Нове
ВІДЕНСЬКИЙ ПРИБУТКОВИЙ ДІМ: ІСТОРИЧНА СЛАВА В ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зіншайзи в основному є орендними будинками з кількома житловими одиницями, які здаються в довгострокову оренду. Слово "зінс" тут означає "оренда". Таким чином, під визначення зіншайзів підпадають не лише будівлі, збудовані до 1945 року, а й нові будівлі, в яких пропонуються квартири для оренди. Загалом, кількість зіншайзів у нашій країні більша, ніж загалом вважається. Проте не включаються до цього кооперативні квартири та субсидоване житло.
Старий та новий будинок
Будинки, збудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підлягають обмеженому законодавству про оренду. Зазвичай прибутковість новобудов вища, а витрати на утримання нижчі. Естетика нових будинків може відрізнятися, але вони пропонують довгостроковим інвесторам можливості, особливо в об'єктах з високою часткою старих орендарів, щоб підвищити потенціал доходів, коли старі орендарі виходять.
ВИТРАТИ І ДОХОДИ
Вартість будинку з орендою залежить від доходу, розташування, розміру, стану та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Ремонт є коштовним, особливо ремонти фасадів можуть коштувати дорого. Ремонтні роботи та технічне обслуговування можуть підвищити постійні витрати, що важко відшкодувати при обмежених орендних ставках.
Для точної оцінки купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з нерухомості із задоволенням вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Період засновників між 1848 і 1918 позначає у Відні епоху зростання, соціальних змін і, передусім, вражаючого будівельного буму. Ця ера сформувала місто характерними будинками засновників, які й досі прикрашають міський пейзаж. Термін "засновницький будинок" походить від того, що ці будівлі часто були спроектовані як об'єкти інвестицій для оренди. Вони містять суміш орендованих квартир і іноді також комерційних приміщень на першому поверсі.
Походження цих орендних будинків лежить в демографічному вибуху під час індустріалізації. Сильна імміграція до Відня створила величезний попит на житлову площу. Епоха заснування ділиться на ранній етап (близько 1840 – 1870), високий етап (близько 1870 – 1890) та пізній етап (близько 1890 – 1918).
Перше розширення міста відбулося в часи правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав знищити фортифікації та побудувати кільцеву дорогу. Цей розкішний бульвар став прикрасою 19 століття і визначив розвиток міста.
Архітектура будинків періоду заснування відображає суспільні зміни. На початку цього періоду домінували скромні фасади, тоді як середній період був під впливом репрезентативних елементів, запозичених з кільцевої вулиці. Пізній період заснування призвів до інтенсивнішої забудови земельних ділянок, проте це було за рахунок якості житла.
МИРНИЙ ПРОЦЕНТ
Мирова рента, запроваджена в 1917 році, позначила кінець золотої доби рентних будинків. Ця форма регулювання орендної платні встановила, що орендна плата визначалась відповідно до економічних умов 1914 року. Це обмежило доходи орендодавців, і рентні будинки епохи заснування стали менш привабливими для власників і орендодавців.
Вступ і фон мирної ренти
Мирова рента, також відома як мирова коронна рента, була введена в австрійському орендному праві як законодавчо визначена максимальна орендна плата для орендних контрактів, укладених до 1 серпня 1914 року. Це стало відповіддю на переповненість квартир, викликану війною, зокрема, щоб захистити солдатів та їхні родини від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала у поєднанні обмеження орендної плати, знецінення грошей після закінчення війни та всебічного захисту орендарів.
Розвиток та впливи на орендарів та орендодавців
Головною метою мирного ренти було обмеження орендної плати шляхом її заморожування на цьому максимальному рівні. Це призвело до утворення за роки певного подібного до власності права для орендарів, що означало фінансове полегшення, але для орендодавців — повільну експропріацію, внаслідок чого дуже значне будівництво приватних орендних будинків до 1914 року зупинилося через брак досяжних прибутків. На його місці розпочалося комунальне житлове будівництво міжвоєнного періоду, яке фінансувалося з податків. Необхідні ремонти в старих будинках могли фінансуватися в разі недостатніх доходів орендодавців через процедуру нарахування, затверджену органом, відповідно до § 7 Закону про оренду (пізніше §18 MRG). Оскільки ці роботи з утримання сильно впливали на ефективну орендну плату, вони були відомі як § 7-реконструкція.
Сьогодні, через понад 100 років, тема оренди знову знаходиться в центрі гарячих дебатів, оскільки уряд працює над новим орендним правом, яке може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
ПЕРСПЕКТИВИ І ВИКЛИКИ МАЙБУТНЬОГО
В даний час будинки в стилі Gründerzeit у Відні переживають процес трансформації. Між 2007 і 2019 роками майже 12% цих історичних будівель зникли, в основному через парцифікацію, продаж або знесення.
Партифікація, перетворення орендних квартир на власність, відкриває для орендодавців вигідні можливості. Однак це має наслідки для вигляду міста та соціальної інтеграції. Альтернативно, деякі орієнтуються на знесення будівель, щоб звести нові, щоб уникнути регулювання орендних цін.
Втрата будинків у стилі часу заснування призводить до зменшення доступного житла в центральній частині. Це загрожує соціальному змішуванню та характерній атмосфері Відня. Правові виклики, зокрема у законодавстві про оренду, є в центрі цих розвитку. Місто Відень стикається з викликом знайти баланс між охороною пам'яток і потребою в житлі.
Для підтримки збереження цих історичних будівель необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Інвесторів можна мотивувати вкладати в реставрацію та догляд за цими архітектурними коштовностями.
Майбутнє зразкових орендних будинків часів заснування у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом зберегти спадщину та одночасно задовольнити сучасні вимоги до житлового простору. Залишаються відкритими питання щодо впливу на орендні ціни, міський пейзаж та якість життя у Відні. Залишається чекати, як місто впорається з цим напруженням між історією та прогресом.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Ферстер та Теофіл Хансен, Будинок Рігера, Рімергассе 2, 1948/49 у: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Лист 438