Новое
ВЕНСКИЙ ДОХОДНЫЙ ДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЧИВЫХ ВРЕМЕНАХ
ЧТО ТАКОЕ ДОХОДНЫЙ ДОМ?
Жилые дома являются по сути многоквартирными домами с несколькими жилыми единицами, которые сдаются в долгосрочную аренду. Слово "Зинс" здесь означает "аренда". Следовательно, под определение жилых домов подпадают не только здания, построенные до 1945 года, но и более новые постройки, в которых предлагаются квартиры для аренды. В общем, количество жилых домов в нашей стране больше, чем обычно предполагается. Однако кооперативные квартиры и квартиры с государственной поддержкой не входят в это определение.
Старая и новая постройки
Здания, которые были построены после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и подлежат ограниченному применению закона о租ды. Обычно доходность от новостроек выше, а расходы на содержание ниже. Эстетика новых зданий может отличаться, но они предоставляют долгосрочным инвесторам возможности, особенно в случаях зданий с высоким процентом старых арендаторов, для увеличения потенциального дохода, когда старые арендаторы покидают.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Значение доходного дома зависит от доходности, местоположения, размера, состояния и уровня аренды. Точная оценка требует знаний и опыта. Ремонт дорогой, особенно восстановление фасадов может стать дорогостоящим. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие расходы, что сложно компенсировать при ограниченных арендных ставках.
Для точной оценки покупной цены следует привлечь профессионала. Наши эксперты по доходным домам с удовольствием проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Период Грундерцаита с 1848 по 1918 годы в Вене ознаменовал собой эпоху расцвета, социальных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эпоха сформировала город с характерными домами Грундерцаита, которые до сих пор украшают городской пейзаж. Термин "Зиншаус" происходит от того, что эти здания часто проектировались как инвестиционные объекты для сдачи в аренду. Они содержат смесь арендных квартир и иногда торговых площадей на первом этаже.
У истоков этих доходных домов лежит демографический взрыв во время индустриализации. Сильная миграция в Вену создала огромный спрос на жильё. Период строительства разделяется на ранний период (около 1840 – 1870), высокий период (около 1870 – 1890) и поздний период (около 1890 – 1918).
Первое расширение города произошло во время правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году распорядился о сносе укреплений и строительстве кольцевой дороги. Этот великолепный бульвар стал жемчужиной 19 века и оказал влияние на развитие города.
Архитектура арендных домов эпохи основания отражает общественные изменения. В ранний период основания доминировали скромные фасады, в то время как в эпоху высокой основы вдохновленные репрезентативными элементами, заимствованными от кольцевой улицы. Поздний период основания привел к увеличению застройки земельных участков, однако за счет качества жилья.
МИРНЫЙ ПРОЦЕНТ
Мирный налог, введенный в 1917 году, ознаменовал конец расцвета домов с рентой. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда будет исчисляться по экономическим условиям 1914 года. Таким образом, доходы арендодателей были ограничены, и дома с рентой периода основателей стали менее привлекательными для владельцев и арендодателей.
Введение и фон мирного процента
Мирная renta, также известная как мирный коронный рент, была введена в австрийском жилищном праве как законодательно установленная максимальная арендная плата для договоров аренды, заключенных до 1 августа 1914 года. Это произошло в ответ на военное перенаселение квартир, особенно с целью защитить солдат и их семьи от повышения арендной платы и выселений. Стратегия заключалась в сочетании ограничения арендной платы, обесценивания денег после окончания войны и всесторонней защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендодателей
Основной целью мирного займа было ограничение арендной платы замораживанием её на этом максимальном уровне. Это привело к тому, что за годы арендаторы приобрели некое подобие прав собственности, что означало финансовое облегчение для них, но для арендодателей это стало медленной экспроприацией, в результате чего значительное строительство частных арендуемых домов до 1914 года прекратилось из-за отсутствия достижимой доходности. Взамен начавшееся коммунальное жилищное строительство в межвоенный период финансировалось из налоговых поступлений. Необходимые ремонты в старых зданиях могли финансироваться в случае недостаточности арендных поступлений собственниками домов в рамках утверждаемой государством процедуры распределения по § 7 Закона об аренде (позже § 18 MRG (Закон об арендных правах)). Поскольку эти работы по поддержанию сильно влияли на фактическую аренду, они были известны как § 7-ремонт.
Сегодня, более чем через 100 лет, тема аренды снова находится в центре жарких дебатов, поскольку правительство работает над новым законодательством о аренде, которое может иметь некоторые параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ЗАДАЧИ
В настоящее время жилые дома эпохи основателей в Вене проходят процесс преобразования. С 2007 по 2019 год исчезло почти 12% этих исторических зданий, в основном из-за партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в собственнические открывает арендодателям прибыльные возможности. Это, однако, влияет на облик города и социальное смешение. В качестве альтернативы некоторые прибегают к сносу зданий, чтобы построить новостройки, чтобы регулирования арендных цен не вступали в силу.
Потеря домов времён основания приводит к сокращению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерной атмосфере Вены. Правовые проблемы, особенно в законе о запрете аренды, стоят в центре этих изменений. Город Вена сталкивается с задачей совмещения защиты памятников и потребности в жилье.
Для содействия сохранению этих исторических зданий необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Инвесторов можно было бы мотивировать вкладывать средства в реставрацию и заботу об этих архитектурных жемчужинах.
Будущее домов с арендной платой времен основателей в Вене остается неопределенным. Город и его жители сталкиваются с задачей сохранения наследия и одновременно удовлетворения современных требований к жилой площади. Остаются открытыми вопросы относительно влияния на цены аренды, городской облик и качество жизни в Вене. Остается ждать, как город будет справляться с этим напряженным полем между историей и прогрессом.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Картинка: Людвиг Форстер и Теофил Хансен, дом Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438