Новое
ВЕНСКИЙ ДОХОДНЫЙ ДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЧИВЫХ ВРЕМЕНАХ
ЧТО ТАКОВО ДОМ С ДОХОДОМ?
Жилые дома с квартирной арендой в основе своей являются многоквартирными домами с несколькими жилыми единицами, которые сдаются в долгосрочную аренду. Слово "процент" здесь означает "аренда". Таким образом, под определение жилых домов попадают не только здания, построенные до 1945 года, но и более новые строения, в которых предлагаются квартиры для аренды. В целом, количество жилых домов в нашей стране больше, чем обычно предполагается. Однако сюда не входят кооперативные квартиры и субсидируемые квартиры.
СТАРОЕ И НОВОЕ ЗДАНИЕ
Жилые здания, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и подпадают под ограниченное действие закона о租ном праве. Обычно доходность от новостроек выше, а затраты на обслуживание ниже. Эстетика новых жилых зданий может отличаться, но они предоставляют долгосрочным инвесторам возможности, особенно на объектах с высоким процентом старых арендаторов, для увеличения потенциала дохода, когда старые арендаторы уходят.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, местоположения, размера, состояния и уровня аренды. Точная оценка требует знаний и экспертизы. Реновации дорогие, особенно восстановление фасада может стоить дорого. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие расходы, что трудно вернуть при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует обратиться к профессионалу. Наши эксперты по доходным домам с радостью проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Период основания между 1848 и 1918 годов отмечает в Вене эпоху расцвета, общественных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эра сформировала город характерными домами в стиле Gründerzeit, которые до сих пор украшают городской пейзаж. Термин "Zinshaus" происходит от того, что эти здания часто проектировались как инвестиционные объекты для аренды. Они содержат смешанные жилые квартиры и иногда коммерческие площади на первом этаже.
Происхождение этих доходных домов связано с ростом населения во время индустриализации. Сильная иммиграция в Вену создала огромный спрос на жилье. Период застройки делится на ранний период (примерно 1840–1870), высокий период (примерно 1870–1890) и поздний период (примерно 1890–1918).
Первая городская расширение произошло во время правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году распорядился о разрушении укреплений и строительстве кольцевой дороги. Этот великолепный бульвар стал жемчужиной 19 века и оказал влияние на развитие города.
Архитектура домов доходного типа эпохи оснований отражает общественные изменения. В ранний период оснований доминировали неброские фасады, тогда как в период расцвета оснований вдохновение черпали из представительских элементов, заимствованных с кольцевой улицы. Поздний период основателей привел к увеличению застройки земельных участков, однако ценой качества жилья.
МИРНЫЙ ДОЛГ
Мирный процент, введенный в 1917 году, ознаменовал конец расцвета процентных домов. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда должна оцениваться по экономическим условиям 1914 года. Это ограничивало доходы арендаторов, и дома времен основания становились менее привлекательными для владельцев и арендаторов.
Введение и背景 мирного процента
Мирная рента, также известная как мирная коронная рента, была введена в австрийском праве аренды как законодательно установленная максимальная арендная плата для договоров аренды до 1 августа 1914 года. Это произошло в ответ на военное перенаселение квартир, в частности, для защиты солдат и их семей от повышения аренды и выселений. Стратегия заключалась в сочетании ограничения арендной платы, обесценивания денег после окончания войны и комплексной защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендаторов
Главная цель мирного rente заключалась в ограничении арендной платы путем их замораживания на этом предельном уровне. Это привело с течением лет к некому подобию права собственности для арендаторов, что означало финансовое облегчение, но для арендодателей представляло собой медленную экспроприацию, из-за чего строительством частных многоквартирных домов, имеющим большое значение до 1914 года, прекратилось из-за недостатка получаемой прибыли. Взамен начавшееся муниципальное жилищное строительство в период между мировыми войнами финансировалось за счет налогов. Необходимые ремонты старых зданий могли в случае недостаточных доходов от аренды финансироваться по процедуре распределения, требующей одобрения властей, согласно § 7 Закона об аренде (позже § 18 Закона о праве аренды). Поскольку эти работы по сохранению сильно влияли на фактическую арендную плату, их называли ремонтом по § 7.
Сегодня, более чем через 100 лет, тема аренды снова находится в центре горячих дебатов, так как правительство работает над новым законом о аренде, который может иметь определенные параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ЗАДАЧИ
В настоящее время здания эпохи Gründerzeit в Вене переживают процесс трансформации. В период с 2007 по 2019 год почти 12% этих исторических сооружений исчезли, главным образом из-за партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в собственность, открывает для арендодателей прибыльные возможности. Однако это влияет на городской ландшафт и социальное смешение. В качестве альтернативы некоторые прибегают к сносу, чтобы возвести новые здания, чтобы избежать регулирования арендных ставок.
Потеря домов с арендной платой времен основания приводит к уменьшению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешиваемости и характерному флеру Вены. Правовые вызовы, особенно в области закона о найме, находятся в центре этих изменений. Город Вена сталкивается с задачей найти баланс между охраной памятников и потребностью в жилье.
Для того чтобы способствовать сохранению этих исторических зданий, необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Это могло бы мотивировать инвесторов вкладываться в реставрацию и уход за этими архитектурными жемчужинами.
Будущее зданий эпохи Gründerzeit в Вене остается неопределенным. Город и его жители сталкиваются с задачей сохранить наследие и одновременно удовлетворить современные требования к жилым пространствам. Остаются открытые вопросы относительно влияния на арендные цены, городской ландшафт и качество жизни в Вене. Остается только ждать, как город справится с этим напряжением между историей и прогрессом.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, дом Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438