Нове
ВІДЕНСЬКИЙ ГОТЕЛЬ: ІСТОРИЧНИЙ БЛЕСК У ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зіншайси в основному є орендними будинками з кількома житловими одиницями, які здаються в оренду на тривалий термін. Слово "зінс" тут означає "оренда". Отже, до визначення зіншайсів потрапляють не лише будівлі, зведені до 1945 року, але й новіші споруди, в яких пропонуються квартири для оренди. Загалом запас зіншайсів у нашій країні більший, ніж зазвичай вважається. Однак до цього не належать кооперативні квартири та субсидовані квартири.
Старий та новий будинок
Орендні будинки, що були побудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підлягають обмеженому регулюванню Закону про оренду. Як правило, прибутковість новобудов вища, а витрати на утримання нижчі. Естетика нових орендних будинків може відрізнятися, але вони надають довгостроковим інвесторам можливості, особливо в об'єктах з високою часткою старих орендарів, щоб підвищити потенціал доходу, коли старі орендарі виходять.
ВИТРАТИ ТА ДОХОДИ
Вартість житлової будівлі залежить від доходності, розташування, розміру, стану та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Ремонтні роботи дорогі, особливо відновлення фасадів може бути витратним. Ремонт та обслуговування можуть підвищити поточні витрати, що важко стягнути при обмежених орендних ставках.
Для точної оцінки купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з житлових будинків з радістю вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Період заснування між 1848 та 1918 позначає у Відні епоху зростання, суспільних змін і, перш за все, вражаючого будівельного буму. Ця ера сформувала місто характерними прибутковими будинками, які й сьогодні прикрашають міський пейзаж. Термін "прибутковий будинок" походить від того, що ці будівлі часто були спроектовані як інвестиційні об’єкти для оренди. Вони містять змішану забудову з орендованими квартирами та іноді також комерційними площами на першому поверсі.
Корені цих житлових будинків лежать у демографічному вибуху під час індустріалізації. Сильна імміграція до Відня створила величезний попит на житло. Період заснування поділяється на ранній період заснування (приблизно 1840 – 1870), розквіт періоду заснування (приблизно 1870 – 1890) та пізній період заснування (приблизно 1890 – 1918).
Перше розширення міста відбулося за часів правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав зруйнувати укріплення і збудувати кільцеву дорогу. Цей розкішний бульвар став шедевром XIX століття і визначив розвиток міста.
Архітектура житлових будинків епохи засновників відображає соціальні зміни. На ранньому етапі епохи засновників домінували прості фасади, тоді як висока епоха засновників була натхненна репрезентативними елементами, запозиченими з кільцевої вулиці. Пізня епоха засновників призвела до збільшення забудови земельних ділянок, проте коштом якості житла.
МИРНА ВІДСОТКА
Мирова рента, введена в 1917 році, ознаменувала кінець розквіту житлових будинків на основі орендної плати. Ця форма регулювання цін на оренду встановлювала, що орендна плата оцінюється відповідно до економічних умов 1914 року. Це обмежило доходи орендодавців, а житлові будинки часів заснування стали менш привабливими для власників і орендодавців.
Введення та фон миру.
Мирова рента, також відома як мирова коронна рента, була введена в австрійському житловому праві як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для договорів оренди, укладених до 1 серпня 1914 року. Це сталося у відповідь на військове переповнення квартир, особливо для захисту soldатів та їх родин від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала в комбінації регулювання цін на оренду, знецінення грошей після закінчення війни та всебічного захисту орендарів.
Розвиток та вплив на орендарів і орендодавців
Основною метою мирного орендного закону було обмежити орендні плати, зафіксувавши їх на цьому максимальному рівні. Це протягом років призвело до виникнення своєрідного права, схожого на право власності, для орендарів, що стало фінансовим полегшенням, але для орендодавців означало повільну експропріацію, через що дуже значне будівництво приватних орендних будинків до 1914 року зупинилося через відсутність дохідності. Натомість запропоноване муніципальне житлове будівництво в міжвоєнний період фінансувалося за рахунок податків. Необхідні ремонти старих будинків могли в разі недостатніх доходів від оренди фінансуватися у рамках процедури перерахування, що підлягала затвердженню органами влади відповідно до § 7 Закону про оренду (пізніше § 18 MRG). Оскільки ці роботи з утримання сильно впливали на ефективну орендну плату, їх називали ремонтом за § 7.
Сьогодні, через понад 100 років, тема оренди знову опинилася в центрі гарячих дебатів, оскільки уряд працює над новим законом про оренду, який може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
ПЕРСПЕКТИВИ МАЙБУТНЬОГО ТА ВИКОНИКИ
Наразі житлові будинки часів заснування у Відні переживають процес трансформації. Між 2007 та 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, переважно через парефікацію, продаж чи знесення.
Партифікація, перетворення орендних квартир на власні відкриває для орендодавців вигідні можливості. Однак це має вплив на міський ландшафт та соціальну змішуваність. Альтернативно, деякі налаштовані на знесення, щоб збудувати нові, щоб регулювання орендних цін не діяли.
Втрата будинків часів заснування призводить до зменшення доступного житла в центральних районах. Це загрожує соціальному змішуванню та характерній атмосфері Відня. Правові виклики, зокрема в законодавстві про оренду, знаходяться в центрі цих розробок. Місто Відень стоїть перед викликом зберегти баланс між охороною пам'яток та потребою в житлі.
Для сприяння збереженню цих історичних будівель необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Інвестори можуть бути так мотивовані вкладати в реставрацію та догляд за цими архітектурними перлинами.
Майбутнє житлових будинків часів заснування у Відні залишається невизначеним. Місто та його жителі стоять перед викликом зберегти спадщину і одночасно відповідати сучасним вимогам щодо житлового простору. Залишаються відкритими питання щодо впливу на ціни оренди, міський ландшафт та якість життя у Відні. Залишається чекати, як місто впорається з цим напруженим полем історії та прогресу.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Ферстер та Теофіл Гансен, будинок Регера, Римергассе 2, 1948/49 в: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Бланк 438