Новое
ВЕНСКИЙ ДОХОДНЫЙ ДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЯЮЩЕМСЯ ВРЕМЕНИ
Что такое доходный дом?
Доходные дома в своей основе представляют собой арендные дома с несколькими квартирами, которые сдаются в аренду на длительный срок. Слово "процент" здесь означает "аренда". Таким образом, к определению доходных домов относятся не только здания, построенные до 1945 года, но и более современные сооружения, в которых предлагаются квартиры для аренды. В целом, количество доходных домов в нашей стране больше, чем обычно предполагается. Однако это не включает кооперативные квартиры и квартиры с субсидиями.
СТАРОЕ И НОВОЕ ЗДАНИЕ
Жилые дома, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и ограниченно подлежат закону о аренде. Доходность от новостроек, как правило, выше, а расходы на содержание меньше. Эстетика новых жилых домов может отличаться, но они предоставляют долгосрочным инвесторам возможности, особенно в объектах с высоким процентом старых арендаторов, чтобы увеличить потенциальный доход, когда старые арендаторы покидают.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость арендного дома зависит от доходности, местоположения, размера, состояния и уровня аренды. Точная оценка требует знаний и экспертизы. Ремонт дорогой, особенно восстановление фасадов может быть дорогостоящим. Ремонт и техническое обслуживание могут увеличить текущие расходы, что трудно возместить при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует привлечь профессионала. Наши эксперты по инвестиционным домам с удовольствием проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Эпоха Gründerzeit с 1848 по 1918 год обозначает в Вене период подъёма, социальных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эпоха сформировала город с характерными домами Gründerzeit, которые до сих пор украшают городской пейзаж. Термин "Зинshaus" происходит от того, что эти здания часто проектировались как инвестиционные объекты для аренды. Они содержат смесь арендных квартир и иногда коммерческих помещений на первом этаже.
Корни этих доходных домов лежат в народонаселении во время индустриализации. Сильная иммиграция в Вену создала огромный спрос на жилое пространство. Период бережливости делится на ранний период (около 1840 – 1870), высокий период (около 1870 – 1890) и поздний период (около 1890 – 1918).
Первое расширение города произошло во время правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году постановил снести крепостные стены и построить кольцевую дорогу. Этот великолепный бульвар стал жемчужиной 19 века и определил развитие города.
Архитектура домов времён основания отражает социальные изменения. В ранний период доминировали бедные фасады, тогда как в период расцвета преобладали элементы представительности, заимствованные из кольцевой улицы. Поздний период основания привёл к усиленному застройке земельных участков, но за счёт качества жилья.
МИРНЫЙ ПРОЦЕНТ
Мирный налог, введенный в 1917 году, ознаменовал конец расцвета арендных домов. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда рассчитывается по экономическим условиям 1914 года. В результате доходы арендодателей были ограничены, и арендные дома эпохи основания стали менее привлекательными для владельцев и арендаторов.
Введение и背景 мира
Мирная аренда, также известная как мирный королевский налог, была введена в австрийском законе о аренде как законодательно установленная максимальная арендная плата для арендных договоров, заключенных до 1 августа 1914 года. Это произошло как реакция на войну и связанное с ней переполнение квартир, особенно с целью защиты солдат и их семей от повышения арендной платы и выселений. Стратегия заключалась в сочетании ограничения арендной платы, обесценивания денег после окончания войны и всесторонней защиты арендаторов.
Развитие и влияние на арендаторов и арендаторов
Основная цель мира состояла в том, чтобы ограничить аренду, заморозив ее на этом предельном уровне. Это привело к тому, что с течением лет у арендаторов возникло нечто вроде права собственности, что обеспечивало финансовое облегчение, но для арендодателей означало постепенную экспроприацию, в результате чего строительство частных многоквартирных домов, имевшее значительное развитие до 1914 года, прекратилось из-за недостатка доходности. На его месте началось муниципальное жилое строительство межвоенного периода, финансируемое за счет налогов. Необходимые ремонты в старых домах могли быть профинансированы, если арендные поступления не были достаточными, через утверждаемую властями процедурой распределения в соответствии с § 7 Закона об аренде (позже § 18 Закона о праве аренды). Поскольку эти работы по сохранению сильно влияло на фактическую аренду, они стали известны как Renovierung по § 7.
Сегодня, более чем через 100 лет, тема аренды снова становится центром горячих дебатов, так как правительство работает над новым законом об аренде, который может иметь некоторые параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДОВА И ПРОБЛЕМЫ
В настоящее время здания доходного типа эпохи Gründerzeit в Вене проходят процесс трансформации. С 2007 по 2019 год почти 12% этих исторических зданий исчезли, в основном из-за партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в собственность открывает арендодателям выгодные возможности. Однако это сказывается на городском ландшафте и социальной смешиваемости. В качестве альтернативы некоторые прибегают к сносу, чтобы построить новые здания и избежать регулирования арендных цен.
Потеря зданий времён основания ведёт к снижению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерному облику Вены. Правовые вызовы, в частности в Законе о найме, находятся в центре этих процессов. Город Вена сталкивается с задачей найти баланс между охраной памятников и потребностью в жилье.
Чтобы способствовать сохранению этих исторических зданий, необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Таким образом, инвесторов можно будет мотивировать вкладывать средства в восстановление и уход за этими архитектурными жемчужинами.
Будущее доходных домов эпохи основания в Вене остается неопределенным. Город и его жители сталкиваются с задачей сохранить наследие и одновременно удовлетворить современные требования к жилому пространству. Открыты вопросы относительно влияния на арендные цены, городской облик и качество жизни в Вене. Остается ожидать, как город будет справляться с этими противоречиями между историей и прогрессом.
Источник и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, Дом Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Общая строительная газета 17 (1852) Лист 438