Новое
ВЕНСКИЙ ДОХОДНЫЙ ДОМ: ИСТОРИЧЕСКИЙ БЛЕСК В ИЗМЕНЕНИИ ВРЕМЕНИ
ЧТО ТАКОЕ АРЕНДНЫЙ ДОМ?
Доходные дома по своей сути являются многоквартирными домами, которые сдаются в аренду на долгосрочной основе. Слово "доход" здесь означает "аренда". Следовательно, к определению доходных домов относятся не только здания, построенные до 1945 года, но и более современные постройки, в которых предлагаются квартиры для аренды. В целом, количество доходных домов в нашей стране больше, чем обычно предполагается. Однако к ним не относятся cooperative квартиры и subsidируемые квартиры.
СТАРОЕ И НОВОЕ ЗДАНИЕ
Жилые дома, построенные после 30 июня 1953 года, считаются новостройками и ограниченно подлежат Закону о Mietrecht. Доходность новостроек, как правило, выше, а затраты на их содержание меньше. Эстетика новых жилых домов может отличаться, но они предоставляют долгосрочным инвесторам возможности, особенно на объектах с высоким процентом старых арендаторов, чтобы увеличить потенциальную прибыль при выходе старых арендаторов.
ЗАТРАТЫ И ДОХОДЫ
Стоимость доходного дома зависит от доходности, расположения, размеров, состояния и уровня аренды. Для точной оценки требуется знание и опыт. Ремонт дорогой, особенно восстановление фасада может обойтись дорого. Ремонт и обслуживание могут увеличить текущие расходы, что сложно покрыть при установленной арендной ставке.
Для точной оценки покупной цены следует привлечь профессионала. Наши эксперты по доходным домам с радостью вас проконсультируют!
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Период с 1848 по 1918 год в Вене отмечает эпоху подъема, социальных изменений и, прежде всего, впечатляющего строительного бума. Эта эпоха сформировала город с его характерными многоквартирными домами конца 19 века, которые до сих пор украшают городской ландшафт. Термин "многоквартирный дом" происходит от того, что эти здания часто были задуманы как инвестиционные объекты для сдачи в аренду. Они содержат смесь жилых квартир и иногда коммерческих площадей на первом этаже.
Происхождение этих доходных домов связано с爆人口的增长ф во время индустриализации. Сильная иммиграция в Вену создала огромный спрос на жильё. Эпоха Основателей делится на ранний период (примерно с 1840 по 1870 год), зрелый период (примерно с 1870 по 1890 год) и поздний период (примерно с 1890 по 1918 год).
Первое расширение города произошло во время правления императора Франца-Иосифа I, который в 1857 году распорядился о сносе крепостных стен и строительстве кольцевой дороги. Этот великолепный бульвар стал жемчужиной 19 века и определил развитие города.
Архитектура домов эпохи основателей отражает общественные изменения. В ранний период основателей доминировали скромные фасады, в то время как в период расцвета основателей вдохновлялись представительными элементами, заимствованными с кольцевой улицы. Поздний период основателей привел к увеличению застройки земельных участков, однако это сказалось на качестве жилья.
МИРНЫЙ ПРОЦЕНТ
Мирный взнос, введенный в 1917 году, ознаменовал конец процветания домов с арендными доходами. Эта форма регулирования арендной платы установила, что аренда оценивается по экономическим условиям 1914 года. Тем самым доходы арендодателей были ограничены, и дома эпохи основания потеряли свою привлекательность для владельцев и арендаторов.
Введение и背景 мирного процента
Мирная арендная ставка, также известная как мирная коронная ставка, была введена в австрийском Mietrecht как законодательно установленная максимальная аренда для арендных договоров, заключенных до 1 августа 1914 года. Это было сделано в ответ на войну, вызвавшую переполненность квартир, особенно для защиты солдат и их семей от повышения аренды и выселений. Стратегия заключалась в сочетании ценового регулирования аренды, девальвации денег после окончания войны и всеобъемлющей защиты арендаторов.
Разработка и последствия для арендаторов и арендодателей
Основной целью мирного взноса было ограничение арендной платы путем заморозки ее на этом максимальном уровне. Это привело с течением лет к созданию похожего на право собственности положения для арендаторов, что означало финансовое облегчение, но для арендодателей — медленное отчуждение, в результате чего значительное строительство частных арендных домов до 1914 года остановилось из-за отсутствия достижимых доходов. На его месте началось коммунальное жилищное строительство в межвоенный период, финансируемое за счет налогов. Необходимые ремонты старых зданий можно было финансировать в случае недостаточных арендных доходов домовладельцев через процедуры перераспределения, подлежащие утверждению властями, в соответствии с § 7 Закона об аренде (позже § 18 MRG). Поскольку эти работы по поддержанию значительно влияли на эффективную арендную плату, их знали как § 7-ремонт.
Сегодня, более чем через 100 лет, тема аренды снова находится в центре горячих дебатов, поскольку правительство работает над новым законодательством об аренде, которое может иметь определенные параллели с ситуацией до 1917 года.
ПЕРСПЕКТИВЫ БУДУЩЕГО И ПРОБЛЕМЫ
В настоящее время исторические доходные дома эпохи основателей в Вене переживают процесс трансформации. С 2007 по 2019 год почти 12% этих исторических зданий исчезли, главным образом из-за партификации, продажи или сноса.
Партификация, преобразование арендуемых квартир в собственные, открывает арендодателям выгодные возможности. Однако это влияет на облик города и социальное смешение. В качестве альтернативы некоторые выбирают снос зданий, чтобы возводить новые, чтобы регулирование арендных цен не сработало.
Потеря зданий эпохи основания приводит к снижению доступного жилья в центральных районах. Это угрожает социальной смешанности и характерному шарму Вены. Правовые вызовы, особенно в области закона о найме, стоят в центре этих изменений. Город Вена сталкивается с задачей балансировать между охраной памятников и потребностью в жилье.
Чтобы способствовать сохранению этих исторических зданий, необходимы финансовые стимулы и программы поддержки. Инвесторов можно было бы таким образом мотивировать инвестировать в реставрацию и уход за этими архитектурными жемчужинами.
Будущее зданий времён становления экономики в Вене остается неопределённым. Город и его жители сталкиваются с задачей сохранения наследия, одновременно удовлетворяя современным требованиям к жилому пространству. Открыты вопросы касательно влияния на цены аренды, городской облик и качество жизни в Вене. Остается ждать, как город справится с этой напряженной ситуацией между историей и прогрессом.
Источники и ссылки
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Изображение: Людвиг Фёрстер и Теофил Гансен, дом Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Allgemeine Bauzeitung 17 (1852) Лист 438