WIE VIEL IST IHRE IMMOBILIE WERT?

WELCHE VERFAHREN GIBT ES?

Für die Berechnung des Wertes einer Immobilie gibt es drei mögliche Bewertungsverfahren: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Welches dieser Verfahren bei der Bewertung angewendet wird, hängt dabei von der zu bewertenden Immobilie ab. Es ist jedoch auch möglich mehrere Wertermittlungsverfahren zur gleichen Zeit anzuwenden. Laut dem Liegenschaftsbewertungsgesetz kann dies erforderlich sein, um alle Umstände, die den Wert der Immobilie bestimmen, berücksichtigen zu können.

DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Bei einem Vergleichsverfahren wird der Wert der Immobilie durch einen Vergleich der Kaufpreise ähnlicher Immobilien ermittelt. Aus dem Bestand von vergleichbaren Objekten wird dabei ein Durchschnittspreis berechnet. Dabei gilt: Je mehr Vergleichspreise in diese Rechnung mit einfließen, desto genauer ist die Schätzung. Das Alter der Immobilie, der Energieverbrauch oder etwa die Ausstattung werden hierbei durch Zu- und Abschläge in das Ergebnis miteinbezogen. Dieses Verfahren wird beispielsweise bei gebrauchten Wohnungen, Baugrundstücken oder auch Reihenhäusern angewendet.

DAS SACHWERTVERFAHREN

Bei diesem Verfahren werden der Boden- und Bauwert sowie die Wertigkeiten sonstiger Bestandteile der Immobilie ermittelt. Dazu gehört gegebenenfalls auch das Zubehör bzw. die Ausstattung des Objekts. Auch hier fließt die altersbedingte Abnutzung, die Lage, Baukosten etc. in die Berechnung mit ein. Zur Anwendung kommt das Sachwertverfahren zum Beispiel bei Neubauprojekten oder Ein- und Zweifamilienhäusern.

DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie durch Kapitalisierung der Reinerträge ermittelt, die mit diesem Objekt erwirtschaftet werden. Zum Einsatz kommt dieses Verfahren vor allem bei Mietimmobilien, wie z. B. Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Gebäuden und Büroimmobilien, aber auch Zinshäusern. Kapitalanleger interessieren hier nicht nur Lage, Ausstattung etc., sondern vor allem auch wie viel Sie mit dieser Immobilie erwirtschaften können.

KRITERIEN ZUR WERTERMITTLUNG

Neben diesen drei Verfahren gibt es auch noch weitere Kriterien, die in die Bewertung einer Immobilie mit einbezogen werden müssen. Damit der tatsächliche Wert möglichst exakt ermittelt werden kann, müssen sowohl die Eigenschaften der Immobilie wie z. B. Lage, Baujahr, Nutz- und Wohnfläche, Ausstattung und Zustand sowie der Energieausweis, als auch rechtliche Faktoren, wie Sondernutzungsrechte und die Höhe der Reparaturrücklage berücksichtigt werden. Diese Kriterien haben untereinander eine verschieden hohe Gewichtung. So kann beispielsweise ein Haus mit größerer Wohnfläche billiger sein als ein kleines Haus – und das nur wegen der Lage.

Grundsätzlich ist das Zusammenspiel all dieser relevanten Kriterien für die Wertermittlung entscheidend. Ein professioneller und erfahrener Immobilienbewerter berücksichtigt all diese Faktoren, um letztendlich den Wert möglichst genau und präzise zu bestimmen. Denn ein richtig bestimmter Immobilienwert beschleunigt nicht nur die Vermittlung, sondern erzielt auch den bestmöglichen Preis für den Verkäufer.

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