Новое
ВЕНСКИЙ ДОХОДНЫЙ ДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЕНИИ ВРЕМЕН
ЧТО ТАКОЕ ДОХОДНЫЙ ДОМ?
Доходные дома представляют собой многоквартирные здания, которые сдаются в аренду на длительный срок. Слово "процент" здесь означает "аренда". Таким образом, к определению доходных домов относятся не только здания, построенные до 1945 года, но и более новые постройки, в которых предлагаются квартиры для аренды. В общем, количество доходных домов в нашей стране больше, чем обычно предполагается. Однако к ним не относятся квартиры кооперативов и subvencionированные квартиры.
СТАРЫЙ И НОВЫЙ ЗДАНИЯ
Жилищные здания, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и подпадают под ограниченное действие закона о найме. Обычно доходность от новостроек выше, а затраты на содержание ниже. Эстетика новых жилых зданий может отличаться, но они предлагают долгосрочным инвесторам возможности, особенно в отношении объектов с высоким долей старых арендаторов, для увеличения потенциала дохода, когда старые арендаторы уходят.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, местоположения, размера, состояния и уровня аренды. Точная оценка требует знаний и экспертизы. Ремонт дорогой, особенно восстановление фасадов может обойтись дорого. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие расходы, что при ограниченных арендных ставках сложно возместить.
Для точной оценки цены покупки следует привлечь профессионала. Наши эксперты по доходным домам с удовольствием проконсультируют вас!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Период между 1848 и 1918 годов в Вене отмечает эпоху подъема, социальных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эра сформировала город характерными зданиями эпохи Gründerzeit, которые до сих пор украшают городской ландшафт. Термин "Zinshaus" происходит от того, что эти здания часто проектировались как инвестиционные объекты для сдачи в аренду. Они содержат смесь арендных квартир и иногда торговых площадей на первом этаже.
Origins of these rental houses lie in the population explosion during industrialization. The significant immigration to Vienna created an enormous demand for housing. The Gründerzeit is divided into the early Gründerzeit (approximately 1840 – 1870), the high Gründerzeit (approximately 1870 – 1890), and the late Gründerzeit (approximately 1890 – 1918).
Первое расширение города произошло во время правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году приказал снести укрепления и построить кольцевую улицу. Этот великолепный бульвар стал жемчужиной 19 века и оказал влияние на развитие города.
Архитектура домов периода оседлости отражает социальные изменения. В ранний период оседлости доминировали сдержанные фасады, в то время как в период высокого оседлости вдохновлялись представительными элементами, заимствованными с Рингштрассе. Поздний период оседлости привел к увеличению застройки земельных участков, однако за счет качества жилья.
МИРНАЯ РЕНТА
Мирный взнос, введённый в 1917 году, ознаменовал конец золотого века арендных домов. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда определяется экономическими условиями 1914 года. Это ограничило доходы арендаторов и сделало арендные дома эпохи основателей менее привлекательными для владельцев и арендодателей.
Введение и背景 мирного процента
Мирная рента, также известная как мирная коронная рента, была введена в австрийском жилищном праве как законодательно установленная максимальная арендная плата для арендаторов до 1 августа 1914 года. Это произошло в ответ на проблемы с переполнением квартир из-за войны, особенно для защиты солдат и их семей от повышения арендной платы и увольнений. Стратегия заключалась в сочетании привязки цен на аренду, обесценивания денег после окончания войны и всеобъемлющей защиты арендаторов.
Развитие и последствия для арендаторов и арендодателей
Главной целью мирного ренты было ограничение арендной платы, замороженной на этом максимальном уровне. Это привело с течением лет к своего рода праву, напоминающему право собственности для арендаторов, что означало финансовое облегчение, но для арендодателей — медленное отчуждение, в результате чего строительство частных арендных домов, очень значительное до 1914 года, остановилось из-за отсутствия возможной прибыли. Вместо этого коммунальное жилищное строительство в межвоенный период финансировалось за счет налогов. Необходимые ремонты старых зданий могли быть профинансированы при недостаточных арендных доходах домовладельцев в процессе распределения, подлежащем утверждению властями, в соответствии с § 7 Закона об аренде (позже § 18 MRG). Поскольку эти работы по сохранению сильно влияли на эффективную аренду, их называли § 7-ремонт.
Сегодня, более чем через 100 лет, тема аренды снова находится в центре оживленных дебатов, поскольку правительство работает над новым законом о аренде, который может иметь некоторые параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ПРОБЛЕМЫ
В настоящее время исторические жилые дома эпохи основателей в Вене находятся в процессе трансформации. С 2007 по 2019 годы почти 12% этих исторических зданий исчезли, в основном из-за парафикации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендных квартир в собственные, открывает арендодателям выгодные возможности. Однако это сказывается на городской среде и социальном смешивании. В качестве альтернативы некоторые прибегают к сносу, чтобы построить новые здания, чтобы регулирование арендных цен не применялось.
Потеря жилых домов эпохи основания приводит к сокращению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерной атмосфере Вены. Правовые проблемы, особенно в области закона о найме, находятся в центре этих процессов. Город Вена сталкивается с задачей найти баланс между охраной памятников и потребностью в жилье.
Для содействия сохранению этих исторических зданий необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Таким образом, инвесторы могут быть мотивированы вкладывать средства в реставрацию и уход за этими архитектурными жемчужинами.
Будущее домов для аренды времен создания Вены остается неопределенным. Город и его жители сталкиваются с задачей сохранить наследие и одновременно удовлетворить текущим требованиям к жилым площадям. Остаются открытыми вопросы касательно влияния на цены аренды, облик города и качество жизни в Вене. Остается ждать, как город справится с этой напряженной ситуацией, сочетающей историю и прогресс.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Хансен, Дом Регера, Риемергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438