Новое
ВЕНСКИЙ ДОМАШНИЙ КРЕДИТ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСТ В ИЗМЕНЕНИИ ВРЕМЕН
Что такое дом с доходом?
Жилищные дома в основе своей представляют собой многоквартирные дома, которые сдаются в аренду на длительный срок. Слово "Zins" здесь означает "аренда". Таким образом, под определение жилищных домов подпадают не только здания, построенные до 1945 года, но и более новые постройки, в которых предлагаются квартиры для аренды. В целом, запас жилых домов в нашей стране больше, чем обычно считается. Однако к ним не относятся кооперативные квартиры и субсидируемые квартиры.
Старое и новое здание
Здание с квартирами, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и подпадают под ограниченное действие закона о найме. Доходность от новостроек, как правило, выше, а расходы на содержание ниже. Эстетика новых зданий может отличаться, но они предлагают долгосрочным инвесторам возможности, особенно в случаях с объектами, где высока доля старых арендаторов, чтобы увеличить доходный потенциал при уходе старых арендаторов.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, местоположения, размера, состояния и степени аренды. Точная оценка требует знаний и экспертизы. Ремонт дорогой, особенно фасадные работы могут быть дорогими. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие расходы, что трудно взыскать при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует привлечь профессионала. Наши эксперты по доходным домам с радостью проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Период с 1848 по 1918 годы в Вене ознаменовывает эпоху подъема, социальных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эра сформировала город характерными зданиями эпохи Gründerzeit, которые до сих пор украшают городской пейзаж. Термин "Zinshaus" происходит от того, что эти здания часто проектировались как инвестиционные объекты для аренды. Они содержат смесь жилых квартир и иногда коммерческих площадей на первом этаже.
Истоки этих доходных домов лежат в взрыве населения во время индустриализации. Массовая иммиграция в Вену создала огромный спрос на жилье. Период становления делится на ранний период (примерно 1840-1870), высокий период (примерно 1870-1890) и поздний период (примерно 1890-1918).
Первое расширение города произошло во времена правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году распорядился о сносе укреплений и строительстве кольцевой дороги. Этот великолепный бульвар стал жемчужиной 19 века и оказал влияние на развитие города.
Архитектура домов периода основания отражает социальные изменения. В ранний период оснований доминировали скромные фасады, в то время как в период высокого расцвета вдохновляли представительные элементы, заимствованные от кольцевой улицы. Поздний период оснований принес усиленную застройку участков, но ценой ухудшения качества жилья.
МИРНЫЙ ПРОЦЕНТ
Мирный арендный процент, введенный в 1917 году, отмечал конец расцвета арендных домов. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда должна определяться согласно экономическим условиям 1914 года. В результате доходы арендодателей были ограничены, и арендные дома эпохи основания стали менее привлекательными для владельца и арендодателя.
Введение и фон мирной ренты
Мирная рента, также известная как мирная коронная рента, была введена в австрийском жилищном праве как законодательно установленный максимальный размер арендной платы для договоров аренды, заключенных до 1 августа 1914 года. Это было сделано в ответ на вызванную войной переполненность квартир, в частности, чтобы защитить солдат и их семьи от повышения аренды и выселений. Стратегия заключалась в сочетании регулирования арендной платы, обесценивания денег после окончания войны и комплексной защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендодателей
Основной целью мирной аренды было ограничение арендной платы замораживанием ее на этом максимальном уровне. Это привело к тому, что за годы арендаторы получили своего рода право, похожее на право собственности, что обеспечивало финансовое облегчение, но для арендодателей означало медленное отчуждение, в результате чего очень значительное строительство частных арендных домов перед 1914 годом остановилось из-за недостатка рентабельности. Общественное жилищное строительство, начавшееся в межвоенный период, финансировалось за счет налогов. Необходимые ремонтные работы в старых домах могли финансироваться в случае недостаточных арендных поступлений собственниками в порядке, подлежащем одобрению властями, согласно § 7 Закона о аренде (позже §18 MRG (Закон о правах арендаторов)). Поскольку эти работы по поддержанию сильно влияли на эффективную арендную плату, они были известны как ремонт согласно § 7.
Сегодня, более чем через 100 лет, тема аренды снова стоит в центре горячих дебатов, поскольку правительство работает над новым арендным законом, который может иметь определенные параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ЗАДАЧИ
В настоящее время исторические арендные дома эпохи основателей в Вене проходят процесс трансформации. С 2007 по 2019 годы исчезло почти 12% этих исторических зданий, в основном из-за партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендуемых квартир в собственные, открывает арендодателям выгодные возможности. Тем не менее, это влияет на облик города и социальное смешение. В качестве альтернативы некоторые прибегают к сносу, чтобы возвести новые здания, чтобы избежать регулирования арендных цен.
Потеря зданий эпохи основания приводит к сокращению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерной атмосфере Вены. ПравовыеChallenges, особенно в законе о租金, находятся в центре этих событий. Город Вена сталкивается с задачей сбалансировать охрану памятников и потребность в жилье.
Для содействия сохранению этих исторических зданий необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Инвесторы могли бы таким образом быть мотивированы вложить средства в восстановление и уход за этими архитектурными драгоценностями.
Будущее арендных домов эпохи основателей в Вене остается неопределенным. Город и его жители сталкиваются с вызовом сохранить наследие и одновременно удовлетворить современные требования к жилью. Открыты вопросы относительно влияния на цены аренды, облик города и качество жизни в Вене. Остается лишь ждать, как город справится с этой напряженной ситуацией между историей и прогрессом.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, Дом Реймера, Римергассе 2, 1948/49 в: Общая строительная газета 17 (1852) Лист 438