Новое
ВЕНСКИЙ ДОМАШНИЙ КРЕДИТ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЕНИИ ВРЕМЕНИ
ЧТО ТАКОЕ ДОХОДНЫЙ ДОМ?
Зинshaus – это, по сути, многоквартирные дома с несколькими жилыми единицами, которые сдаются в долгосрочную аренду. Слово "zins" здесь означает "аренда". Таким образом, под определение зинхаусов попадают не только здания, построенные до 1945 года, но и новые сооружения, в которых предлагаются квартиры для аренды. В целом, количество зинхаусов в нашей стране больше, чем обычно предполагается. Однако в это определение не входят кооперативные квартиры и квартиры с государственной поддержкой.
СТАРОЕ И НОВОЕ ЗДАНИЕ
Жилые дома, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и ограниченно подпадают под закон о недвижимости. Доходность новостроек, как правило, выше, а затраты на содержание ниже. Эстетика новых жилых домов может отличаться, но они предлагают долгосрочным инвесторам возможности, особенно на объектах с высоким процентом старых арендаторов, для увеличения потенциального дохода при выходе старых арендаторов.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, местоположения, размера, состояния и степени аренды. Точная оценка требует знаний и опыта. Ремонт дорогой, особенно обновление фасада может обойтись дорого. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие затраты, что трудно компенсировать при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует привлечь специалиста. Наши эксперты по доходным домам с радостью проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Период оснований между 1848 и 1918 годами знаменует собой в Вене эпоху подъемов, социальных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эра сформировала город с характерными зданиями Gründerzeit, которые до сих пор украшают городской ландшафт. Термин "Zinshaus" происходит от того, что эти здания часто проектировались как инвестиционные объекты для сдачи в аренду. Они содержат смесь арендуемых квартир и иногда коммерческих помещений на первом этаже.
Происхождение этих арендных домов связано с взрывом населения во время индустриализации. Сильная иммиграция в Вену создала огромный спрос на жилплощадь. Период становления делится на ранний период (примерно 1840–1870 годы), высокий период (примерно 1870–1890 годы) и поздний период (примерно 1890–1918 годы).
Первое расширение города произошло во время правления императора Франца-Йосифа I, который в 1857 году распорядился о сносе укреплений и строительстве кольцевой улицы. Этот великолепный бульвар стал украшением 19 века и оказал влияние на развитие города.
Архитектура домов эпохи основания отражает общественные изменения. В ранний период основания доминировали простые фасады, в то время как в период расцвета преобладали репрезентативные элементы, заимствованные с кольцевой улицы. Поздний период основания привел к увеличению застройки земельных участков, однако за счет качества жилья.
МИРНАЯ ДОЛЯ
Мирная рента, введенная в 1917 году, ознаменовала конец золотой эры аренды. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда оценивается по экономическим условиям 1914 года. Это ограничивало доходы арендодателей, и арендаторы старых многоквартирных домов становились менее привлекательными для собственников и арендодателей.
Введение и Hintergrund мира.
Мирная рента, также известная как мирная коронная рента, была введена в австрийском арендном праве как законодательно установленная максимальная арендная плата для Mietverträge до 1 августа 1914 года. Это произошло в ответ на военное переполнение жилья, особенно чтобы защитить солдат и их семьи от повышения арендной платы и выселений. Стратегия заключалась в сочетании ограничения арендной платы, обесценивания денег после окончания войны и комплексной защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендодателей
Главной целью мира аренды было ограничение арендных ставок путем их замораживания на этом максимальном уровне. Это в течение многих лет привело к своеобразному праву, схожему с правом собственности для арендаторов, что обеспечивало финансовое облегчение, но для арендодателей означало медленное лишение собственности, в результате чего строительство частных арендных домов, которое было очень значительным до 1914 года, приостановилось из-за отсутствия достижимой прибыли. На его место пришло коммунальное жилищное строительство межвоенного периода, финансируемое за счет налогов. Необходимый ремонт старых зданий можно было финансировать в случае недостаточных арендных доходов собственников домов в рамках процедуры распределения, утверждаемой властями по § 7 Закона об аренде (позже § 18 MRG). Поскольку эти работы по поддержанию сильно влияли на эффективную аренду, они были известны как ремонт по § 7.
Сегодня, более чем через 100 лет, тема аренды вновь становится центром горячих дебатов, поскольку правительство работает над новым законом об аренде, который может иметь определенные параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ПРОБЛЕМЫ
В настоящее время жилые дома эпохи основателей в Вене переживают процесс трансформации. В период с 2007 по 2019 год исчезло почти 12% этих исторических зданий, главным образом из-за партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в собственность, открывает арендодателям прибыльные возможности. Однако это имеет последствия для городского облика и социальной смешанности. В качестве альтернативы некоторые прибегают к сносу, чтобы построить новые здания и избежать регулирования арендных цен.
Потеря зданий, построенных в эпоху предпринимательства, приводит к снижению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерному колориту Вены. ЮридическиеChallenges, особенно в законе о аренде, находятся в центре этих изменений. Город Вена сталкивается с задачей найти баланс между охраной памятников и потребностью в жилье.
Для содействия сохранению этих исторических зданий необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Инвесторов можно будет мотивировать вкладывать средства в реставрацию и уход за этими архитектурными жемчужинами.
Будущее домов времён основания в Вене остается неясным. Город и его жители сталкиваются с вызовом сохранить наследие, одновременно удовлетворяя текущим требованиям к жилью. Остаются открытыми вопросы о влиянии на арендные цены, облик города и качество жизни в Вене. Остаётся ждать, как город будет справляться с этой напряжённой ситуацией между историей и прогрессом.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, Reger-ов дом, Римергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438