Новое
ВЕНСКИЙ ДОМ С ДОХОДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЯЮЩИХСЯ УСЛОВИЯХ ВРЕМЕНИ
ЧТО ТАКОЕ ДОХОДНЫЙ ДОМ?
Жилые дома с доходом в основном представляют собой многоквартирные дома, которые сдаются в аренду на длительный срок. Слово "доход" здесь означает "аренда". Следовательно, к определению жилых домов с доходом относятся не только здания, построенные до 1945 года, но и более новые постройки, в которых предлагаются квартиры для аренды. В целом, количество жилых домов с доходом в нашей стране больше, чем обычно предполагалось. Однако в это определение не входят кооперативные квартиры и квартиры с субсидиями.
СТАРЫЙ И НОВЫЙ СТРОЙ
Домовладения, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и частично подлежат закону о аренде. Доходность от новостроек обычно выше, а затраты на их содержание меньше. Эстетика новых домов может различаться, но они предоставляют долгосрочным инвесторам возможности, особенно в случаях с недвижимостью с высокой долей старых арендаторов, для увеличения потенциала дохода, когда старые арендаторы покидают.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, расположения, размера, состояния и уровня аренды. Точная оценка требует знаний и опыта. Ремонт дорогой, особенно восстановление фасадов может обойтись дорого. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие расходы, что сложно вернуть при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует обратиться к специалисту. Наши эксперты по жилым домам с радостью проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Период между 1848 и 1918 годов в Вене знаменует собой эпоху подъема, общественных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эпоха сформировала город характерными домами эпохи Gründerzeit, которые до сих пор украшают городской пейзаж. Термин "Zinshaus" происходит от того, что эти здания часто были задуманы как инвестиционные объекты для аренды. Они содержат смесь квартир для аренды и иногда также коммерческих помещений на первом этаже.
Корни этих доходных домов лежат в人口爆炸 во время индустриализации. СильнаяMigration в Вену создала огромный спрос на жилье. Период создания делится на ранний период (примерно 1840 - 1870 гг.), высокий период (примерно 1870 - 1890 гг.) и поздний период (примерно 1890 - 1918 гг.).
Первое расширение города произошло во время правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году распорядился о сносе укреплений и строительстве кольцевой дороги. Этот великолепный бульвар стал гордостью 19 века и оказал влияние на развитие города.
Архитектура зданий периода основания отражает общественные изменения. В начале этого периода доминировали бедные на украшения фасады, в то время как поздний период был вдохновлён представительными элементами, заимствованными с кольцевой улицы. Поздний период также привёл к усиленной застройке земельных участков, однако за счёт жилого качества.
МИРНЫЙ ПРОЦЕНТ
Мирный налог, введенный в 1917 году, положил конец расцвету доходных домов. Эта форма регулирования аренды определила, что арендная плата должна рассчитываться по экономическим условиям 1914 года. В результате доходы арендодателей были ограничены, и доходные дома эпохи основателей стали менее привлекательными для владельцев и арендаторов.
Введение и предыстория мирного процента
Мирная рента, также известная как мирная коронная рента, была введена в австрийском Mietrecht в качестве законно установленного максимального арендного платежа для арендных договоров, заключенных до 1 августа 1914 года. Это произошло в ответ на избыток жилья, вызванный войной, особенно для защиты солдат и их семей от повышения аренды и выселений. Стратегия заключалась в сочетании фиксированной аренды, обесценивания денег после окончания войны и всесторонней защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендодателей
Основной целью мирного ренты было ограничение арендной платы путем ее замораживания на этом максимальном уровне. Это привело к тому, что с годами возникло нечто похожее на право собственности для арендаторов, что означало финансовое облегчение, но для арендодателей стало постепенной экспроприацией, в результате чего строительство частных арендаторов, которое имело большое значение до 1914 года, остановилось из-за отсутствия возможной доходности. В его месте началось муниципальное жилищное строительство межвоенного периода, финансируемое за счет налогов. Необходимые ремонты старых зданий могли быть профинансированы собственниками домов в случае недостаточных доходов от аренды в установленном законом порядке, утверждаемом властями, согласно § 7 Закона о аренде (позже § 18 MRG (Закон о правах арендаторов)). Поскольку эти работы по сохранению значительно влияли на эффективную арендную плату, их называли § 7-ремонтом.
Сегодня, спустя более 100 лет, тема аренды снова находится в центре жарких дебатов, поскольку правительство работает над новым законом об аренде, который может иметь определенные параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ПРЕДСКАЗАНИЯ
В настоящее время здания в стиле Gründerzeit в Вене переживают процесс трансформации. С 2007 по 2019 год почти 12% этих исторических зданий исчезли, главным образом из-за партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в собственность, открывает арендодателям выгодные возможности. Однако это влияет на городской ландшафт и социальную интеграцию. В качестве альтернативы некоторые выбирают снос зданий для строительства новых, чтобы избежать регулирования арендных цен.
Потеря доходных домов эпохи основания приводит к снижению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерной атмосфере Вены. Юридические вызовы, особенно в законе о найме, находятся в центре этих процессов. Город Вена сталкивается с задачей сбалансировать охрану памятников и потребность в жилье.
Чтобы способствовать сохранению этих исторических зданий, необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Инвесторы могут быть мотивированы вкладывать средства в восстановление и содержание этих архитектурных жемчужин.
Будущее зданий эпохи основателей в Вене остается неопределенным. Город и его жители сталкиваются с задачей сохранить наследие и одновременно удовлетворить современные требования к жилью. Остаются открытыми вопросы относительно воздействия на арендные цены, городской облик и качество жизни в Вене. Останется лишь дождаться, как город справится с этой напряженной ситуацией между историей и прогрессом.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, Дом Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438