Нове
ВІДЕНСЬКИЙ ПРИБУТКОВИЙ ДІМ: ІСТОРИЧНЕ СЯЯННЯ У ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ БУДИНОК З ОРЕНДОЮ?
Зінш Häuser в основному є орендованими будинками з декількома житловими одиницями, які здаються в оренду на тривалий термін. Слово "дійсно" тут означає "оренда". Таким чином, під визначення зінш будинків підпадають не лише будівлі, зведені до 1945 року, але й новіші споруди, в яких пропонуються квартири в оренду. В цілому запас зінш будинків у нашій країні більший, ніж зазвичай вважається. Однак до цього не належать кооперативні квартири та дотовані квартири.
Старий та новий будинок
Будинки, які були побудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підлягають обмеженим нормам закону про оренду. Зазвичай прибутковість новобудов вища, а витрати на обслуговування менші. Естетика нових житлових будинків може відрізнятись, але вони пропонують довгостроковим інвесторам можливості, особливо на об'єктах з високим відсотком старих орендарів, щоб збільшити потенціал доходів, коли старі орендарі виходять.
ВИТРАТИ ТА ДОХОДИ
Вартість орендного будинку залежить від доходності, місця розташування, розміру, стану та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Ремонтні роботи дорогі, особливо реставрація фасадів може стати дорогою. Ремонт і обслуговування можуть збільшити поточні витрати, що важко відшкодувати за умов лімітованої орендної плати.
Для точного оцінювання купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти для житлових будинків із задоволенням вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Період заснування між 1848 і 1918 позначає в Відні епоху підйому, соціальних змін і, перш за все, вражаючого буму будівництва. Ця ера формувала місто характерними будинками "цинхаус", які й сьогодні прикрашають міський пейзаж. Термін "цинхаус" походить від того, що ці будівлі часто планувались як об'єкти інвестування для оренди. Вони вміщують суміш орендованих квартир і іноді також комерційні площі на першому поверсі.
Походження цих прибуткових будинків пов’язане з вибухом населення під час індустріалізації. Масова імміграція до Відня створила величезний попит на житло. Період заснування поділяється на ранній період заснування (близько 1840 – 1870), високий період заснування (близько 1870 – 1890) та пізній період заснування (близько 1890 – 1918).
Перше розширення міста сталося за часів правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав знести укріплення та побудувати кільцеву дорогу. Цей розкішний бульвар став прикрасою 19 століття і визначив розвиток міста.
Архітектура будинків кінця 19 століття відображає соціальні зміни. На початку періоду забудови домінували прості фасади, тоді як критичний період був натхненний представницькими елементами, запозиченими з кільцевої вулиці. У пізній період забудови спостерігалося посилене будівництво на земельних ділянках, проте за рахунок якості житла.
МИРНА ПРОЦЕНТНА СТАВКА
Мирова орендна ставка, введена в 1917 році, ознаменувала кінець розквіту орендних будинків. Ця форма регулювання орендної плати встановила, що орендна плата вимірювалась відповідно до економічних умов 1914 року. Це обмежило доходи орендодавців, і орендні будинки епохи заснування стали менш привабливими для власників і орендодавців.
Вступ та фон мирного збору
Мирова рента, також відома як крадіжка мирної корони, була введена в австрійському житловому праві як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для орендних угод до 1 серпня 1914 року. Це сталося у відповідь на переповненість квартир через війну, зокрема для захисту солдатів та їхніх сімей від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала в поєднанні обмеження орендної плати, знецінення грошей після закінчення війни та всебічного захисту орендарів.
Розвиток та вплив на орендарів і орендодавців
Головною метою мирного орендування було обмежити орендні плати шляхом їх замороження на цьому максимальному рівні. Це з роками призвело до своєрідного права, подібного до права власності, для орендарів, що забезпечувало фінансове полегшення, але для орендодавців означало повзуче експропріацію, внаслідок чого дуже значне будівництво приватних орендних будинків до 1914 року призупинилося через брак досяжних прибутків. Натомість почалося комунальне житлове будівництво міжвоєнного періоду, яке фінансувалося з податків. Необхідні ремонти старих будівель в разі недостатніх надходжень від оренди власники будинків могли фінансувати через адміністративно схвалений розподіл відповідно до §7 Закону про оренду (пізніше §18 MRG (Закон про оренду житла)). Оскільки ці роботи з підтримання значно впливали на ефективну орендну плату, їх називали ремонтом за §7.
Сьогодні, через понад 100 років, тема оренди знову перебуває в центрі гарячих дебатів, оскільки уряд працює над новим орендним правом, яке може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
ПЕРСПЕКТИВИ МАЙБУТНЬОГО ТА ВИКЛИКИ
В даний час в Відні будинки епохи засновників зазнають трансформаційного процесу. Між 2007 і 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, переважно внаслідок парфікації, продажу або знесення.
Партифікація, перетворення орендних квартир на власні, відкриває прибуткові можливості для орендодавців. Однак це має наслідки для архітектурного облику міста та соціальної змішаності. Альтернативно, деякі надають перевагу знесенню, щоб збудувати нові споруди, щоб регулювання орендних цін не діяли.
Втрата будинків у стилі часів заснування призводить до зменшення доступного житла в центральних районах. Це загрожує соціальній змішаності та характерній атмосфері Відня. Юридичні виклики, особливо в законодавстві про оренду, є в центрі цих змін. Місто Відень стикається з викликом досягнення балансу між охороною пам'яток і потребою в житлі.
Щоб сприяти збереженню цих історичних будівель, необхідні фінансові заохочення та програми підтримки. Таким чином, інвестори можуть бути змотивовані вкладати в реставрацію та догляд за цими архітектурними коштовностями.
Майбутнє житлових будинків періоду засновників у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом збереження спадщини та в той же час відповідності сучасним вимогам до житлової площі. Залишаються відкритими питання стосовно впливу на орендні ціни, міський пейзаж та якість життя у Відні. Слід дочекатися, як місто впорається з цим напруженим співвідношенням між історією та прогресом.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Форстер та Теофіл Гансен, Будинок Регера, Рімергассе 2, 1948/49 в: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Сторінка 438