Нове
ВІДЕНСЬКИЙ БУДИНОК З ВІДСОТКАМИ: ІСТОРИЧНИЙ БЛІСК У ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зинові будинки – це за своєю сутністю орендні будинки з кількома житловими одиницями, які здаються в оренду на тривалий термін. Слово "зинс" тут означає "оренда". Відповідно, під визначення зинових будинків підпадають не лише споруди, збудовані до 1945 року, а й нові будівлі, в яких пропонуються квартири в оренду. Загалом, кількість зинових будинків у цій країні більша, ніж зазвичай вважається. Однак до цього не належать кооперативні квартири та житло з державної підтримки.
Стара і нова будівля
Орендні будинки, побудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підлягають обмеженій дії закону про оренду. Доходи від новобудов зазвичай вищі, а витрати на утримання менші. Естетика нових орендних будинків може відрізнятися, але вони пропонують довгостроковим інвесторам можливості, особливо на нерухомість з високою часткою старих орендарів, щоб збільшити потенціал прибутку, коли старі орендарі виходять.
ВИТРАТИ ТА ДОДАВАННЯ
Вартість орендного будинку залежить від доходу, місця розташування, розміру, стану та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Ремонт дорогий, особливо санація фасадів може бути дорогою. Ремонт і обслуговування можуть підвищити поточні витрати, що важко компенсувати при обмежених орендних ставках.
Для точного оцінювання купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з питань орендних будинків з радістю вам допоможуть!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Епоха заснування між 1848 і 1918 років відзначає в Відні період підйому, соціальних змін і, перш за все, вражаючого будівельного буму. Ця епоха вплинула на місто характерними житловими будинками епохи заснування, які і сьогодні прикрашають міський пейзаж. Термін "житловий будинок" походить від того, що ці будівлі часто були спроектовані як інвестиційні об'єкти для оренди. Вони містять мішанину з орендованих квартир і іноді також торговельних площ на першому поверсі.
Походження цих орендних будинків пов'язане з вибухом населення під час індустріалізації. Інтенсивна імміграція до Відня створила величезний попит на житло. Епоха забудови ділиться на ранню (близько 1840 – 1870), високу (близько 1870 – 1890) та пізню (близько 1890 – 1918).
Перше розширення міста відбулося за правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році розпорядився про знищення укріплень та будівництво кільцевої дороги. Цей розкішний бульвар став окрасою 19 століття та визначив розвиток міста.
Архітектура орендних будинків часів заснування відображає соціальні зміни. На початку цього періоду панували прості фасади, тоді як пізніший етап був натхненний репрезентативними елементами, що були запозичені з кільцевої дороги. На пізньому етапі сталося посилене забудовування земельних ділянок, але це відбулося за рахунок якості житла.
МИРНІЙ ПОТІК
Мирова рента, введена 1917 року, ознаменувала кінець періоду розквіту рентоотримуючих будинків. Ця форма регулювання орендної плати встановила, що оренда визначається відповідно до економічних умов 1914 року. Це обмежило доходи орендодавців, і рентоотримуючі будинки епохи заснування стали менш привабливими для власників і орендодавців.
Введення та фон мирного податку
Світла рента, також відома як мирна коронна рента, була введена в австрійському законодавстві про оренду як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для договорів оренди, укладених до 1 серпня 1914 року. Це було зроблено як відповідь на військове переповнення квартир, особливо для захисту солдатів і їхніх сімей від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала в поєднанні обмеження цін на оренду, знецінення грошей після закінчення війни та всебічного захисту орендарів.
Розвиток і наслідки для орендарів та орендодавців
Головною метою мирного зиску було обмеження орендної плати шляхом її заморожування на цьому максимальному рівні. Це призвело протягом років до своєрідного права, схожого на власність, для орендарів, що означало фінансове полегшення, але для орендодавців стало повільним процесом експропріації, через що значне будівництво приватних орендних будинків до 1914 року через брак досяжних доходів призупинилося. Натомість почали здійснюватися комунальні житлові проекти міжвоєнного періоду, які фінансувалися з податків. Необхідні ремонти старих будівель могли фінансуватися власниками будинків в разі недостатніх орендних надходжень через адміністративно затверджений порядок розподілу відповідно до § 7 Закону про оренду (пізніше § 18 MRG). Оскільки ці роботи по утриманню суттєво впливали на ефективну орендну плату, їх називали ремонтом за § 7.
Сьогодні, через понад 100 років, питання оренди знову опинилося в центрі гарячих дебатів, оскільки уряд працює над новим законодавством про оренду, яке може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
ПЕРСПЕКТИВИ МАЙБУТНЬОГО ТА ВИКЛИКИ
Наразі в Відні житлові будинки епохи заснування переживають процес трансформації. З 2007 по 2019 рік зникло майже 12% цих історичних будівель, переважно через парифікацію, продаж або знесення.
Парефікація, перетворення орендних квартир на власні, відкриває для орендодавців прибуткові можливості. Однак це має вплив на містобудівний ландшафт і соціальну змішуваність. Альтернативно, деякі покладаються на знесення, щоб звести нові будівлі і таким чином уникнути регулювання орендної плати.
Втрата будинків з часів заснування призводить до зменшення кількості доступного житла в центральних районах. Це ставить під загрозу соціальну різноманітність та характерний стиль Відня. Юридичні виклики, особливо в законодавстві про оренду, є в центрі цих розробок. Місто Відень стикається з викликом знайти баланс між охороною пам'яток та потребами в житлі.
Для сприяння збереженню цих історичних будівель необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Інвестори можуть бути мотивовані вкладати в реконструкцію та догляд за цими архітектурними коштовностями.
Майбутнє орендних будинків доби засновників у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом збереження спадщини та водночас задоволення актуальним вимогам до житлової площі. Відкритими залишаються питання щодо впливу на орендні ціни, міський вигляд та якість життя у Відні. Залишається чекати, як місто впорається з цим напруженим полем між історією та прогресом.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Фёрстер та Теофіл Гансен, Будинок Регера, Рімергассе 2, 1948/49 в: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Лист 438