Нове
ВІДЕНСЬКИЙ ПРИНЦИП: ІСТОРИЧНИЙ БЛИСК У ЗМІНАХ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зіншайзери, в основі своїй, є орендованими будинками з кількома житловими одиницями, які здаються в оренду на тривалий термін. Слово "зінс" тут означає "оренда". Таким чином, під визначенням зіншайзерів потрапляють не лише будівлі, зведені до 1945 року, але й новіші будівлі, в яких пропонуються квартири для оренди. Загалом обсяг зіншайзерів у нашій країні більший, ніж зазвичай вважається. Однак до них не відносяться кооперативні квартири та житло з державним субсидуванням.
Старий та новий будинок
Будинки з квартирами, побудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами і підлягають обмеженому регулюванню Закону про оренду. Прибутковість новобудов зазвичай вища, а витрати на утримання менші. Естетика нових будинків може відрізнятися, але вони надають довгостроковим інвесторам можливості, особливо у випадках власності з високим відсотком старих орендарів, для підвищення потенціалу доходів, коли старі орендарі виходять.
ВИТРАТИ І ДОХОДИ
Вартість житлового будинку залежить від доходності, розташування, розміру, стану та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Ремонтні роботи дороги, особливо реконструкція фасадів може бути дорогою. Ремонт та обслуговування можуть підвищити поточні витрати, що важко відшкодувати при обмежених оренднах ставках.
Для точної оцінки купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з орендних будинків з радістю вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Період засновників між 1848 та 1918 позначає в Відні епоху підйому, соціальних змін та насамперед вражаючого будівельного буму. Ця епоха сформувала місто характерними будинками засновників, які й сьогодні прикрашають міський пейзаж. Термін "Zinshaus" походить від того, що ці будівлі часто були спроєктовані як інвестиційні об'єкти для оренди. Вони містять суміш орендних квартир і іноді також комерційні приміщення на першому поверсі.
Походження цих орендних будинків пов'язане з демографічним вибухом під час індустріалізації. Значна міграція до Відня створила величезний попит на житло. Час заснування ділиться на ранній період заснування (близько 1840–1870), розквіт заснування (близько 1870–1890) і пізній період заснування (близько 1890–1918).
Перше розширення міста відбулося за правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав зруйнувати укріплення та побудувати кільцеву дорогу. Цей розкішний бульвар став шедевром 19 століття та визначив розвиток міста.
Архітектура орендних будинків епохи засновників відображає соціальні зміни. На початку епохи засновників панували бідні фасади, тоді як пізня епоха була натхнена представницькими елементами, запозиченими з кільцевої дороги. Пізня епоха засновників призвела до збільшення забудови земельних ділянок, проте ціною якістю проживання.
МИРНА ВІДСОТА
Мирна рента, запроваджена 1917 року, ознаменувала кінець розквіту ринку оренди. Ця форма регулювання орендної плати встановила, що винагорода за оренду визначалася на основі економічних умов 1914 року. Внаслідок цього доходи господарів були обмежені, а орендні будинки епохи заснування стали менш привабливими для власників і орендодавців.
Вступ і фон мирного відсотка
Мирна рента, також відома як мирний коронний відсоток, була введена в австрійському законодавстві про оренду як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для оренди до 1 серпня 1914 року. Це сталося як відповідь на вайськове переповнення квартир, особливо щоб захистити солдатів та їхні сім'ї від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала у поєднанні регулювання орендної плати, знецінення грошей після закінчення війни та всеосяжного захисту орендарів.
Розвиток та вплив на орендарів і орендодавців
Головною метою мирної орендної плати було обмеження орендних ставок шляхом їх замороження на цьому максимумі. Це призвело з плином років до своєрідного права, схожого на право власності для орендарів, що означало фінансове полегшення, але для орендодавців — повільну експропріацію, через що значне будівництво приватних орендних будинків до 1914 року зупинилося через нестачу досяжних доходів. Замість цього почався комунальний житловий будівництво міжвоєнного періоду, яке фінансувалося з податкових надходжень. Необхідні ремонти старих будівель могли фінансуватися у випадку недостатніх доходів від оренди власниками будинків у процедурі, що підлягає затвердженню органами влади відповідно до § 7 Закону про оренду (пізніше § 18 MRG (Закон про оренду)). Оскільки ці роботи з утримання сильно впливали на фактичну орендну плату, вони були відомі як § 7-реконструкція.
Сьогодні, через понад 100 років, питання оренди знову опинилося в центрі гарячих дебатів, оскільки уряд працює над новим законом про оренду, який може мати певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
ПЕРСПЕКТИВИ МАЙБУТНЬОГО ТА ВИКЛИКИ
Наразі орендні будинки епохи засновників у Відні переживають процес трансформації. Між 2007 і 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, в основному через парфікацію, продаж або знесення.
Партифікація, перетворення орендних квартир на власницькі, відкриває орендодавцям вигідні можливості. Проте це має вплив на міський пейзаж і соціальну змішаність. Альтернативно, деякі вдаються до демонтажу, щоб збудувати нові будівлі, щоб регулювання орендних цін не спрацювало.
Втрата житлових будинків епохи заснування призводить до скорочення доступного житлового простору в центральних районах. Це загрожує соціальному змішуванню та характерній атмосфері Відня. Правові виклики, зокрема в законі про оренду, є в центрі цих розвитку. Місто Відень стикається із завданням знайти баланс між охороною пам'яток і потребою в житлі.
Щоб сприяти збереженню цих історичних будівель, необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Таким чином, інвестори можуть бути змотивовані інвестувати у реставрацію та догляд за цими архітектурними коштовностями.
Майбутнє житлових будинків епохи засновників у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом зберегти спадщину, одночасно задовольняючи сучасні потреби у житлі. Відкрите питання залишається щодо впливу на орендні ціни, міський ландшафт та якість життя у Відні. Потрібно буде дочекатися, як місто впорається з цією напругою між історією та прогресом.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Ферстер та Теофіл Хансен, Будинок Регера, Рімергассе 2, 1948/49 у: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Сторінка 438