Новое
ВЕНСКИЙ ДОХОДНЫЙ ДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ПЕРЕМЕНАХ ВРЕМЕНИ
ЧТО ТАКОЕ ДОХОДНЫЙ ДОМ?
Жилые дома с доходом являются по сути арендными домами с несколькими квартирами, которые сдаются в долгосрочную аренду. Слово "доход" здесь означает "аренда". Следовательно, под определение жилых домов с доходом подпадают не только здания, построенные до 1945 года, но и более новые сооружения, в которых предлагаются квартиры для аренды. В целом, количество жилых домов с доходом в нашей стране больше, чем обычно предполагается. Однако к ним не относятся кооперативные квартиры и квартиры с государственной поддержкой.
СТАРОЕ И НОВОЕ ЗДАНИЕ
Здания, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и подлежат ограниченному применению закона о найме. Доходность по новостройкам обычно выше, а затраты на содержание меньше. Эстетика новых зданий может отличаться, но они предоставляют долгосрочным инвесторам возможности, особенно при наличии высокого доли старых арендаторов, для увеличения потенциала доходности, когда старые арендаторы уходят.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, местоположения, размера, состояния и уровня аренды. Точная оценка требует знаний и экспертизы. Ремонт дорогой, особенно восстановление фасадов может обойтись дорого. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие расходы, что сложно вернуть при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует привлечь профессионала. Наши эксперты по жилым домам с радостью вас проконсультируют!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Эпоха оснований между 1848 и 1918 годами знаменует собой в Вене период подъема, общественных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эра сформировала город характерными домами той эпохи, которые по-прежнему украшают городской пейзаж. Термин "Зинshaus" происходит от того, что эти здания часто проектировались как инвестиционные объекты для сдачи в аренду. Они содержат смесь жилых квартир и иногда коммерческих площадей на первом этаже.
Происхождение этих домов под аренду связано с населенной экспансией во время индустриализации. Значительная миграция в Вену создала огромный спрос на жилье. Период строительного бума делится на ранний строительный бум (около 1840 – 1870), высокий строительный бум (около 1870 – 1890) и поздний строительный бум (около 1890 – 1918).
Первое расширение города произошло во времена правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году распорядился о сносе крепостных стен и строительстве окружной улицы. Этот великолепный бульвар стал украшением 19 века и определял развитие города.
Архитектура домов категории «гридерцайт» отражает социальные изменения. В раннем периоде гридерцайта доминировали скромные фасады, в то время как в период высокой гридерцайта преобладали представительные элементы, заимствованные с Рингштрассе. Поздний гридерцайт привел к увеличению застройки земельных участков, однако за счет качества жилья.
МИРНАЯ ДОЛЯ
Мирная арендная плата, введенная в 1917 году, ознаменовала конец расцвета доходных домов. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда определяется по экономическим условиям 1914 года. Тем самым доходы арендодателей были ограничены, и доходные дома эпохи становления стали менее привлекательными для собственников и арендодателей.
Введение и背景 мирного взноса
Мирный доход, также известный как мирный краун-доход, был введен в австрийском законодательстве об аренде как законодательно установленная максимальная арендная плата для аренды, заключенной до 1 августа 1914 года. Это было сделано в ответ на Hausüberbelegung из-за войны, в первую очередь для защиты солдат и их семей от повышения арендной платы и выселений. Стратегия заключалась в сочетании контроля за арендной платой, обесценивания денег после окончания войны и всесторонней защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендодателей
Основной целью мира была заморозка арендной платы на этом максимальном уровне. Это привело к тому, что со временем арендаторы получили почти права собственности, что означало финансовое облегчение для них, но для арендодателей стало медленной экспроприацией, в результате чего строительство частных доходных домов, которое было весьма значительным до 1914 года, остановилось из-за отсутствия возможной доходности. На его место пришло строительство муниципального жилья в межвоенный период, финансируемое за счет налогов. Необходимые ремонты в старых домах могли быть профинансированы в случае недостаточных арендных доходов собственников жилья через административно утверждаемую систему распределения в соответствии с § 7 Закона об аренде (позже § 18 MRG). Поскольку эти работы по поддержанию жилищ сильно влияли на фактическую арендную плату, они стали известны как § 7-ремонт.
Сегодня, более чем через 100 лет, тема аренды вновь находится в центре горячих дебатов, так как правительство работает над новым арендным законодательством, которое может иметь определенные параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ПРОБЛЕМЫ
В настоящее время финансовые здания времен экономического подъема в Вене переживают трансформационный процесс. С 2007 по 2019 год почти 12% этих исторических зданий исчезли, в основном в результате партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в собственность, открывает арендодателям выгодные возможности. Однако это влияет на городской пейзаж и социальную смешанность. Некоторые, в свою очередь, делают ставку на снос, чтобы построить новое жилье, не позволяя ограничению арендной платы вступить в силу.
Упадок арендных домов эпохи основания приводит к снижению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерному колориту Вены. Юридические вызовы, особенно в области закона о найме, стоят в центре этих изменений. Город Вена сталкивается с задачей найти баланс между охраной памятников и потребностью в жилье.
Для содействия сохранению этих исторических зданий необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Это могло бы мотивировать инвесторов вкладывать средства в реставрацию и уход за этими архитектурными «жемчужинами».
Будущее арендных домов эпохи основания в Вене остается неопределенным. Город и его жители сталкиваются с задачей сохранить наследие и одновременно соответствовать современным требованиям к жилью. Остаются открытые вопросы относительно влияния на арендные цены, городской пейзаж и качество жизни в Вене. Остается дождаться, как город справится с этой напряженной ситуацией, сочетающей в себе историю и прогресс.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, Дом Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438