Новое
ВЕНСКИЙ ЗАЕМНЫЙ ДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЕННОМ ВРЕМЕНИ
Что такое доходный дом?
Жилищные дома являются по сути арендуемыми домами с несколькими квартирами, которые сдаются в долгосрочную аренду. Слово "процент" здесь означает "аренда". Таким образом, под определение жилищных домов попадают не только здания, построенные до 1945 года, но также и новостройки, в которых предлагаются квартиры в аренду. В целом, количество жилищных домов в стране больше, чем обычно предполагается. Однако не относятся к ним кооперативные квартиры и социальное жилье.
СТАРЫЙ И НОВЫЙ СТРОИТЕЛЬСТВО
Здания, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и в ограниченной степени подлежат закону о租赁. Доходность от новостроек, как правило, выше, а затраты на содержание ниже. Эстетика новых зданий может отличаться, но они предоставляют долгосрочным инвесторам возможности, особенно когда речь идет о недвижимости с высоким процентом старых арендаторов, для увеличения потенциала дохода, когда старые арендаторы выбывают.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, расположения, размера, состояния и уровня аренды. Точная оценка требует знаний и опыта. Ремонт дорогой, особенно фасадные работы могут оказаться дорогостоящими. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие расходы, что сложно компенсировать при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует привлечь профессионала. Наши эксперты по доходной недвижимости с радостью проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Эпоха основателей с 1848 по 1918 год отмечает в Вене период подъема, социальных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эпоха сформировала город характерными домами основателей, которые до сих пор украшают городской пейзаж. Термин "жилой дом" возник из-за того, что эти здания часто проектировались как объекты для вложения средств в аренду. Они содержат смесь арендуемых квартир и иногда коммерческих помещений на первом этаже.
Укоренение этих доходных домов связано с демографическим взрывом во время индустриализации. Сильная иммиграция в Вену создала огромный спрос на жилье. Эпоха основателей делится на раннюю эпоху основателей (около 1840 – 1870), высокую эпоху основателей (около 1870 – 1890) и позднюю эпоху основателей (около 1890 – 1918).
Первое расширение города произошло в правление императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году распорядился о разрушении укреплений и строительстве кольцевой дороги. Этот великолепный бульвар стал гордостью 19 века и определил развитие города.
Архитектура зданий эпохи основания отражает социальные изменения. В ранний период основания преобладали скромные фасады, в то время как период высокого основания был вдохновлён представительными элементами, заимствованными из кольцевой улицы. Поздний период основания привёл к увеличению застройки участок, однако это сказалось на качестве жилья.
МИРНЫЙ ПРОЦЕНТ
Мирный налог, введенный в 1917 году, ознаменовал конец золотой эпохи арендных домов. Эта форма регулирования арендной платы устанавливала, что аренда определяется по экономическим условиям 1914 года. В результате доходы арендодателей были ограничены, и арендные дома эпохи «грундершпунг» стали менее привлекательными для собственников и арендаторов.
Введение и фон мирного процента
Мирный процент, также известный как мирный кронный процент, был введен в австрийском жилищном праве как законодательно установленная максимальная арендная плата для Mietverträge до 1 августа 1914 года. Это произошло в ответ на войну, вызвавшую переполненность квартир, особенно для защиты солдат и их семей от повышения арендной платы и выселений. Стратегия заключалась в сочетании ограничения арендной платы, обесценивания денег после окончания войны и всеобъемлющей защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендодателей
Главная цель мира в этой области заключалась в том, чтобы ограничить арендные ставки замораживанием их на этом максимальном уровне. Это привело к тому, что в течение многих лет у арендаторов возникло нечто похожее на право собственности, что обеспечивало финансовое облегчение, но для арендодателей означало медленную экспроприацию, в результате чего очень значительное строительство частных арендных домов до 1914 года остановилось из-за отсутствия доходности. На его месте началось муниципальное жилищное строительство межвоенного периода, финансируемое налогами. Необходимые ремонты старых зданий могли быть профинансированы владельцами домов через одобренную властями процедуру перераспределения в случае недостаточных арендных доходов по § 7 Закона об аренде (позже § 18 MRG). Так как эти работы по сохранению сильно влияли на эффективную арендную плату, их называли «ремонт по § 7».
Сегодня, более 100 лет спустя, тема аренды снова находится в центре жарких дебатов, поскольку правительство работает над новым законом об аренде, который может иметь определенные параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ЗАДАЧИ
В настоящее время в Вене происходит процесс трансформации жилых домов эпохи основания. С 2007 по 2019 год исчезло почти 12% этих исторических зданий, в основном в результате партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в квартиры собственности открывает арендодателям прибыльные возможности. Однако это сказывается на городской среде и социальной интеграции. В качестве альтернативы некоторые применяют сносы, чтобы построить новые здания и избежать регулирования арендных цен.
Потеря зданий времён Gründerzeit приводит к снижению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерному обаянию Вены. Юридические проблемы, особенно в законе о Mietrecht, стоят в центре этих процессов. Город Вена сталкивается с задачей сохранить баланс между охраной памятников и потребностью в жилье.
Чтобы содействовать сохранению этих исторических зданий, необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Это могло бы мотивировать инвесторов вложить средства в реставрацию и уход за этими архитектурными жемчужинами.
Будущее домов-арендаторов эпохи основания в Вене остается неопределенным. Город и его жители сталкиваются с задачей сохранить наследие и одновременно удовлетворить современные требования к жилому пространству. Остаются открытыми вопросы о влиянии на арендные ставки, городской облик и качество жизни в Вене. Остается ждать, как город справится с этим напряжением между историей и прогрессом.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, дом Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438