Нове
ВІДЕНСЬКИЙ БУДИНОК З ОПЕРАЦІЯМИ З ІНТЕРЕСОМ: ІСТОРИЧНИЙ БЛИСК У ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ БУДИНОК?
Зіншхаус — це, в основному, орендувальні будинки з кількома житловими одиницями, які здаються в довгострокову оренду. Слово "зінс" тут означає "оренда". Таким чином, до визначення зіншхаусів належать не лише будівлі, зведені до 1945 року, але й новіші споруди, в яких пропонуються квартири для оренди. Загалом, кількість зіншхаусів у нашій країні більша, ніж зазвичай вважається. Проте сюди не входять кооперативні квартири та субсидовані житла.
Стара і нова будівля
Орендні будинки, зведені після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підпадають під обмежене застосування закону про оренду. Як правило, прибутковість новобудов вища, а витрати на утримання менші. Естетика нових орендних будинків може відрізнятися, але вони пропонують можливості для довгострокових інвесторів, зокрема на об'єктах з високою часткою старих орендарів, для збільшення потенціалу прибутковості, коли старі орендарі йдуть.
ВИТРАТИ ТА ДОХОДИ
Вартість орендного будинку залежить від доходності, розташування, розміру, матеріальної основи та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Ремонт є дорогим, особливо реставрація фасадів може бути дорогою. Ремонти та обслуговування можуть збільшити поточні витрати, що важко відшкодувати при обмежених орендних ставках.
Для точного оцінювання купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з орендних будинків радо вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Епоха підприємців між 1848 та 1918 роками відзначається у Відні періодом піднесення, суспільних змін і, передусім, вражаючого буму будівництва. Ця епоха сформувала місто характерними прибутковими будинками, які досі прикрашають міський пейзаж. Термін «прибутковий будинок» походить від того, що ці будівлі часто були спроектовані як інвестиційні об'єкти для оренди. Вони містять суміш орендованих квартир і часом також комерційних приміщень на першому поверсі.
Походження цих квартир для здачі в оренду пов'язане з вибухом населення під час індустріалізації. Інтенсивна імміграція до Відня створила величезний попит на житло. Епоха заснування поділяється на ранню епоху заснування (приблизно 1840 – 1870), високу епоху заснування (приблизно 1870 – 1890) та пізню епоху заснування (приблизно 1890 – 1918).
Перше розширення міста відбулося за часів правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав знести укріплення та побудувати кільцеву дорогу. Цей розкішний бульвар став гордістю 19 століття і визначив розвиток міста.
Архітектура будинків періоду заснування відображає суспільні зміни. На початку періоду заснування домінували мало прикрашені фасади, тоді як у період «високого заснування» представницькі елементи були натхненні вулицею Кільцевою. У пізньому періоді заснування спостерігалося посилення забудови земельних ділянок, проте за рахунок якості життя.
МИРНИЙ ПРОЦЕНТ
Мирова рента, введена у 1917 році, стала кінцем епохи розквіту будинків з рентою. Ця форма регулювання орендної плати встановила, що орендна плата визначається з урахуванням економічних умов 1914 року. Це призвело до обмеження доходів орендодавців, а будинки епохи заснування стали менш привабливими для власників та орендодавців.
Вступ та історія мирного відсотка
Мирова рента, також відома як мирова коронна рента, була введена в австрійському житловому праві як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для орендних договорів, укладених до 1 серпня 1914 року. Це сталося у відповідь на війною викликану перенаселеність житла, зокрема для захисту солдатів і їхніх родин від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала в поєднанні фіксації цін на оренду, знецінення грошей після закінчення війни та всебічного захисту орендарів.
Розвиток та вплив на орендарів та орендодавців
Головною метою мирного орендного збору було обмеження орендної плати шляхом її заморожування на цьому максимальному рівні. Це призвело до утворення протягом років своєрідного права, схожого на право власності для орендарів, що давало фінансове полегшення, але для орендодавців означало повільну експропріацію, через що перед війною 1914 року дуже значне будівництво приватних орендних будинків зупинилося через відсутність досяжних прибутків. Замість цього розпочалося комунальне житлове будівництво міжвоєнного періоду, яке фінансувалося з податків. Необхідні ремонти старих будівель могли фінансуватися за умови недостатніх доходів від оренди власниками будинків в установленому порядку на основі § 7 закону про оренду (пізніше § 18 MRG). Оскільки ці роботи з утримання сильно впливали на ефективну орендну плату, їх називали § 7-ремонтом.
Сьогодні, більше ніж через 100 років, тема оренди знову опинилася в центрі запеклих дебатів, оскільки уряд працює над новим законодавством про оренду, яке може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
МАЙБУТНІ ПЕРСПЕКТИВИ ТА ВИКЛИКИ
В даний час історичні орендовані будинки епохи засновників у Відні проходять процес трансформації. Між 2007 і 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, в основному через парефікацію, продаж або знесення.
Паріфікація, перетворення орендних квартир на власні, відкриває орендодавцям вигідні можливості. Це, проте, має вплив на міський пейзаж та соціальну змішаність. Альтернативно, деякі покладаються на знесення, щоб звести нові будівлі, щоб регулювання орендних цін не діяли.
Втрати житлових будинків епохи заснування призводять до зменшення доступного житлового простору в центральних районах. Це загрожує соціальній змішаності та характерній атмосфері Відня. Правові виклики, зокрема в законі про оренду, перебувають у центрі цих процесів. Місто Відень стикається з викликом оволодіти балансом між охороною пам'яток і потребою в житлових приміщеннях.
Щоб сприяти збереженню цих історичних будівель, необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Інвесторів може бути мотивовано інвестувати в реставрацію та догляд за цими архітектурними коштовностями.
Майбутнє орендатних будинків епохи засновників у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом зберегти спадщину та одночасно задовольнити сучасні вимоги до житла. Виникають відкриті запитання щодо впливу на ціни оренди, міський пейзаж та якість життя у Відні. Залишається спостерігати, як місто впорається з цим напруженим полем історії та прогресу.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Ферстер та Теофіл Гансен, Будинок Регера, Рімергассе 2, 1948/49 в: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Лист 438