Нове
ВІДЕНСЬКИЙ БУДИНОК З ОРЕНДНОЮ ПЛАТЕЖЕЮ: ІСТОРИЧНА СЛАВА В УМОВАХ ЗМІН ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зіншайзери - це в основному орендні будинки з кількома житловими одиницями, які здаються в оренду на тривалий термін. Слово "зінс" тут означає "оренда". Тому до визначення зіншайзерів належать не лише будівлі, зведені до 1945 року, а й нові споруди, в яких пропонуються квартири в оренду. Загалом обсяг зіншайзерів у нашій країні більший, ніж зазвичай вважається. Однак до них не належать кооперативні квартири та житло з державним фінансуванням.
Стара та нова будівля
Будинки з квартирами, збудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підлягають обмеженому застосуванню закону про оренду. Зазвичай доходність новобудов вища, а витрати на утримання менші. Естетика нових будинків з квартирами може бути різною, але вони пропонують можливості для довгострокових інвесторів, особливо у випадках нерухомості з високим відсотком старих орендарів, для підвищення потенціалу доходу в разі виходу старих орендарів.
ВИТРАТИ І ДОДАТКИ
Вартість іпотечного дому залежить від доходності, розташування, розміру, стану та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань і експертизи. Реновації дорогі, особливо ремонти фасадів можуть бути витратними. Ремонт і обслуговування можуть збільшити поточні витрати, що важко компенсувати при встановлених орендних ставках.
Для точної оцінки купівельної ціни слід звернутися до професіонала. Наші експерти з нерухомості з радістю вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Період заснування між 1848 і 1918 року в Відні знаменує етап підйому, соціальних змін і, перш за все, вражаючого будівельного буму. Ця епоха вплинула на місто, надавши йому характерні будинки засновників, які і сьогодні прикрашають міський пейзаж. Термін "засновницький будинок" походить від того, що ці будівлі часто проектувалися як інвестиційні об'єкти для оренди. Вони містять змішання орендних квартир і часом також торгових приміщень на першому поверсі.
Походження цих доходних будинків пов'язане з вибухом населення під час індустріалізації. Сильна імміграція до Відня створила величезний попит на житло. Епоха засновників ділиться на ранню епоху (приблизно 1840 – 1870), високу епоху (приблизно 1870 – 1890) та пізню епоху (приблизно 1890 – 1918).
Перше розширення міста відбулося за часів правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав знести укріплення та побудувати кільцеву дорогу. Цей розкішний бульвар став гордістю 19 століття та визначив розвиток міста.
Архітектура житлових будинків періоду заснування відображає суспільні зміни. На початку періоду заснування домінували скромні фасади, тоді як у період пізнього заснування надихалися представницькими елементами, які перейшли з кільцевої дороги. Пізній період заснування призвів до збільшення забудови земельних ділянок, проте за рахунок якості проживання.
МИРНИЙ ПРОЦЕНТ
Мирова рента, введена у 1917 році, ознаменувала кінець розквіту прибуткових будинків. Ця форма регулювання орендної плати встановила, що орендна плата визначалася відповідно до економічних умов 1914 року. Це обмежило доходи власників, і прибуткові будинки епохи заснування стали менш привабливими для власників та орендодавців.
Вступ і фон мирного відсотка
Мирова ставка, також відома як мирова коронна ставка, була введена в австрійському законодавстві про оренду як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для орендних угод, укладених до 1 серпня 1914 року. Це сталося у відповідь на військову переповненість квартир, особливо задля захисту солдатів і їхніх сімей від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала в поєднанні фіксації орендної плати, знецінення грошей після закінчення війни та всебічного захисту орендарів.
Розвиток та вплив на орендарів та орендодавців
Головною метою мирного орендування було обмеження орендної плати шляхом її заморожування на цьому максимальному рівні. Це призвело з плином років до створення своєрідного права, схожого на власність, для орендарів, що означало фінансове полегшення, але для орендодавців стало поступовою експропріацією, внаслідок чого дуже значне будівництво приватних орендних будинків до 1914 року зупинилося через брак досяжних прибутків. Натомість, муніципальне житлове будівництво міжвоєнного періоду фінансувалося з податків. Необхідні ремонти старих будівель могли бути профінансовані, якщо орендні надходження були недостатніми, у рамках регульованого відповідного процесу відповідно до § 7 Закону про оренду (пізніше § 18 MRG), що потребувало затвердження органами влади. Оскільки ці роботи з утримання значно впливали на ефективну орендну плату, їх відомо як § 7-ремонти.
Сьогодні, більше ніж через 100 років, тема оренди знову опинилася в центрі гарячих дебатів, оскільки уряд працює над новим законом про оренду, який може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
Перспективи майбутнього та виклики
Наразі в Відні переживають трансформаційний процес будинки доходу епохи засновника. Між 2007 і 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, головним чином через партифікацію, продаж або знесення.
Партифікація, перетворення орендних квартир в квартирі власності відкриває для орендодавців прибуткові можливості. Однак це має вплив на архітектурний вигляд міста та соціальну різноманітність. Альтернативно, деякі зосереджуються на знесенні, щоб збудувати новобудови, щоб регуляції орендних цін не діяли.
Втрата будинків, збудованих у часи заснування, призводить до скорочення доступного житлового простору в центральних районах. Це загрожує соціальному розподілу та характерному шарму Відня. Правові виклики, зокрема у законодавстві про оренду, є в центрі цих процесів. Місто Відень стикається з викликом зберегти баланс між охороною пам'яток та потребою в житлі.
Для сприяння збереженню цих історичних будівель необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Це могло б заохотити інвесторів інвестувати в реставрацію та догляд за цими архітектурними коштовностями.
Майбутнє будинків з ренти епохи засновників у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом зберегти спадщину, одночасно відповідаючи на сучасні вимоги до житлового простору. Залишаються відкритими питання щодо впливу на орендні ціни, міський пейзаж та якість життя у Відні. Час покаже, як місто впорається з цією напругою між історією та прогресом.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Ферстер та Теофіл Хансен, Будинок Регера, Рімергассе 2, 1948/49 у: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Лист 438