Нове
ВЕНА РЕНТА: ІСТОРИЧНИЙ БЛИСК У ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зіншайси в основному є орендними будинками з кількома житловими одиницями, які здаються в оренду на тривалий термін. Слово "зінс" тут означає "оренда". Відповідно, під визначення зіншайсів потрапляють не лише будівлі, збудовані до 1945 року, але й новіша забудова, в якій пропонуються квартири для оренди. Загалом, кількість зіншайсів у нашій країні більша, ніж зазвичай вважається. Проте сюди не входять кооперативні квартири та соціальне житло.
Старий та новий будинок
Орендні будинки, які були збудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новим будівництвом і підпадають під обмежене застосування закону про оренду. Прибутковість від новобудов зазвичай вища, а витрати на утримання менші. Естетика нових орендних будинків може відрізнятися, але вони надають можливості довгостроковим інвесторам, особливо в об'єктах з високим відсотком старих орендарів, щоб підвищити прибутковий потенціал, коли старі орендарі виходять.
ВИТРАТИ І ДОХОДИ
Вартість орендного будинку залежить від дохідності, місцезнаходження, розміру, стану та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Реновації дорогі, особливо ремонти фасадів можуть обійтися дорого. Ремонт та обслуговування можуть підвищити поточні витрати, що важко буде компенсувати при обмежених орендних ставках.
Для точної оцінки купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з житлових будинків радо вас проконсультують!
історичний екскурс
Період між 1848 і 1918 позначає у Відні епоху піднесення, суспільних змін і, перш за все, вражаючого будівельного буму. Ця епоха сформувала місто характерними будинками доби засновників, які і сьогодні прикрашають міський ландшафт. Термін "ціншайс" походить від того, що ці будівлі часто проектувалися як об'єкти для інвестицій в оренду. Вони містять суміш орендованих квартир і часом також торгових площ на першому поверсі.
Походження цих прибуткових будинків пов’язане з вибухом населення під час індустріалізації. Сильна імміграція до Відня створила величезний попит на житло. Період заснування ділиться на ранній період (приблизно 1840 – 1870), високий період (приблизно 1870 – 1890) та пізній період (приблизно 1890 – 1918).
Перше розширення міста сталося за правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав зруйнувати укріплення та побудувати кільцеву вулицю. Цей розкішний бульвар став перлиною 19 століття і визначив розвиток міста.
Архітектура будинків епохи засновників відображає суспільні зміни. На початку епохи засновників домінували бідні на декор фасади, тоді як в період розквіту були натхнені представницькими елементами, запозиченими з кільцевої дороги. Пізня епоха засновників принесла посилену забудову земельних ділянок, але за рахунок якості житла.
МИРНИЙ КРЕДИТ
Мирний відсоток, введений у 1917 році, позначив кінець розквіту процентних будинків. Ця форма регулювання орендної плати визначала, що орендна плата розраховувалася відповідно до економічних умов 1914 року. Внаслідок цього доходи орендодавців були обмежені, а будинки часів заснування стали менш привабливими для власників та орендодавців.
Вступ та фон мирного збору.
Мирова рента, також відома як мирова коронна рента, була впроваджена в австрійському орендному праві як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для орендних договорів, укладених до 1 серпня 1914 року. Це сталося у відповідь на воєнне перенаселення квартир, зокрема для захисту солдатів та їхніх сімей від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала в комбінації з прив'язкою орендної плати, знеціненням грошей після закінчення війни та всебічним захистом орендарів.
Розвиток та вплив на орендарів та орендодавців
Головною метою мирних процентів було обмежити орендну плату, заморозивши її на цьому максимальному рівні. Це призвело до того, що протягом років виникло своєрідне право, схоже на право власності для орендарів, що дало фінансове полегшення, але для орендодавців означало повільну експропріацію, внаслідок чого значне будівництво приватних орендних будинків до 1914 року зупинилося через відсутність можливих доходів. Натомість почався комунальний житловий будівництво міжвоєнного періоду, фінансоване за рахунок податків. Необхідні ремонти старих будинків могли бути профінансовані у разі недостатніх орендних доходів власників будинків через процедуру, що підлягає затвердженню органами влади, відповідно до § 7 Закону про оренду (пізніше § 18 MRG (Закон про орендні відносини)). Оскільки ці роботи з утримання сильно вплинули на ефективну орендну плату, їх називали § 7-реконструкцією.
Сьогодні, через понад 100 років, тема оренди знову перебуває в центрі гарячих дебатів, оскільки уряд працює над новим орендним правом, яке може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
ПЕРСПЕКТИВИ МАЙБУТНІХ І ВИКЛИКИ
Наразі в Відні історичні житлові будинки епохи заснування зазнають процесу трансформації. Між 2007 і 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, переважно через партифікацію, продаж або знесення.
Парофікація, перетворення орендних квартир на власницькі, відкриває для орендодавців прибуткові можливості. Однак це має вплив на міський пейзаж і соціальну змішуваність. Альтернатива полягає в тому, що деякі обирають знесення, щоб збудувати нові будівлі, щоб уникнути регулювання орендної плати.
Втрата будинків у стилі Грюндербайт призводить до зменшення доступного житла в центральних локаціях. Це загрожує соціальному змішуванню та характерному шарму Відня. Юридичні виклики, особливо в законодавстві про оренду, перебувають у центрі цих процесів. Місто Відень стикається з викликом знайти баланс між охороною пам’яток та потребою в житлі.
Щоб сприяти збереженню цих історичних будівель, необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Інвесторів можна було б змотивувати вкладати в реконструкцію та догляд за цими архітектурними коштовностями.
Майбутнє будинків часів заснування в Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стоять перед викликом зберегти спадщину та одночасно відповідати сучасним вимогам до житла. Виникають відкриті питання щодо впливу на орендні ціни, міський пейзаж та якість життя у Відні. Час покаже, як місто впорається з цією напругою між історією та прогресом.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Фёрстер та Теофіл Гансен, будинок Регера, Рімергассе 2, 1948/49 у: Загальна будівельна газета 17 (1852) Лист 438