Нове
ВЕНСЬКИЙ БУДИНОК З ОРЕНДОЮ: ІСТОРИЧНИЙ БЛЕСК У ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зіншхауси в основному є орендованими будинками з кількома житловими одиницями, які здаються в оренду на тривалі терміни. Слово "зінс" тут означає "оренда". Таким чином, під визначення зіншхаусів підпадають не лише будівлі, збудовані до 1945 року, але й нові будівлі, в яких пропонуються квартири для оренди. Загалом, кількість зіншхаусів у цій країні більша, ніж зазвичай вважається. Однак до цього не відносяться житло кооперативів та субсидоване житло.
Старий та новий будинок
Будинки, які були побудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підлягають обмеженій дії закону про оренду. Виплати за новобудови зазвичай вищі, а витрати на утримання менші. Естетика нових будинків може відрізнятися, але вони пропонують довгостроковим інвесторам можливості, особливо для об’єктів з високою часткою старих орендаторів, щоб підвищити потенціал прибутковості, коли старі орендатори виходять.
ВИТРАТИ ТА ДОХОДИ
Вартість орендного будинку залежить від доходності, розташування, розміру, стану та ступеня оренди. Точна оцінка вимагає знань та досвіду. Ремонт дорогий, особливо ремонти фасадів можуть виявитися дорогими. Ремонт і обслуговування можуть збільшити поточні витрати, що важко компенсувати при обмежених орендних ставках.
Для точної оцінки купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з питань орендних будинків радо вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Час засновників між 1848 і 1918 знаменує у Відні епоху піднесення, суспільних змін і, насамперед, вражаючого будівельного буму. Цю еру формували місто з характерними будинками засновників, які й сьогодні прикрашають міський пейзаж. Термін "забудова" походить від того, що ці будівлі часто були спроектовані як інвестиційні об'єкти для оренди. Вони містять суміш орендованих квартир і іноді також торгових площ на першому поверсі.
Походження цих орендних будинків лежить в демографічному вибуху під час індустріалізації. Значна імміграція до Відня створила величезний попит на житло. Період заснування ділиться на ранній період заснування (близько 1840 – 1870), високий період заснування (близько 1870 – 1890) та пізній період заснування (близько 1890 – 1918).
Перше розширення міста відбулося за правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав знести укріплення та спорудити кільцеву вулицю. Цей розкішний бульвар став шедевром 19 століття і визначив розвиток міста.
Архітектура житлових будинків епохи засновників відображає суспільні зміни. На початку епохи засновників домінували прості фасади, тоді як пізніша епоха була натхнена репрезентативними елементами, запозиченими з кільцевої дороги. Пізня епоха засновників призвела до інтенсивнішої забудови земельних ділянок, проте це було на шкоду якості житла.
Мирна винагорода
Мирова рента, введена у 1917 році, позначила кінець розквіту рентних будинків. Ця форма регулювання орендної плати встановила, що орендна плата визначається за економічними умовами 1914 року. Це обмежило доходи орендодавців, і рентні будинки епохи заснування стали менш привабливими для власників і орендодавців.
Введення та фон мирної ренти
Мирова рента, також відома як мирова коронна рента, була введена в австрійському законодавстві про оренду як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для орендних контрактів, укладених до 1 серпня 1914 року. Це сталося у відповідь на військове перенаселення квартир, зокрема, щоб захистити солдатів та їхні родини від підвищення орендної плати та виселення. Стратегія полягала в поєднанні обмеження орендної плати, знецінення грошей після закінчення війни та всебічного захисту орендарів.
Розвиток та наслідки для орендарів та орендодавців
Основною метою фонду миру було обмежити орендну плату, заморожуючи її на цьому максимальному рівні. Це призвело з часом до утворення певного схожого на власність права для орендарів, що означало фінансове полегшення, але для орендодавців - повільне відібрання майна, внаслідок чого дуже важливе будівництво приватних орендних будинків до 1914 року зупинилося через відсутність можливостей для отримання доходу. Натомість розпочате комунальне житлове будівництво міжвоєнного періоду фінансувалося з податків. Необхідні ремонти старих будівель могли фінансуватися у разі недостатніх доходів від оренди власниками будинків за адміністративно затвердженим схемою розподілу відповідно до § 7 Закону про оренду (пізніше § 18 MRG). Оскільки ці роботи з технічного обслуговування сильно впливали на ефективну орендну плату, вони стали відомими як § 7-ремонти.
Сьогодні, через понад 100 років, тема оренди знову опинилася в центрі палких дебатів, оскільки уряд працює над новим законодавством про оренду, яке може містити певні паралелі з ситуацією перед 1917 роком.
ПЕРСПЕКТИВИ МАЙБУТНЬОГО ТА ВИКЛИКИ
Наразі будинки періоду заснування в Відні переживають процес трансформації. Між 2007 і 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, головним чином через парифікацію, продаж або знесення.
Партифікація, перетворення орендних квартир на власні, відкриває орендодавцям вигідні можливості. Це, однак, має вплив на міський ландшафт та соціальну змішаність. Альтернативно, деякі роблять ставку на знесення для будівництва нових будинків, щоб не підпадати під регулювання орендних цін.
Втрата будинків у стилі Gründerzeit призводить до зменшення доступного житла в центральних районах. Це загрожує соціальній різноманітності та характерному шарму Відня. Юридичні виклики, особливо у Законі про оренду, знаходяться в центрі цих змін. Місто Відень стикається з викликом знайти баланс між охороною пам'яток та потребою в житловій площі.
Для сприяння збереженню цих історичних будівель необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Інвестори можуть бути мотивовані вкладати в реставрацію та догляд за цими архітектурними дорогоцінностями.
Майбутнє великах租них будинків епохи заснування у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом зберегти спадщину і водночас відповідати сучасним вимогам до житлового простору. Відкритими залишаються питання щодо впливу на орендні ціни, міський пейзаж і якість життя у Відні. Залишається тільки спостерігати, як місто впорається з цим напруженим полем між історією та прогресом.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Ферстер та Теофіл Хансен, дім Регера, Рімергассе 2, 1948/49 у: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Лист 438