Нове
ВІДЕНСЬКИЙ БОРГОВИЙ ДІМ: ІСТОРИЧНИЙ БЛІСК В ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зінш Häuser в основі є орендованими будинками з кількома житловими одиницями, які здаються в оренду на тривалі терміни. Слово "zins" тут означає "орендна плата". Відповідно, до визначення зінш будинків підпадають не тільки будівлі, зведені до 1945 року, а й нові будівлі, в яких пропонуються квартири в оренду. Загалом, кількість зінш будинків у нашій країні більша, ніж зазвичай вважається. Однак до цього не відносяться кооперативні квартири та соціальне житло.
Стара і нова будівля
Багатоквартирні будинки, побудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підлягають обмеженому застосуванню Закону про орендні відносини. Як правило, прибутковість новобудов вища, а витрати на утримання - нижчі. Естетика нових багатоквартирних будинків може відрізнятися, але вони пропонують довгостроковим інвесторам можливості, особливо у випадках нерухомості з високою часткою старих орендарів, щоб збільшити потенціал доходів, коли старі орендарі виходять.
ВИТРАТИ І ДОХОДИ
Вартість орендного будинку залежить від доходності, розташування, розміру, стану та рівня здавання в оренду. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Реновації дорогі, особливо відновлення фасадів можуть бути дорогою справою. Ремонт і обслуговування можуть збільшити поточні витрати, що важко компенсувати при обмежених орендних ставках.
Для точного оцінювання купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з будинків під оренду із задоволенням вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Епоха Gründerzeit між 1848 і 1918 означає в Відні етап підйому, соціальних змін і, насамперед, вражаючого будівельного буму. Ця ера сформувала місто з характерними будинками Gründerzeit-Zinshäuser, які й до сьогодні прикрашають міський пейзаж. Термін "Zinshaus" виникає через те, що ці будівлі часто були спроектовані як інвестиційні об'єкти для оренди. Вони містять суміш орендних квартир і іноді також комерційні площі на першому поверсі.
Походження цих прибуткових будинків бере початок у населеннях під час промислової революції. Сильна імміграція до Відня створила величезний попит на житло. Період будівництва ділиться на ранній (близько 1840 – 1870), пік (близько 1870 – 1890) та пізній (близько 1890 – 1918).
Перше розширення міста відбулося за правління імператора Франца-Йозефа І, який у 1857 році наказав знести укріплення та побудувати Об'їзну дорогу. Цей розкішний бульвар став перлиною 19 століття і суттєво вплинув на розвиток міста.
Архітектура капітальних житлових будинків епохи засновників відображає соціальні зміни. У ранній епосі засновників переважали прості фасади, тоді як на пізнішому етапі епохи засновників домінували репрезентативні елементи, які були запозичені з Рингштрасе. Пізня епоха засновників принесла збільшене забудування земельних ділянок, але за рахунок якості житла.
МИРНИЙ ПРОЦЕНТ
Мирова рента, введена у 1917 році, стала знаком закінчення розквіту житлових будинків на основі ренти. Ця форма регулювання орендної плати встановила, що ціна оренди оцінюється згідно економічних умов 1914 року. Це обмежило прибуток орендодавців, і житлові будинки епохи заснування стали менш привабливими для власників і орендодавців.
Вступ та фон миру відсотка
Мирова рента, також відома як мирова коронна рента, була введена в австрійському житловому праві як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для орендних договорів, укладених до 1 серпня 1914 року. Це було здійснено у відповідь на військове перевантаження квартир, особливо з метою захисту солдатів та їх сімей від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала в поєднанні контролю за цінами на оренду, девальвації грошей після закінчення війни та всебічному захисті орендарів.
Розвиток та наслідки для орендарів і орендодавців
Головною метою мирного орендування було обмежити орендну плату шляхом її замороження на цьому максимальному рівні. Це призвело до того, що за роки виникло своєрідне право, схоже на власність, для орендарів, що стало фінансовим полегшенням, але для орендодавців означало повільну експропріацію, через що дуже значне будівництво приватних орендних будинків до 1914 року зупинилося через брак досяжних прибутків. На його місці почався муніципальний житловий будівництво міжвоєнного періоду, яке фінансувалося за рахунок податків. Необхідні ремонти старих будівель могли у випадку недостатніх доходів від оренди власників будинків фінансуватися в рамках процедури, що потребує затвердження органами влади відповідно до § 7 Закону про оренду (пізніше § 18 MRG (Закон про орендні відносини)). Оскільки ці роботи з утримання суттєво впливали на ефективну орендну плату, їх було відомо як § 7-ремонт.
Сьогодні, через понад 100 років, тема оренди знову опинилася в центрі гарячих дебатів, оскільки уряд працює над новим законодавством про оренду, яке може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
ПЕРСПЕКТИВИ МАЙБУТНІХ І ВИКЛИКИ
В даний час будинки в стилі Gründerzeit у Відні переживають процес трансформації. Між 2007 і 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, головним чином через парифікацію, продаж або знесення.
Партифікація, перетворення орендних квартир у власні, відкриває для орендодавців вигідні можливості. Проте це впливає на вигляд міста та соціальну змішування. Альтернативно, деякі ставлять на знесення, щоб звести новобудови, аби регулювання орендних цін не діяли.
Втрати житлових будинків доби заснування призводять до зменшення доступного житла в центральних районах. Це ставить під загрозу соціальну різноманітність та характерну атмосферу Відня. Юридичні труднощі, зокрема в законодавстві про оренду, знаходяться в центрі цих процесів. Місто Відень стикається з викликом зберегти баланс між охороною пам'яток і потребою в житловій площі.
Для сприяння збереженню цих історичних будівель необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Інвесторів можна мотивувати інвестувати в реставрацію та обслуговування цих архітектурних коштовностей.
Майбутнє прибуткових житлових будинків епохи заснування у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом зберегти спадщину і водночас задовольнити поточні вимоги до житла. Питання залишаються відкритими щодо впливу на орендні ціни, міський вигляд та якість життя у Відні. Залишається лише дочекатися, як місто впорається з цим напруженням між історією та прогресом.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Фёрстер та Теофіл Гансен, будинок Регера, Рімергассе 2, 1948/49 в: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Лист 438