Новое
ВЕНСКИЙ ДОХОДНЫЙ ДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЕНИИ ВРЕМЕНИ
ЧТО ТАКОЕ ДОХОДНЫЙ ДОМ?
Жилищные дома с арендной платой в основном представляют собой многоквартирные дома, которые сдаются в долгосрочную аренду. Слово "процент" здесь означает "аренда". Таким образом, к определению жилых домов с арендной платой относятся не только здания, построенные до 1945 года, но и более новые постройки, в которых предлагаются квартиры для аренды. В целом, запас жилых домов с арендной платой в нашей стране больше, чем обычно считается. Однако к ним не относятся кооперативные квартиры и квартиры с субсидированием.
Старое и новое здание
Жилые доходные дома, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и подлежат ограниченному применению закона о аренде. Доходность новостроек, как правило, выше, а затраты на содержание меньше. Эстетика новых доходных домов может отличаться, но они предлагают долгосрочным инвесторам возможности, особенно для объектов с высоким долевым участием старых арендаторов, чтобы увеличить потенциал дохода, когда старые арендаторы выходят.
РАСХОДЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, расположения, размера, состояния и уровня аренды. Точная оценка требует знаний и опыта. Ремонт дорогой, особенно реновация фасадов может быть затратной. Ремонт и обслуживание могут повысить текущие расходы, что трудно компенсировать при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует привлечь специалиста. Наши эксперты по доходным домам с удовольствием проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Период между 1848 и 1918 годов обозначает в Вене эпоху подъема, социальных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эра формирует город характерными домами эпохи основателей, которые и сегодня украшают городской пейзаж. Термин "Zinshaus" происходит от того, что эти здания часто были задуманы как инвестиционные объекты для аренды. Они содержат смесь арендных квартир и иногда коммерческих площадей на первом этаже.
Корни этих доходных домов уходят вExplosion населения во время индустриализации. Значительная иммиграция в Вену создала огромную потребность в жилье. Эпоха основания делится на раннюю эпоху основания (около 1840 – 1870), высокую эпоху основания (около 1870 – 1890) и позднюю эпоху основания (около 1890 – 1918).
Первое расширение города произошло во время правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году поручил снос укреплений и строительство кольцевой улицы. Этот великолепный бульвар стал жемчужиной 19 века и оказал влияние на развитие города.
Архитектура домов периода основания отражает социальные изменения. В ранний период основания преобладали скромные фасады, тогда как поздний период развивался под влиянием представительских элементов, заимствованных у кольцевой дороги. Поздний период принес усиленную застройку земельных участков, однако это сказалось на качестве жилья.
Мирный процент
Мирный налог, введенный в 1917 году, ознаменовал конец расцвета доходных домов. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда определяется по экономическим условиям 1914 года. В результате доходы арендодателей были ограничены, и доходные дома эпохи промышленного бума стали менее привлекательными для владельцев и арендаторов.
Введение и фон мирной ренты
Мирная rente, также известная как мирная коронная рента, была введена в австрийском жилищном праве как законодательно установленная максимальная арендная плата для договоров аренды, заключенных до 1 августа 1914 года. Это было сделано в ответ на военное перенаселение жилья, особенно для защиты солдат и их семей от повышения арендной платы и выселений. Стратегия заключалась в сочетании ограничения арендной платы, обесценивания денег после окончания войны и всеобъемлющей защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендодателей
Главной целью мирной аренды было ограничение арендной платы заморозкой на этом максимальном уровне. Это привело с годами к подобному праву собственности для арендаторов, что означало финансовое облегчение, но для арендодателей привело к постепенной экспроприации, из-за чего значительное строительство частных арендных домов до 1914 года остановилось из-за отсутствия рентабельности. На его место пришло муниципальное строительство жилья в межвоенный период, финансируемое за счет налогов. Необходимые ремонты старых зданий могли быть профинансированы в случае недостаточных арендных поступлений домовладельцев в рамках регулируемого процедуры распределения согласно § 7 Закона о аренде (позже §18 MRG). Поскольку эти работы по сохранению сильно влияло на эффективную аренду, они были известны как реконструкция по § 7.
Сегодня, спустя более 100 лет, тема аренды снова оказывается в центре горячих дебатов, так как правительство работает над новым законодательством о аренде, которое может иметь некоторые параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ПРЕПЯТСТВИЯ
В настоящее время исторические доходные дома эпохи Gründerzeit в Вене переживают процесс трансформации. С 2007 по 2019 год исчезло почти 12% этих исторических зданий, в основном из-за партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в собственность открывает арендаторам выгодные возможности. Это, однако, сказывается на городском облике и социальной смешанности. В качестве альтернативы некоторые предпочитают снос зданий для строительства новых, чтобы регулирование арендных цен не действовало.
Утрата зданий периода основания приводит к снижению количества доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерной атмосфере Вены. Правовые проблемы, особенно в законе о аренде, находятся в центре этих процессов. Город Вена сталкивается с вызовом сбалансировать защиту памятников и потребности в жилье.
Для содействия сохранению этих исторических зданий необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Инвесторов можно будет замотивировать вложиться в восстановление и уход за этими архитектурными жемчужинами.
Будущее доходных домов эпохи основания в Вене остается неопределенным. Город и его жители стоят перед вызовом сохранить наследие и одновременно удовлетворить современные требования к жилым помещениям. Остаются открытыми вопросы касательно влияния на арендные цены, городской пейзаж и качество жизни в Вене. Остается загадкой, как город справится с этим напряженным соотношением между историей и прогрессом.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, Дом Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438