszonyok alapján kell megállapítani. Ezáltal a bérbeadók jövedelme korlátozódott, és a polgári időszak bérházai kevésbé vonzóvá váltak a tulajdonosok és bérbeadók számára.
A béketőke bevezetése és háttere
A békejáradék, más néven békekoronajáradék, az osztrák bérleti jogban a 1914. augusztus 1. előtti bérleti szerződések legmagasabb bérleti díjaként került bevezetésre. Ezt a háborús körülmények miatt bekövetkező lakás túlzsúfoltságra adott válaszként tették, különösen a katonák és családjaik védelmére a bérleti díjak emelése és a felmondások ellen. A stratégia a bérleti díjak korlátozása, a háború végén bekövetkező pénzromlás és a széleskörű bérlővédelem kombinációjában állt.
Fejlesztés és hatások a bérlőkre és bérbeadókra
A békekamat fő célja az volt, hogy a bérleti díjakat ezen legmagasabb összeg befagyasztásával korlátozza. Ez az évek során egyfajta tulajdonhoz hasonló jogot teremtett a bérlők számára, ami pénzügyi könnyebbséget jelentett, de a bérbeadók számára fokozatos kisajátítást, amivel az 1914 előtt nagyon jelentős magánbérházépítés hiányzó hozamok miatt leállt. A helyette elinduló községi lakásépítkezés a két világháború között adófedezetből történt. A régi épületek szükséges javításait a ház tulajdonosok a nem elegendő bérleti díjak esetén egy hatósági jóváhagyásra szoruló költségmegosztási eljárás keretében a 7. § bérleti törvény szerint (később a 18. § MRG) finanszírozhatták. Mivel ezek a karbantartási munkák erősen hatottak a tényleges bérleti díjra, "7. §-os felújításként" váltak ismertté.
Ma, több mint 100 évvel később, a bérleti díjak témája ismét heves viták középpontjában áll, mivel a kormány új bérleti jogszabályon dolgozik, amely bizonyos párhuzamokat mutathat a 1917 előtti helyzettel.
JÖVŐBELI PERSPEKTÍVÁK ÉS KIHÍVÁSOK
Jelenleg a bécsi bérházak átalakuláson mennek keresztül. 2007 és 2019 között ezeknek a történelmi épületeknek szinte 12%-a eltűnt, főként parifízió, eladás vagy lebontás miatt.
A parifikáció, a bérlakások tulajdonlássá való átalakítása jövedelmező lehetőségeket kínál a bérbeadók számára. Ennek azonban hatása van a városképre és a társadalmi keveredésre. Alternatív megoldásként egyesek bontásra lépnek, hogy új épületeket emeljenek, így elkerülhetik a bérleti díjak szabályozását.
A bérházak elvesztése így olcsó lakások csökkenéséhez vezet a központi helyeken. Ez fenyegeti a társadalmi sokszínűséget és Bécs jellegzetes hangulatát. Jogszabályi kihívások, különösen a bérleti törvényben, állnak e fejlemények középpontjában. Bécs városának szembe kell néznie azzal a kihívással, hogy egyensúlyt találjon a műemlékvédelem és a lakásigény között.
A történelmi épületek megőrzésének elősegítése érdekében pénzügyi ösztönzőkre és támogatási programokra van szükség. Így a befektetők motiválva lennének arra, hogy a helyreállítási és karbantartási munkákba fektessenek a hajlékony építészeti gyöngyszemekbe.
A bécsi alapítóházak jövője bizonytalan. A város és lakói előtt áll a kihívás, hogy megőrizzék a hagyatékot, miközben teljesítik a jelenlegi lakóhelyi igényeket. Nyitott kérdések maradnak a bérleti díjak, a városkép és az életminőség bécsben való hatásaival kapcsolatban. Várnunk kell, hogyan kezeli a város ezt a feszültséggel teli helyzetet a történelem és a fejlődés között.
Források és linkek
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Kép: Ludwig Förster és Theophil Hansen, Reger-ház, Riemergasse 2, 1948/49 in: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Lap 438