Нове
ВІНЕРСЬКИЙ КРЕДИТНИЙ ДІМ: ІСТОРИЧНИЙ БЛИСК У ЗМІНІ ЧАСУ
ЩО ТАКЕ ОРЕНДНИЙ ДІМ?
Зінshaus, в основному, є орендованими будинками з кількома житловими одиницями, які орендуються на довгостроковій основі. Слово "зінс" тут означає "оренда". Таким чином, до визначення зінhausів відносяться не лише будівлі, побудовані до 1945 року, а й новіші споруди, в яких пропонуються квартири для оренди. Загалом, кількість зінhausів у цій країні більша, ніж зазвичай вважається. Проте до цього не відносяться кооперативні квартири та дотаційні квартири.
Старий та новий будинок
Орендні будинки, які були побудовані після 30 червня 1953 року, вважаються новобудовами та підпадають під обмежене регулювання закону про оренду. Прибутковість новобудов зазвичай вища, а витрати на утримання менші. Естетика нових орендних будинків може відрізнятися, але вони надають можливості довгостроковим інвесторам, особливо в нерухомості з високою часткою старих орендарів, щоб підвищити потенціал доходу при виході старих орендарів.
ВИТРАТИ І ДОХОДИ
Вартість орендного будинку залежить від доходності, місця розташування, розміру, стану та рівня оренди. Точна оцінка вимагає знань та експертизи. Ремонтні роботи дорогі, особливо оздоблення фасадів можуть обійтися дорого. Ремонт і обслуговування можуть збільшити постійні витрати, що важко компенсувати за умов обмежених орендних ставок.
Для точного оцінювання купівельної ціни слід залучити професіонала. Наші експерти з питань орендних будинків охоче вас проконсультують!
ІСТОРИЧНИЙ ЕКСКУРС
Епоха засновників між 1848 і 1918 роками відзначає в Відні період зростання, соціальних змін і, насамперед, вражаючого будівельного буму. Ця епоха сформувала місто характерними житловими будинками епохи засновників, які й сьогодні прикрашають міський пейзаж. Термін "житловий будинок" походить від того, що ці будівлі часто були спроектовані як інвестиційні об'єкти для оренди. Вони містять поєднання орендованих квартир і зрідка також комерційні приміщення на першому поверсі.
Походження цих орендних будинків лежить в демографічному вибуху під час індустріалізації. Значна імміграція до Відня створила величезний попит на житлову площу. Період заснування ділиться на ранній період заснування (близько 1840 – 1870), високий період заснування (близько 1870 – 1890) та пізній період заснування (близько 1890 – 1918).
Перше розширення міста відбулося за часів правління імператора Франца-Йосифа I, який у 1857 році наказав знести укріплення та побудувати кільцеву дорогу. Цей розкішний бульвар став перлиною 19 століття і визначив розвиток міста.
Архітектура будинків періоду заснування відображає суспільні зміни. У ранній період заснування домінували бідні на оздоби фасади, тоді як в період високого заснування їх надихали респектабельні елементи, запозичені з кільцевої дороги. Пізній період заснування призвів до збільшення забудови земельних ділянок, але за рахунок якості житла.
МИРНА ПЕНСІЯ
Мирова рента, введена у 1917 році, ознаменувала кінець золотого віку рентних будинків. Ця форма регулювання орендної плати встановила, що орендна плата визначається відповідно до економічних умов 1914 року. Це обмежило доходи орендодавців, і рентні будинки епохи створення стали менш привабливими для власників та орендодавців.
Вступ і фон мирної ренти
Світловий відсоток, також відомий як світловий коронний відсоток, був введений в австрійському законодавстві про оренду як законодавчо встановлена максимальна орендна плата для орендних договорів, укладених до 1 серпня 1914 року. Це сталося у відповідь на війну, викликану перенаселенням квартир, особливо щоб захистити солдатів і їхні родини від підвищення орендної плати та звільнень. Стратегія полягала в поєднанні обмеження орендної плати, знецінення грошей після закінчення війни та всебічного захисту орендарів.
Розвиток і вплив на орендарів та орендодавців
Головною метою мирного орендного закону було обмеження орендної плати шляхом її замороження на цьому максимальному рівні. Це протягом років призвело до появи в якійсь мірі прав, схожих на власницькі, для орендарів, що означало фінансове звільнення, але для орендодавців стало повільною експропріацією, внаслідок чого значне будівництво приватних орендних будинків, що мало місце до 1914 року, зупинилося через відсутність отримуваного доходу. Натомість розпочалося комунальне житлове будівництво міжвоєнного періоду, яке фінансувалося з податків. Необхідні ремонти у старих будинках могли фінансуватися за відсутності достатніх доходів від оренди власниками будинків у порядку, затвердженому владою, відповідно до § 7 закону про оренду (пізніше § 18 MRG). Оскільки ці роботи з утримання сильно впливали на ефективну орендну плату, вони були відомі як § 7-ремонти.
Сьогодні, через понад 100 років, тема оренди знову перебуває в центрі гарячихdebатів, оскільки уряд працює над новим законом про оренду, який може вказувати на певні паралелі з ситуацією до 1917 року.
ПЕРСПЕКТИВИ МАЙБУТНЬОГО ТА ВИКЛИКИ
Наразі в Відні історичні орендні будинки епохи засновників переживають процес трансформації. Між 2007 і 2019 роками зникло майже 12% цих історичних будівель, переважно через партифікацію, продаж або знесення.
Партифікація, перетворення орендних квартир на власницькі, відкриває для орендодавців прибуткові можливості. Проте це має наслідки для міського пейзажу та соціальної змішаності. Альтернативно, деякі покладаються на знесення, щоб збудувати нові будівлі, щоб уникнути регулювання орендних цін.
Втрата житлових будинків епохи засновників призводить до зменшення кількості доступного житла в центральному районі. Це загрожує соціальному змішуванню та характерному шарму Відня. Юридичні виклики, особливо в рамках закону про оренду, є в центрі цих подій. Місто Відень стоїть перед викликом знайти баланс між охороною пам’яток та потребою в житлі.
Для сприяння збереженню цих історичних будівель необхідні фінансові стимули та програми підтримки. Інвестори можуть бути мотивовані інвестувати в реставрацію та догляд за цими архітектурними коштовностями.
Майбутнє житлових будинків епохи засновників у Відні залишається невизначеним. Місто та його мешканці стикаються з викликом зберегти спадщину та одночасно відповідати сучасним вимогам житлового простору. Залишаються відкритими питання щодо впливу на орендні ціни, міський пейзаж і якість життя у Відні. Слід чекати, як місто впорається з цим напруженим полем історії та прогресу.
Джерела та посилання
https://www.mieterschutzverband.at/allgemein/mieterschutz-in-oesterreich-von-1917-bis-heute/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/was-ist-ein-zinshaus-4296503
https://publikationen.ehl.at/view/872529523/
https://www.oeaw.ac.at/detail/news/gentrifizierung-in-wien-wird-laut-neuer-studie-ueberschaetzt-1
https://www.buergerleben.com/die-entwicklung-des-gruenderzeithauses/
https://www.derstandard.at/story/2000131457822/sollte-es-in-wien-weniger-zinshaeuser-geben
https://www.baunetz.de/meldungen/Meldungen-Bauen_fuer_die_Metropole_8221143.html
Зображення: Людвіг Ферстер та Теофіл Гансен, Будинок Регера, Рімергассе 2, 1948/49 у: Загальний будівельний журнал 17 (1852) Сторінка 438